Σε επένδυση στρατηγικού χαρακτήρα εξελίσσονται πλέον οι ανακαινίσεις παλαιών κατοικιών, με δεδομένη την έλλειψη νέων κατασκευών και τη συνεχή απαξίωση των υφισταμένων, οι περισσότερες εκ των οποίων είναι πλέον ηλικίας άνω των 40-50 ετών και απαιτούν σημαντικά κεφάλαια ώστε να εκσυγχρονιστούν και να έρθουν στο «σήμερα». Στο πλαίσιο αυτό, με βάση σχετική έρευνα που πραγματοποίησε η ψηφιακή πλατφόρμα αξιοποίησης κατοικιών Protio, μια ανακαίνιση έχει πλέον πολλαπλασιαστικό όφελος, καθώς προσθέτει 45% κατά μέσον όρο στην αξία πώλησης του ακινήτου, αλλά και τουλάχιστον 35% στην τιμή ενοικίασης. Παράλληλα, έχει ως αποτέλεσμα την κατά 45% μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης και κατά 55% των εκπομπών ρύπων διοξειδίου του άνθρακα.

Ωστόσο, σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η υπεραξία αυτή αυξάνεται ακόμη περισσότερο αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχές υψηλής ζήτησης είτε από αγοραστές είτε από επενδυτές. Η έρευνα της Protio καταγράφει μια λίστα 12 περιοχών όπου το όφελος από μια ανακαίνιση στην τιμή πώλησης αγγίζει το 58% κατά μέσον όρο, με αποκορύφωμα την περιοχή του Μοσχάτου, όπου μπορεί να αγγίξει ακόμη και το 116%! «Πρόκειται για μια περιοχή με υψηλή ζήτηση λόγω των βελτιωμένων υποδομών», σημειώνει η εταιρεία. Αντιστοίχως, αύξηση κατά 95,5% στην τιμή πώλησης επιτυγχάνεται από την ανακαίνιση σε κατοικίες στην περιοχή του Ψυρρή, ακριβώς επειδή το σημείο έχει μετατραπεί σε hotspot για τουριστικές αναπτύξεις και φιλοξενία. Στην Ομόνοια η υπεραξία μιας ανακαίνισης αγγίζει το 61,5%, καθώς η περιοχή αναβαθμίζεται συνεχώς, μέσω και της λειτουργίας νέων συγκροτημάτων και ξενοδοχείων. Στο Μεταξουργείο η αύξηση αγγίζει το 47%, λόγω της λειτουργίας νέων χώρων πολιτισμού και αναψυχής, ενώ στην περιοχή της Πειραϊκής η εγγύτητα με τη θάλασσα έχει αποτέλεσμα να αυξάνεται κατά 46,4% η τιμή πώλησης έπειτα από μια ανακαίνιση. Το Νέο Αιγάλεω εξασφαλίζει υπεραξία 44,8%, όντας μια περιοχή όπου υπάρχουν προσιτές επιλογές και εύκολη πρόσβαση σε συγκοινωνίες. Στα Εξάρχεια το όφελος διαμορφώνεται σε 52% και στον Ευαγγελισμό σε 48,4%. Επίσης, στον Παράδεισο Αμαρουσίου η αύξηση της αξίας από μια ανακαίνιση αγγίζει το 44,6% και στην πλατεία Αττικής σε 40%, ενώ στην Κυψέλη το κέρδος αγγίζει το 39%. Πιο μικρή είναι η ανατίμηση που επιτυγχάνεται στην Κηφισιά με 31,6%.

