Νέα δεδομένα έχει δημιουργήσει η πανδημία στην αγορά ακινήτων. Ευέλικτοι και «πράσινοι» χώροι γραφείων, σύγχρονα κτίρια logistics και κέντρα διαλογής εντός ή πέριξ του αστικού ιστού, ζήτηση για μεγαλύτερες κατοικίες ελέω τηλεργασίας και περιστολή των αναγκών για εμπορικά καταστήματα, αναμένεται να αποτελέσουν τις κυρίαρχες τάσεις της περιόδου μετά το πέρας της υγειονομικής κρίσης. Αυτό τουλάχιστον υποστήριξαν στελέχη της αγοράς ακινήτων που συμμετείχαν στο 4ο ετήσιο συνέδριο Prodexpo North για την αγορά ακίνητης περιουσίας της Βόρειας Ελλάδος.
Στροφή στα νεόδμητα
Με βάση στοιχεία που προκύπτουν από τις αγοραπωλησίες κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, καταγράφεται μια στροφή προς περισσότερες νεόδμητες κατασκευές. Σύμφωνα με τον κ. Νίκο Μανομενίδη, επίτιμο πρόεδρο της ΕΠΠΑ (Ένωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας), φέτος παρατηρείται μια αύξηση της ζήτησης για νεόδμητα, τα οποία επέλεξε το 17,3% των αγοραστών, από 10,3% το 2020. Αντίστοιχα, έχει αυξηθεί σε 34,6% από 30,4% το ποσοστό εκείνων που αγοράζουν κατοικία για την κάλυψη των οικογενειακών στεγαστικών τους αναγκών, ενώ άνοδο σε 22% από 18,1% έχουν καταγράψει και οι αγορές εξοχικών κατοικιών. Στον αντίποδα, το 30,7% των αγορών κατοικίας οφείλεται σε επενδυτικούς λόγους, έναντι 34,7% το 2020.
Επίσης, όλο και μειώνεται το ποσοστό των κατοικιών που αγοράζονται χρήζοντας ανακαίνισης. Το σχετικό ποσοστό ήταν πάνω από 50% το 2015, αλλά κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο έχει υποχωρήσει σε 32,5% κι επειδή αναπτύσσονται νέα ακίνητα, αλλά κι εξαιτίας του ότι έχει πλέον περιοριστεί το απόθεμα των πολύ φθηνών κατοικιών, που είναι κι εκείνες που κατά κανόνα απαιτούν ανακατασκευή/ανακαίνιση.
Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το πρώτο τρίμηνο, οι κατοικίες που αποκτήθηκαν έναντι ποσού μέχρι 30.000 ευρώ, δεν ξεπέρασαν το 10,2%, από 27% το 2015. Στον αντίποδα, ακίνητα αξίας από 181.000 έως 350.000 ευρώ, αποτελούν πλέον το 16,5% της «πίτας» των πωλήσεων κατοικιών, έναντι μονοψήφιου ποσοστού (πέριξ του 5%) το 2015.
Η κτηματαγορά σε ανοδική πορεία
Σε κάθε περίπτωση, η επόμενη ημέρα θα βρει την κτηματαγορά σε ανοδική πορεία, όπως τόνισε και ο Γεώργιος Κορμάς, Ανώτατος Γενικός Διευθυντής , Επικεφαλής Group Real Estate Ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς και Διευθύνων Σύμβουλος της Πειραιώς Real Estate. Σύμφωνα με τον ίδιο η αγορά ακινήτων επέδειξε σταθερότητα κατά τη διάρκεια της πανδημίας, κάτι που άλλοι κλάδοι δεν κατόρθωσαν να το επιτύχουν. Κατά τον κ. Κορμά, η τηλεργασία έχει επιδράσει στην αγορά κατοικίας, καθώς υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για την αγορά ή ενοικίαση μεγαλύτερων ακινήτων, προκειμένου να εξασφαλίζεται η απαιτούμενη ιδιωτικότητα. Ωστόσο, αυτό δεν συνεπάγεται και αύξηση των δαπανών, καθώς οι δυνατότητες είναι περιορισμένες. Έτσι, οι ενδιαφερόμενοι κινούνται σε πιο απομακρυσμένες περιοχές κι επομένως πιο προσιτές οικονομικά, προκειμένου να αποκτήσουν ένα μεγαλύτερο ακίνητο με τα ίδια χρήματα. Πάντως, ο κ. Κορμάς δεν προβλέπει ένα μοντέλο πλήρους τηλεργασίας, ενώ θεωρεί ότι οι σύγχρονοι χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών θα συνεχίσουν να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης.
Οι τάσεις στην αγορά γραφείων
Αντιθέτως, ο κ. Χρήστος Μισαηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της IWG, εταιρείας που ειδικεύεται στην διαχείριση ευέλικτων χώρων εργασίας, αναφέρει ότι, με βάση και την διεθνή τάση, μετά την πανδημία «πιστεύουμε ότι κατά μέσο όρο, το 20% των εργαζομένων που απασχολούνται σε εργασίες γραφείου, θα μετακινηθεί στο σπίτι του σε μόνιμη βάση. Η τηλεργασία ήρθε για να μείνει. Άλλωστε εφαρμοζόταν και στο παρελθόν, πριν δηλαδή την πανδημία. Απλώς στην Ευρώπη και ιδίως στις χώρες του νότου, υπήρχε μια μεγαλύτερη διστακτικότητα στην εφαρμογή της».
