Η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία.
Την ίδια ώρα, στην Αθήνα, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 93,6%.
Αυτό είναι το κεντρικό συμπέρασμα του νέου policy brief του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση», το οποίο συνέγραψε ο Βοηθός Ερευνητικών Προγραμμάτων του ΚΕΦΙΜ, Χρήστος Λούκας.
Η ανάλυση, που βασίζεται στα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, καταγράφει τη συνεχιζόμενη επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης στην Ελλάδα, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Σύμφωνα με τη μελέτη:
– Στην ΕΕ-27, το 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%.
– Η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με +10,1%.
– Από το 2000 έως το 2025, τα ενοίκια στην Ελλάδα ακολούθησαν έντονη διακύμανση: ισχυρή άνοδο πριν από την κρίση, βαθιά πτώση την περίοδο 2011–2018, στασιμότητα έως το 2021 και νέα έντονη άνοδο από το 2022.
– Οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα, και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν πλέον ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα, μετά από πολύ ταχεία ανάκαμψη από το 2017 και μετά.
– Η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα είναι πλέον δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με τον μέσο όρο της ΕΕ, καθώς τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι.
Ο Πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, δήλωσε: «Η στεγαστική κρίση αφορά πέρα από την αγορά ακινήτων, την καθημερινότητα, τις προοπτικές και την ποιότητα ζωής χιλιάδων νοικοκυριών. Η αντιμετώπισή της απαιτεί ένα συνδυασμό πολιτικών που πρώτα και κύρια θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, θα αντιμετωπίζουν τις στρεβλώσεις της αγοράς και θα στηρίζουν αποτελεσματικά τα ευάλωτα νοικοκυριά χωρίς να πέφτουν στη παγίδα λαϊκιστικών και αποδεδειγμένα αναποτελεσματικών πολιτικών όπως ο καθορισμός ανώτατων ενοικίων».
Η εξέλιξη των ενοικίων στην Ελλάδα σε σύγκριση με την ΕΕ
Η πορεία των ενοικίων στην Ελλάδα διαφέρει σημαντικά από την αντίστοιχη της ΕΕ. Όπως σημειώνει το ΚΕΦΙΜ, ενώ τα ενοίκια στην ΕΕ-27 ακολουθούσαν σταθερά ανοδική πορεία καθ’ όλη την περίοδο 2000–2025 (από 84 σε 131 περίπου, δείκτης 2009=100), στην Ελλάδα καταγράφεται μια διαφορετική δυναμική.
Διακρίνονται τέσσερις φάσεις:
α) η περίοδος τα χείας ανόδου (2000–2011), όπου ο δείκτης ενοικίων στην Ελλάδα αυξήθηκε από 68 σε 103 (+53%), με ετήσιους ρυθμούς αύξησης 4–5% που υπερέβαιναν σταθερά τόσο τον πληθωρισμό όσο και τα ενοίκια στην υπόλοιπη ΕΕ – μια δυναμική που συνδέεται με τα χρόνια ευημερίας πριν από την κρίση·
β) η περί οδος απότομης πτώσης (2011–2018), όπου ο δείκτης ενοικίων κατέρρευσε από 103 σε 77 (πτώση 26%), αντανακλώντας τη δημοσιονομική κρίση, τα μνημόνια, τη συρρίκνωση των εισοδημάτων και τη δραματική αύξηση της ανεργίας·
γ) η περίοδος στασιμότη τας (2018–2021), όπου τα ενοίκια παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα στο 77, εν μέρει λόγω πανδημίας· και
δ) η περίοδος νέας ανόδου (2022–2025), όπου ο δείκτης αυξήθηκε από 78 σε 94 (αύξηση 21%), ξεπερνώντας το 2025 ακόμη και τα επίπεδα του 2010.
Ωστόσο, παρά την πρόσφατη αύξηση, τα ελληνικά ενοίκια σε πραγματικούς όρους (δείκτης 2009=100) παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα σε σύγκριση με τα επίπεδα πριν από την κρίση (94 το 2025 έναντι 103 το 2011), ενώ αντίστοιχα τα ενοίκια στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν αδιάλειπτα, φτάνοντας στο 131 το 2025. Η αντίφαση αυτή – δείκτης χαμηλότερος από τα ιστορικά υψηλά αλλά ταυτόχρονα βαρύς για τα νοι κοκυριά – εξηγείται από τη δραματική υποχώρηση των εισοδημάτων κατά την ίδια περίοδο.
Η Ελλάδα δεύτερη στην ΕΕ σε αύξηση ενοικίων το 2025
Το 2025, η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Ακολουθούν η Ουγγαρία (+9,8%), η Βουλγαρία (+9,6%) και η Ρουμανία (+8,2%). Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε χώρες όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Φινλανδία.
Η υψηλή αύξηση στην Ελλάδα αποδίδεται σε συνδυασμό παραγόντων: την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης, την εισροή ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa, την ύπαρξη μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων και την ανάκαμψη της οικονομίας που αυξάνει τη ζήτηση.