Σύμφωνα με την Protio, «οι αγοραστές στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε ακίνητα με νέα χαρακτηριστικά, αναζητώντας ανακαινισμένες κατοικίες που συνδυάζουν την υψηλή ενεργειακή απόδοση με σύγχρονο σχεδιασμό και την αισθητική ανανέωση, για λόγους βιωσιμότητας και λειτουργικότητας, σε διαφορετικές περιοχές». Σημαντικό ρόλο σε αυτό διαδραματίζει η φθίνουσα πορεία της ποιότητας του υφιστάμενου αποθέματος. Με βάση τα στοιχεία της Protio, το 65% των διαμερισμάτων που διατίθεται σήμερα προς ενοικίαση δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ. Υπενθυμίζεται ότι το 89% του συνόλου των ακινήτων της χώρας είναι ηλικίας μεγαλύτερης των 25 ετών, καθώς από το 2000 και μετά έχει κατασκευαστεί μόλις το 11% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, απόρροια και της οικονομικής κρίσης που μεσολάβησε.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της η Εθνική Τράπεζα υπολόγισε ότι κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης περίπου 250.000 κατοικίες υποβαθμίστηκαν σε τέτοιον βαθμό, λόγω της απουσίας κεφαλαίων για τη συντήρηση και τις επισκευές τους, ώστε πλέον είναι μη κατοικήσιμες κι έχουν εξέλθει από την αγορά. Αυτό έχει αποτέλεσμα τα ακίνητα που ανακαινίζονται σήμερα να πολλαπλασιάζουν την αξία τους, καθώς είναι λιγοστά σε σχέση με το σύνολο του αποθέματος, ενώ ταυτόχρονα «γλιτώνουν» τους νέους ιδιοκτήτες από πολυδάπανες επισκευές και φυσικά χρόνο, αλλά και ψυχολογική φθορά από την ενασχόληση με μια ανακαίνιση.

Ολα αυτά «πληρώνονται» φυσικά. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο παρελθόν και ιδίως πριν από την οικονομική κρίση, το όφελος που μπορούσε να κεφαλαιοποιηθεί μέσω μιας ανακαίνισης διαμορφωνόταν συνήθως σε 25%-30%. Ωστόσο, τότε μεγάλο μέρος των αγοραστών προτιμούσε σύγχρονα και νεόδμητα ακίνητα, που όχι μόνο ήταν πολλαπλάσια σε σχέση με σήμερα, αλλά κι εξαιτίας της ευκολίας πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό. Σήμερα, που αυτό έχει εκλείψει και η πλειονότητα των νοικοκυριών δεν μπορεί να δανειοδοτηθεί (κυρίως επειδή «κουβαλάει» χρέη προηγούμενων ετών), για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος, που κοστίζει από 350.000 ευρώ στην Αττική, η λύση της αγοράς μιας ανακαινισμένης κατοικίας προβάλλει ως μια πιο προσιτή εναλλακτική επιλογή.

Αυτό ακριβώς αντανακλάται πλέον και στις τιμές πώλησης των ανακαινισμένων κατοικιών, αλλά και στην υψηλή ζήτηση, κάτι που με τη σειρά του μεταφράζεται σε 40% λιγότερο χρόνο για την ολοκλήρωση μιας πώλησης. Οπως αναφέρει η Protio, οι ανακαινισμένες κατοικίες προσελκύουν άμεσα τους αγοραστές που επιθυμούν ένα ακίνητο έτοιμο προς χρήση, χωρίς να χρειάζονται πρόσθετες εργασίες. Ετσι, οι τιμές πώλησης είναι και υψηλότερες σε σχέση με ένα μη ανακαινισμένο ακίνητο, καθώς οι ενδιαφερόμενοι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν περισσότερα για την άνεση και τη λειτουργικότητα που προσφέρει ένα ανακαινισμένο σπίτι.

