Από σχεδόν ανύπαρκτη παρουσία πριν από δύο χρόνια, οι αγοραστές που υπάγονται στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης των non-doms έχουν εξελιχθεί σε μία από τις ισχυρότερες δυνάμεις της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων. Και το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων τους κατευθύνεται σε μία συγκεκριμένη περιοχή: την Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Σύμφωνα με το μητρώο συναλλαγών της Greece Sotheby’s International Realty η συνολική αξία των αγορών που συνδέονται με το καθεστώς non-dom έφθασε τα 58,2 εκατ. ευρώ από το 2024 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Η διάμεση αξία κάθε συναλλαγής διαμορφώθηκε στα 2,95 εκατ. ευρώ, ενώ ακόμη και η χαμηλότερη αγορά της κατηγορίας ξεπέρασε τα 2,3 εκατ. ευρώ. Το 88% των σχετικών συναλλαγών πραγματοποιήθηκε στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Ιδιαίτερα ισχυρή είναι η παρουσία των Βρετανών, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν το 53% των non-dom αγορών που καταγράφονται στο μητρώο του οίκου. Η άνοδος συνδέεται χρονικά με την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος non-dom τον Απρίλιο του 2025, η οποία έθεσε σε κίνηση τη μετεγκατάσταση εύπορων φορολογουμένων προς άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Από τη Golden Visa στη φορολογική κατοικία

Τα στοιχεία δείχνουν ότι το κέντρο βάρους στην αγορά των ακριβών κατοικιών μετατοπίζεται σταδιακά από την απόκτηση άδειας διαμονής στη μεταφορά φορολογικής κατοικίας. Οι αγορές ακινήτων που συνδέονται με τη Golden Visa ανήλθαν την ίδια περίοδο σε 18,9 εκατ. ευρώ, με διάμεση αξία συναλλαγής 1,5 εκατ. ευρώ. Αντίθετα, οι συναλλαγές των non-doms ήταν υπερτριπλάσιες σε συνολική αξία, ενώ η διάμεση τιμή τους ήταν σχεδόν διπλάσια.

Πρόκειται, βεβαίως, για δύο διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών. Ο επενδυτής της Golden Visa επιδιώκει κατά κύριο λόγο την απόκτηση δικαιώματος διαμονής. Ο φορολογούμενος που εντάσσεται στο άρθρο 5Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος μεταφέρει στην Ελλάδα τη φορολογική του κατοικία και συχνά εγκαθίσταται μαζί με την οικογένειά του.

Το ελληνικό καθεστώς προβλέπει ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ για το εισόδημα που αποκτάται στο εξωτερικό και υποχρέωση πραγματοποίησης επένδυσης τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Για κάθε συγγενικό πρόσωπο που εντάσσεται στο ίδιο πλαίσιο καταβάλλεται πρόσθετος φόρος 20.000 ευρώ τον χρόνο.

Η επιλογή κατοικιών υψηλής αξίας στην παραλιακή ζώνη της Αττικής αντανακλά ακριβώς αυτή τη διαφορά: οι συγκεκριμένοι αγοραστές δεν αναζητούν απλώς ένα ακίνητο που θα λειτουργήσει ως επενδυτικό «εισιτήριο», αλλά κατοικία κύριας χρήσης.

Το 2025 οι non-doms αντιπροσώπευσαν το 29% του όγκου συναλλαγών της Greece Sotheby’s International Realty, παρότι η συγκεκριμένη κατηγορία είχε εμφανιστεί για πρώτη φορά στα αρχεία του οίκου μόλις το 2024.

«Για πρώτη φορά διαθέτουμε στοιχεία συναλλαγών –αντί για εκτιμήσεις– που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα έχει καταστεί χώρα υποδοχής στη μεγάλη ανακατανομή ιδιωτικού πλούτου που συντελείται στην Ευρώπη», δήλωσε ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Σάββας Σαββαΐδης. Όπως πρόσθεσε, οι non-doms αποτελούν πλέον τον δεύτερο σημαντικότερο πυλώνα της αγοράς του οίκου.

Τι αλλάζει στο καθεστώς

Η ενίσχυση της ζήτησης συμπίπτει με την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου μέσω του νόμου 5313/2026. Μεταξύ άλλων, ο κατ’ αποκοπή φόρος των 100.000 ευρώ θα μπορεί πλέον να καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου κάθε έτους, ενώ καταργείται η υποχρέωση πληρωμής του φόρου του πρώτου έτους μέσα σε 30 ημέρες από την έγκριση της αίτησης.

Παράλληλα, καταργείται η γενική καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου, επιτρέποντας την υποβολή αιτήσεων σε όλη τη διάρκεια του έτους. Οι σχετικές κανονιστικές αποφάσεις περνούν αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του διοικητή της ΑΑΔΕ, με στόχο μια απλούστερη και περισσότερο προβλέψιμη διαδικασία.

Με την απόφαση Α.1147/2026, η οποία δημοσιεύθηκε στις 20 Ιουλίου, ενεργοποιήθηκε και η ψηφιακή υποβολή των αιτήσεων μέσω του myAADE. Για όσους μετέφεραν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα έως τις 2 Ιουλίου προβλέπεται δυνατότητα ένταξης από το έτος άφιξης, με προθεσμία υποβολής αίτησης έως τις 30 Σεπτεμβρίου και κατάθεσης δικαιολογητικών έως τις 31 Οκτωβρίου.

Η πραγματική δοκιμασία, πάντως, δεν περιορίζεται στον αριθμό των πολυτελών κατοικιών που θα αλλάξουν χέρια. Το κρίσιμο είναι κατά πόσο η Ελλάδα θα μετατρέψει αυτή την εισροή ιδιωτικού πλούτου σε σταθερή φορολογική βάση, νέες επενδύσεις και μόνιμη οικονομική δραστηριότητα — και όχι απλώς σε ακόμη έναν κύκλο ανόδου των τιμών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα.

Διαβάστε ακόμη: