Η δυναμική των τιμών στην αγορά ακινήτων στη ζώνη του ευρώ ως σύνολο διατηρήθηκε ισχυρή στη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού. Ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών επιταχύνθηκε από 4,3% στο τέλος του 2019 σε 5,8% το τελευταίο τρίμηνο του 2020 – ο υψηλότερος ρυθμός αύξησης από τα μέσα του 2007.

Γράφει ο Σπύρος Σταθάκης

Σε ανάλυσή της η ΕΚΤ εξετάζει τις πρόσφατες εξελίξεις στις τιμές των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ, καθώς και τη σχέση τους με τις μακροοικονομικές συνθήκες, από διαφορετικές οπτικές γωνίες (ανάλογα με τη χώρα, τον τύπο της κατοικίας και την τοποθεσία). Η πανδημία διαφέρει από προηγούμενες κρίσεις.

Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 πυροδοτήθηκε από την αγορά ακινήτων των ΗΠΑ και η κρίση δημόσιου χρέους που ξεκίνησε το 2010 επηρέασε δυσμενώς τις χρηματοδοτικές συνθήκες σε πολλές χώρες της ζώνης του ευρώ. Και στις δύο περιπτώσεις, η πτώση των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ επήλθε σχετικά γρήγορα.

Η πανδημική κρίση έπληξε τα νοικοκυριά σε μια περίοδο κατά την οποία το εισόδημα και η απασχόληση ήταν σε σχετικώς υψηλά επίπεδα, και παρόλο που ο ρυθμός ανάπτυξης υποχώρησε έντονα, οι τιμές των κατοικιών διατηρήθηκαν υψηλές, παρουσιάζοντας μάλιστα αύξηση από την αρχή  της πανδημίας.Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ ως σύνολο θα μπορούσε να εξεταστεί αρχικά από τη σκοπιά των αντίστοιχων συμβολών των επιμέρους χωρών.

Η ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών που παρατηρήθηκε το 2020 ήταν γενικευμένη και όλες οι μεγάλες χώρες της ζώνης του ευρώ είχαν θετική συμβολή στην ετήσια αύξηση των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ. Η Γερμανία, η Γαλλία και η Ολλανδία αντιπροσώπευαν το 73% περίπου της συνολικής αύξησης το δ΄ τρίμηνο του 2020 (Διάγραμμα Α), ποσοστό που είναι υψηλότερο από τη στάθμισή τους στον γενικό δείκτη τιμών κατοικιών.

Στην περίπτωση της Γερμανίας, η θετική συμβολή στις τιμές των κατοικιών της ζώνης του ευρώ ξεκίνησε στα μέσα του 2010, αντανακλώντας σε κάποιο βαθμό και μια διαδικασία σύγκλισης προς τις άλλες χώρες μετά από μια περίοδο υποτονικής εξέλιξης των τιμών των κατοικιών.

Σύμφωνα με την ΕΚΤ, η ανθεκτικότητα των τιμών των οικιστικών ακινήτων στη ζώνη του ευρώ οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων.

• Πρώτον, ο αρνητικός αντίκτυπος της πανδημικής διαταραχής συνδέεται με την κάθετη πτώση του όγκου των αγοραπωλησιών κατοικιών το β΄ τρίμηνο του 2020 λόγω των περιοριστικών μέτρων (lockdown).Η μεταστροφή αυτή συνεχίστηκε σε κάποιο βαθμό και το γ΄ τρίμηνο του 2020 και γενικώς αφορούσε μάλλον προσαρμογή ποσοτήτων παρά προσαρμογή τιμών.
• Δεύτερον, τα μέτρα αναστολής πληρωμών δανείων και τα σχήματα διατήρησης της απασχόλησης συγκράτησαν, έως έναν βαθμό, τη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και την άνοδο της ανεργίας.
• Τρίτον, ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων συνέχισε να ενισχύεται το 2020 και οι συνθήκες χρηματοδότησης παρέμειναν ευνοϊκές, με το σύνθετο τραπεζικό επιτόκιο χορηγήσεων για αγορά κατοικίας να διαμορφώνεται στο ιστορικά χαμηλό επίπεδο του 1,3% στο τέλος του 2020.

Επιπλέον, η περίοδος αναγκαστικής αποταμίευσης που συνδέεται με την πανδημία ενδέχεται να άμβλυνε τους περιορισμούς ρευστότητας για ορισμένα νοικοκυριά, ιδίως σε χώρες όπου για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου οι τράπεζες απαιτούν από τους δανειολήπτες να καλύπτουν με δικά τους κεφάλαια μεγάλο μέρος της αξίας του ακινήτου. Τέλος, σε ένα περιβάλλον αυξημένης οικονομικής αβεβαιότητας και χαμηλών αποδόσεων, τόσο οι ιδιώτες όσο και οι θεσμικοί επενδυτές συνέβαλαν στη ζήτηση κατοικιών για επενδυτικούς σκοπούς.