Το κόστος

Ασφαλώς, ακόμη ένας λόγος που αυξάνονται τόσο πολύ οι τιμές πώλησης μετά την ανακαίνιση είναι το συνεχώς αυξανόμενο κόστος των εργασιών, τόσο των υλικών όσο και της εργασίας. Μια μερική ανακαίνιση, π.χ. ενός μπάνιου και της κουζίνας, εκτιμάται ότι ξεκινάει από περίπου 10.000-15.000 ευρώ, ενώ για μια πλήρη ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., το κόστος μπορεί να φτάσει ακόμη και τα 70.000-80.000 ευρώ, ανάλογα με τα υλικά που θα επιλεγούν, αλλά και το εύρος των εργασιών που θα εκτελεστούν. Αλλωστε, εκτός από την αναβάθμιση των υλικών και τον εκσυγχρονισμό του σχεδιασμού, μια ανακαίνιση συνήθως συνοδεύεται και από ενεργειακή αναβάθμιση, με την τοποθέτηση νέων κουφωμάτων, ενδεχομένως και νέου συστήματος θέρμανσης (π.χ. αντλία θερμότητας, αυτονομία κ.λπ.), που δεν έχουν τα παλαιότερα ακίνητα. Οι παρεμβάσεις αυτές εκτοξεύουν το κόστος, κάτι που αντανακλάται και στις τιμές πώλησης.

Ο γενικός κανόνας πάντως σε ακίνητα, τα οποία πρόκειται να αποτελέσουν αντικείμενο αξιοποίησης μέσω ενοικίασης, είναι να μην επιλέγονται και τα ποιοτικότερα υλικά για λόγους εξοικονόμησης χρημάτων. Ασφαλώς είναι προφανές ότι όσο πιο παλαιό το ακίνητο τόσο περισσότερο συστήνεται να γίνουν και αλλαγές σε υδραυλικά ή ακόμη και ηλεκτρολογικά, ώστε να αποφευχθούν δαπανηρές επισκευές στο μέλλον. Επίσης, είναι σαφές ότι όσο πιο μεγάλη η επιφάνεια του ακινήτου τόσο αυξάνεται και το κόστος.

Οι ειδικοί συνιστούν πάντως κάθε ανακαίνιση να αφορά τουλάχιστον δύο χώρους, το μπάνιο και την κουζίνα. Είναι δύο από τα σημαντικότερα στοιχεία που εξετάζει ένας πιθανός ενοικιαστής – ένοικος, μαζί φυσικά με τη γενικότερη κατάσταση του ακινήτου. Ωστόσο, η αναβάθμιση στους δύο αυτούς χώρους κάθε σπιτιού είναι κρίσιμος παράγοντας για να «γείρει» την πλάστιγγα υπέρ ενός ακινήτου έναντι άλλου, ακόμη κι αν το ζητούμενο ενοίκιο είναι υψηλότερο.

Οσον αφορά τα πατώματα, που συχνά δεν αλλάζονται λόγω κόστους, μπορεί κανείς να κινηθεί σε πιο προσιτές λύσεις, τόσο σε κόστος όσο και σε χρόνο και έκταση της εργασίας.

Τρία προγράμματα αναβάθμισης ακινήτων ύψους 1 δισ. ευρώ

Σχεδόν 1 δισ. ευρώ προγραμμάτων επιδότησης και άτοκης χρηματοδότησης για αναβαθμίσεις ακινήτων προωθούνται από τις αρχές του 2025. Πρόκειται για ευρεία παρέμβαση προκειμένου να επιταχυνθεί ο ρυθμός της ενεργειακής μετάβασης του οικιστικού αποθέματος και να βελτιωθεί η ποιότητα ζωής των ενοίκων – ιδιοκτητών.

Νέο «Εξοικονομώ»

Οπως έγινε γνωστό τις προηγούμενες ημέρες, προς το τέλος του 2024 ή το αργότερο στις αρχές του 2025 θα ξεκινήσει να «τρέχει» ο επόμενος κύκλος του «Εξοικονομώ», ύψους 434 εκατ. ευρώ. Το πρόγραμμα περιλαμβάνει ξεχωριστά κίνητρα για τη στήριξη οικογενειών με μέλος – μέλη ΑμεΑ, πληγέντες Θεσσαλίας, σεισμοπλήκτους Αρκαλοχωρίου, οικογένειες με τέσσερα εξαρτώμενα τέκνα και ευάλωτα νοικοκυριά, τόσο με τη μορφή αυξημένου ποσοστού επιχορηγήσεων όσο και ειδικού προϋπολογισμού. Αναλόγως της κατηγορίας που εμπίπτει ο δικαιούχος, το ποσοστό της οικονομικής ενίσχυσης ξεκινάει από 50%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις καλύπτεται ακόμη και το 100% του κόστους επένδυσης. Διευκρινίζεται πως το πρόγραμμα αφορά κτίρια που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία (μονοκατοικίες και μεμονωμένα διαμερίσματα) και των οποίων οι ιδιοκτήτες πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια. Το πρόγραμμα εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης, έπειτα από απόφαση του αναπληρωτή υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Νίκου Παπαθανάση.

