Για χρόνια ήταν ξεχασμένα. Κλειστά καταστήματα, παλιά γραφεία, αποθήκες και επαγγελματικοί χώροι χωρίς ζήτηση, που απλώς απαξιώνονταν με το πέρασμα του χρόνου. Σήμερα, όμως, αυτά τα «αραχνιασμένα» ακίνητα επιστρέφουν δυναμικά στο προσκήνιο, καθώς η νέα μορφή της Golden Visa αλλάζει πλήρως τους κανόνες της αγοράς.
Το πρόγραμμα των 250.000 ευρώ έχει πλέον μετατοπιστεί σχεδόν αποκλειστικά σε ακίνητα που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης. Δηλαδή σε χώρους που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν προβληματικοί και χωρίς εμπορική αξία. Παλιά μαγαζιά, συνεργεία ή αποθήκες μετατρέπονται σε κατοικίες και αποκτούν νέα ζωή, δημιουργώντας ένα εντελώς διαφορετικό επενδυτικό τοπίο.
Αλλαγή χρήσης και άμεσο κέρδος
Στην πράξη, πρόκειται για ακίνητα που αγοράζονται σε χαμηλές τιμές, συνήθως μεταξύ 120.000 και 200.000 ευρώ, ακριβώς επειδή δεν έχουν λειτουργικό ρόλο στην αγορά. Με μια επένδυση 40.000 έως 60.000 ευρώ για αλλαγή χρήσης και ανακαίνιση, μετατρέπονται σε μικρές κατοικίες μέσα στον αστικό ιστό.
Το συνολικό κόστος διαμορφώνεται περίπου στα 200.000 με 260.000 ευρώ. Ως κατοικίες πλέον, τα ακίνητα αυτά μπορούν να πωληθούν από 280.000 έως 350.000 ευρώ, δηλαδή ακριβώς στο εύρος που ζητούν οι επενδυτές της Golden Visa.
Η διαφορά αυτή δημιουργεί άμεσο κέρδος 30.000 έως 70.000 ευρώ. Ωστόσο, το βασικό πλεονέκτημα δεν σταματά εκεί.
Golden Visa: Το πραγματικό παιχνίδι μετά την αγορά
Η πλειονότητα των ξένων επενδυτών δεν αποκτά τα ακίνητα για ιδιοκατοίκηση. Περίπου το 90% των αγοραστών ενδιαφέρεται κυρίως για την άδεια διαμονής και τη διατήρηση ενός ασφαλούς περιουσιακού στοιχείου εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Έτσι, τα ακίνητα παραμένουν υπό διαχείριση και μισθώνονται μακροχρόνια, δημιουργώντας σταθερό εισόδημα. Το μοντέλο αυτό εξασφαλίζει διπλό όφελος: αρχικό κέρδος από τη μετατροπή και συνεχή απόδοση μέσω ενοικίων, ενώ ταυτόχρονα αυξάνεται η προσφορά κατοικιών.
Από την εγκατάλειψη στην αξιοποίηση
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του ιστορικού «Indianos Club» στον Νέο Κόσμο. Ένα ακίνητο που για χρόνια παρέμενε κλειστό, μετατρέπεται πλέον σε δύο ισόγειες κατοικίες, επιστρέφοντας στην καθημερινότητα της πόλης με νέο ρόλο.
Το παράδειγμα αυτό αποτυπώνει τη νέα τάση: ακίνητα χωρίς χρήση επανεντάσσονται στην αγορά χωρίς μεγάλα projects, αλλά με στοχευμένες παρεμβάσεις.
5 δισ. ευρώ στην οικονομία
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν τη δυναμική του προγράμματος. Το 2025 καταγράφηκε αύξηση 95,7% στις εγκρίσεις Golden Visa, με 8.879 άδειες έναντι 4.535 το 2024.
Συνολικά, από το 2013 έχουν χορηγηθεί 27.786 άδειες διαμονής, εκ των οποίων οι 20.732 είναι αρχικές και οι 7.054 ανανεώσεις, γεγονός που δείχνει ότι πρόκειται για επενδύσεις με διάρκεια.
Η Golden Visa έχει φέρει πάνω από 5 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία, δημιουργώντας άμεσα και έμμεσα έσοδα μέσω φόρων, ανακαινίσεων, ασφαλιστικών εισφορών και παραβόλων ανανέωσης.
Golden Visa: Νέες κατοικίες και αναβάθμιση περιοχών
Η ενεργοποίηση παλαιών ακινήτων έχει ήδη αλλάξει την εικόνα σε περιοχές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς, ενώ παράλληλα ενίσχυσε επαγγέλματα που είχαν πληγεί την περίοδο της κρίσης.
Σημαντικό είναι ότι τα ακίνητα του προγράμματος δεν επιτρέπεται να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση, γεγονός που διοχετεύει το σύνολο σχεδόν της νέας προσφοράς στη μακροχρόνια αγορά.
Fast track μετατροπές και νέα ώθηση
Καθοριστικό ρόλο παίζει και η νέα πολεοδομική ρύθμιση που επιταχύνει τις αλλαγές χρήσης. Γραφεία, ξενοδοχεία, ακόμη και βιομηχανικά κτίρια μπορούν πλέον να μετατραπούν σε κατοικίες με διαδικασίες fast track, ακόμη και κατά παρέκκλιση υφιστάμενων σχεδίων.
Η αξιοποίηση του υφιστάμενου σκελετού μειώνει το κόστος και επιταχύνει τα έργα, ενώ στην Αττική εκτιμάται ότι έως το 2027 θα προστεθούν περίπου 5.000 νέες κατοικίες – αριθμός που μπορεί να διπλασιαστεί αν το πλαίσιο εφαρμοστεί πλήρως.
Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι σαφής: η Golden Visa δεν είναι πλέον απλώς ένα πρόγραμμα προσέλκυσης κεφαλαίων. Μετατρέπεται σε εργαλείο αναδιάρθρωσης της αγοράς ακινήτων, δίνοντας νέα αξία σε ό,τι μέχρι χθες θεωρούνταν «νεκρό» κεφάλαιο.