Οι διαφοροποιήσεις στη διαμόρφωση των τιμών στην αγορά ακινήτων

Όπως επισημαίνει στην ανάλυσή της η ΕΚΤ, η δεύτερη οπτική γωνία από την οποία θα μπορούσε να αξιολογηθεί η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ ως σύνολο είναι αν διαχωριστούν οι τιμές των νέων και των υφιστάμενων κατοικιών. Σε μια ακμάζουσα αγορά κατοικιών, θα περίμενε κανείς ότι οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών θα αυξάνονταν περισσότερο από ό,τι οι τιμές των νεόδμητων, καθώς η ζήτηση είναι πιθανόν να κατευθυνθεί εν μέρει προς το υπάρχον απόθεμα για να αντισταθμίσει τη χαμηλή προσφορά νέων κατοικιών.

Πράγματι, οι τιμές των υφιστάμενων ακινήτων επέδειξαν ιδιαίτερη δυναμικότητα την περίοδο της πανδημίας και, δεδομένης της υψηλής στάθμισής τους στους δείκτες τιμών κατοικιών, συνέβαλαν σημαντικά σε αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, στη διάρκεια του 2020 οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών στη ζώνη του ευρώ αυξήθηκαν κατά 0,8 της ποσοστιαίας μονάδας περισσότερο από τις τιμές των νέων κατοικιών, σε ετήσια βάση.

Οι εξελίξεις διέφεραν σημαντικά μεταξύ των χωρών της ζώνης του ευρώ, αλλά στις χώρες όπου οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν έντονη δυναμική (δηλ. Γερμανία, Γαλλία και Αυστρία) παρατηρήθηκαν γενικώς υψηλότεροι ρυθμοί ανόδου για τις τιμές των υφιστάμενων κατοικιών. Αυτό ενδεχομένως υποδηλώνει ότι η συρρίκνωση των επενδύσεων σε κατοικίες στη ζώνη του ευρώ που παρατηρήθηκε το 2020 (κατά 5% και πλέον σε ετήσιους όρους) είναι πιθανόν να επηρέασε δυσμενώς την προσφορά νεόδμητων, ασκώντας έτσι πρόσθετες ανοδικές πιέσεις στις τιμές των υφιστάμενων κατοικιών.

Η μείωση της έκδοσης οικοδομικών αδειών που καταγράφηκε στη διάρκεια του 2020 ίσως παρατείνει το φαινόμενο αυτό, εξακολουθώντας έτσι να ενισχύει τις τιμές των κατοικιών. Η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών στη ζώνη του ευρώ ως σύνολο θα μπορούσε να αξιολογηθεί και από μια τρίτη οπτική γωνία, μέσα από τη σύγκριση των εξελίξεων στις πρωτεύουσες με τις εξελίξεις στην υπόλοιπη χώρα.

Η διαφορετική εξέλιξη των τιμών των κατοικιών σε περιφερειακό επίπεδο θα μπορούσε να αιτιολογηθεί από θεμελιώδη μεγέθη, όπως διαφορές στο εισόδημα, την απασχόληση, τη δυναμική των πληθυσμών και τις προσφερόμενες παροχές της κάθε περιφέρειας, αλλά θα μπορούσε επίσης να υποδηλώνει την άνοδο των τιμών των κατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές.

Η πρόσφατη ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικιών φαίνεται να είναι γενικευμένη και να μην περιορίζεται στις πρωτεύουσες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της ΕΚΤ, στη διάρκεια του 2020 οι τιμές των κατοικιών σε επιλεγμένες πρωτεύουσες της ζώνης του ευρώ αυξήθηκαν κατά 0,7 της ποσοστιαίας μονάδας λιγότερο, σε ετήσια βάση, σε σχέση με τη ζώνη του ευρώ ως σύνολο.

Αυτό ενδέχεται να αντανακλά κάποια φυσική επιβράδυνση της δυναμικής των τιμών λόγω των έντονων αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών που είχαν σημειωθεί στις πρωτεύουσες τα προηγούμενα έτη, καθώς και το γεγονός ότι τα αυξημένα επίπεδα τιμών σε ορισμένες επικράτειες πυροδότησαν δευτερογενείς επιδράσεις στις τιμές ή μετατόπιση της ζήτησης σε περιοχές εκτός πρωτεύουσας.

Η παρατηρηθείσα άνοδος των τιμών των κατοικιών εκτός πρωτεύουσας ενδεχομένως αντανακλά και μια μεταστροφή των προτιμήσεων που συνδέεται με τις αυξημένες δυνατότητες τηλεργασίας από το σπίτι. Το εάν και κατά πόσον αυτή η κινητικότητα προς λιγότερο κεντρικές τοποθεσίες είναι μόνιμη πρέπει να επιβεβαιωθεί από περαιτέρω ευρήματα μετά το πέρας της πανδημίας.

Συνολικά, η αξιολόγηση των πρόσφατων εξελίξεων στις τιμές των κατοικιών από διαφορετικές οπτικές γωνίες καταδεικνύει ανθεκτική και γενικευμένη αύξηση των τιμών σε όλες τις επικράτειες, τους τύπους κατοικίας και τις τοποθεσίες.

Η δυναμική των τιμών των κατοικιών εξακολουθεί να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την πορεία της ανάκαμψης σε ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται αφενός από ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης και αφετέρου από αβεβαιότητες που σχετίζονται με την πανδημία.