Ο ανώτατος επιλέξιμος προϋπολογισμός των παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης με ΦΠΑ ανά αίτηση ωφελουμένου, δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 35.000 ευρώ.

«Αναβαθμίζω το σπίτι μου»

Τον Ιανουάριο του 2025 θα «τρέξει» και το πρόγραμμα του υπουργείου Οικογένειας, «Αναβαθμίζω το σπίτι μου», ύψους 400 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 300 εκατ. ευρώ προέρχονται επίσης από το Ταμείο Ανάκαμψης, ενώ άλλα 100 εκατ. ευρώ από επιδοτούμενα τραπεζικά κεφάλαια. Πρόκειται για ένα δάνειο για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών και αφορά όλες τις κατοικίες, κύριες ή δευτερεύουσες. Χρηματοδοτούνται η θερμομόνωση, η πράσινη στέγη, η αντικατάσταση κουφωμάτων, ο ηλιακός θερμοσίφωνας, τα συστήματα θέρμανσης-ψύξης, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθμών, μικρών ανεμογεννητριών και άλλων ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, όπως και οι εργασίες. Το μέγιστο ποσό ανά ενδιαφερόμενο θα είναι έως 25.000 ευρώ, δεν θα υπάρχουν ηλικιακά ή εισοδηματικά κριτήρια και η διάρκεια του άτοκου δανείου είναι από 3 έως 7 έτη. Στόχος είναι να επωφεληθούν 20.000 ενδιαφερόμενοι.

«Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Το τρίτο σχετικό πρόγραμμα είναι η βελτιωμένη εκδοχή του ««Ανακαινίζω – Νοικιάζω». Πρόκειται για πρόγραμμα ύψους 50 εκατ. ευρώ, που απευθύνεται σε όσους έχουν ένα κενό ακίνητο, επιφανείας έως 100 τ.μ. και επιθυμούν να το εκμεταλλευτούν, αλλά δεν μπορούν λόγω της ανάγκης εργασιών επισκευής. Το πρόγραμμα «τρέχει» ήδη, αλλά δεν έχει τύχει ιδιαίτερης ανταπόκρισης, με αποτέλεσμα να βελτιωθούν οι όροι του με πρόσφατη νομοθετική ρύθμιση. Συγκεκριμένα, η επιδότηση που δικαιούνται οι ενδιαφερόμενοι θα φτάνει πλέον το 60% (από 40% που ήταν μέχρι πρότινος). Ετσι, αυξάνεται το όριο των δαπανών που μπορούν να πραγματοποιήσουν οι ιδιοκτήτες προκειμένου να πάρουν την επιδότηση και ανεβαίνει στις 13.330 ευρώ από 10.000 ευρώ, με το ποσό της επιδότησης να φτάνει πλέον τις 8.000 ευρώ, από 4.000 ευρώ που ήταν μέχρι πρότινος. Οι προϋποθέσεις ένταξης στο πρόγραμμα είναι το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα να ανέρχεται έως 40.000 ευρώ και η ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη της κενής κατοικίας έως 300.000 ευρώ. Προϋπόθεση ασφαλώς είναι μετά τις εργασίες να συναφθεί μισθωτήριο συμβόλαιο ελάχιστης διάρκειας τριών ετών, που πλέον με βάση και τον πρόσφατο νόμο του υπ. Οικονομικών εξασφαλίζει τριετή φοροαπαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, αρκεί το ακίνητο να έχει παραμείνει κλειστό τα τρία τελευταία χρόνια.