Προσιτότητα Κατοικίας: Αναλογία Ενοικίου προς Εισόδημα
Πέρα από την εξέλιξη δεικτών, η ουσιαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών γίνεται κατανοητή όταν τα ενοίκια συγκρίνονται με τα εισοδήματα. Χρησιμοποιώντας δεδομένα της Eurostat για το μέσο μηνιαίο ενοίκιο ανά τύπο κατοικίας σε πρωτεύουσες της ΕΕ7 και δεδομένα για το μέσο ετήσιο μισθό ανά εργαζόμενο πλήρους ωραρίου, κατασκευάζεται η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα για την Αθήνα και τον μέσο όρο των 27 πρωτευουσών της ΕΕ.
Οπως διαπίστωσε το ΚΕΦΙΜ, στην Αθήνα, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ανερχόταν σε €1.050 το 2024, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια ανερχόταν σε €1.400 και για αυτόνομη μονοκατοικία σε €3.050. Οι τιμές αυτές είναι συγκρίσιμες με τον μέσο όρο των πρωτευουσών της ΕΕ για διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου (€1.120) και 2 υπνοδωματίων (€1.514), αναδεικνύοντας ότι η αγορά ενοικίου στην Αθήνα κινείται σε επίπεδα αντίστοιχα με την ΕΕ.
Η σχέση ενοικίου/εισοδήματος αποκαλύπτει δραματικές διαφορές ανάλογα με τον τύπο κατοικίας. Το 2024, στην Αθήνα, με τον μέσο μισθό στα 1,496€ και το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Αθήνα να διαμορφώνεται στα 1,050€, αυτό σημαίνει ότι στο ενοίκιο πηγαίνει το 70,2% του μηνιαίου εισοδήματος . Για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια, η αναλογία ανέρχεται στο 93,6%. Αντίθετα, η αντίστοιχη αναλογία στον μέσο όρο των πρωτευουσών της ΕΕ είναι σημαντικά χα μηλότερη: 33,8% για 1 υπνοδωμάτιο και 45,6% για 2 υπνοδωμάτια.
Αξίζει να υπογραμμισθεί ότι η διαφορά αυτή οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη συμπίεση των χαμηλών ελληνικών μισθών (μηνιαίος μισθός €1.496 έναντι €3.317 για τον μέσο όρο της ΕΕ) με τιμές ενοικίου σε επίπεδο συγκρίσιμο με την υπό λοιπη Ευρώπη. Η χρονική εξέλιξη αναδεικνύει την επιδείνωση της κατάστασης. Το 2015, η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο στην Αθήνα ήταν 41,6% – μια αναλογία ήδη σχετικά υψηλή σε σύγκριση με την ΕΕ (23,7%). Ωστόσο, μετά την έντονη ανοδική πορεία των ενοικίων, η αναλογία αυτή εκτινάχθηκε στο 70,2% το 2024.
Οι προτάσεις
Το πρόβλημα έγκειται, όπως σημειώνει το ΚΕΦΙΜ, κυρίως στην αδυναμία της προσφοράς κατοικιών να ακολουθήσει την ταχεία άνοδο της ζήτησης τα τελευταία χρόνια — αδυναμία που οφείλεται σε συνδυασμό παραγόντων, τόσο εγχώριων όσο και διεθνών.
Η έντονη πιστωτική συρρίκνωση μετά το 2008, η σημαντική μείω ση των εισοδημάτων, η πτώση της ζήτησης για κα τοικίες (2008–2017), η διαρθρωτική αποδυνάμωση του κατασκευαστικού κλάδου και η αύξηση του κόστους κατασκευής κατέστησαν την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αργή και ανελαστική.
Είναι λογικό, λοιπόν, η αύξηση της προσφοράς να υπολείπεται σημαντικά αυτής της ζήτησης μετά από μια δεκαετία αποεπένδυσης στον κλάδο — και είναι απαραίτητο η όποια δημοσιονομική παρέμβαση να κινηθεί προς αυτήν ακριβώς την κατεύθυνση. Παράλληλα, το κτιριακό απόθεμα κατοικιών γηράσκει. Η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2010–2023 δεν αναπλήρωσε τις αποσβέσεις, με αποτέλεσμα το καθαρό απόθεμα να συρρι κνώνεται και η μέση ηλικία του να αυξάνεται.
Το ζήτημα της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης απαιτεί συνδυασμό πολιτικών: αύξηση της προσφοράς κατοικιών, κίνητρα για διάθεση κενών κατοικιών στην αγορά, ενεργειακή και ποιοτική αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέμα τος και στοχευμένη στήριξη των ευάλωτων νοικοκυριών.
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απο τελεί πλέον προτεραιότητα όχι μόνο κοινωνικής, αλλά και οικονομικής πολιτικής για την Ελλάδα, καταλήγει το ΚΕΦΙΜ.