Το «κλειδί»
Το «κλειδί» για τις επιχειρήσεις πλέον είναι η εξασφάλιση ευελιξίας στην χρήση των γραφειακών τους χώρους. Ως εκ τούτου, η ζήτηση τέτοιων χώρων εμφανίζει ανοδικές τάσεις. Η IWG διαθέτει σήμερα 10 τέτοια κέντρα σε όλη την χώρα (κυρίως Αθήνα και Θεσσαλονίκη) και σχεδιάζει την δημιουργία ενός δικτύου 50-60 κτιρίων το αμέσως προσεχές διάστημα, μέσω συνεργασιών με ιδιοκτήτες ακινήτων και αξιοποιώντας και το εργαλείο του franchise. Η εταιρεία μισθώνει θέσεις εργασίας και σχετικές υποδομές γραφείου σε ενδιαφερόμενες επιχειρήσεις κι επαγγελματίες, με την ώρα, την ημέρα, την εβδομάδα, τον μήνα, ακόμα και σε ετήσια βάση. Με τον τρόπο αυτό, οι εταιρείες μπορούν να έχουν την μέγιστη δυνατή ευελιξία για την κάλυψη τυχόν έκτακτων αναγκών τους, ή την μείωση των χώρων που μισθώνουν σε μόνιμη βάση.
«Η ευελιξία είναι το νούμερο 1 θέμα συζήτησης μεταξύ των πολυεθνικών εταιρειών» σημείωσε η Κρύστα Πετροπούλου, Διευθύντρια Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ομίλου ΟΤΕ, Member of Advisory Board RICS Greece επισημαίνοντας πως η τηλεργασία ήρθε για να μείνει. Ο ΟΤΕ ανακατασκευάζει σήμερα δύο σημαντικά ακίνητά του, το Μέγαρο στην Λ. Κηφισίας και το κτίριο του στην οδό Πατησίων, απέναντι από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών. Πρόκειται για ακίνητα 60.000 τ.μ., τα οποία θα προσφέρουν εφεξής πολύ μεγάλη ευελιξία, καθώς θα μπορούν να μετασχηματίζονται ανάλογα με τις ανάγκες. Σύμφωνα με την κα. Πετροπούλου, πλέον, οι περισσότερες εταιρείες προτιμούν ένα υβριδικό μοντέλο εκ περιτροπής εργασίας, δηλαδή είναι όλοι οι εργαζόμενοι ταυτόχρονα στο γραφείο, αλλά διαφορετικές μέρες.
Η ευελιξία στις επιχειρήσεις
Αντίστοιχη άποψη εξέφρασε και ο Γιώργος Βιτούλας, Partner, Arbitrage Real Estate τονίζοντας τη σημασία της ευελιξίας για τις επιχειρήσεις. Ωστόσο, σημείωσε ότι λόγω και της τηλεργασίας, ή της εκ περιτροπής εργασίας, «βλέπουμε μια τάση μείωσης των αναγκών για μισθωμένους χώρους».
Με τη σειρά του, ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Δανός-BNP Paribas Real Estate, «εκτός από τα κεντρικά γραφεία της κάθε επιχείρησης, πιθανώς να πρέπει να δημιουργηθούν και μικρότερα γραφεία, περιφερειακού χαρακτήρα, π.χ. κοντά στις κατοικίες των εργαζομένων που εργάζονται εκ περιτροπής. Πάντως, η τάση ζήτησης στην αγορά γραφείων», κατά τον κ. Παρασκευόπουλο, «είναι ανοδική και τα γραφεία εξακολουθούν να είναι ανθεκτικά ως επενδυτικό προϊόν, καθώς υπάρχει μεγάλο έλλειμμα σύγχρονων γραφειακών χώρων».
Τα logistics μήλον της έριδος των επενδυτών
Ως επιταχυντής λειτούργησε η πανδημία για την αύξηση της ζήτησης για logistics σημείωσε ο Δημήτρης Καραγιάννης, COO, της SARMED. «Από το 2017 έχει ξεκινήσει μια διαδικασία επενδύσεων σε ακίνητα logistics. Ωστόσο, από πέρσι, όταν και ξέσπασε η πανδημία καταγράφεται μια σημαντική επιτάχυνση των επενδύσεων αυτών. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους. Ο πρώτος είναι ότι τα ακίνητα αυτά προσφέρουν σημαντικές και σταθερές αποδόσεις, ιδίως σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες ακινήτων. Ο δεύτερος λόγος οφείλεται στην αύξηση της διείσδυσης του ηλεκτρονικού εμπορίου, που έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση της ανάγκης για χώρους logistics. Αυτή βέβαια η αύξηση έρχεται σε βάρος των αντίστοιχων αναγκών σε χώρους εμπορικών καταστημάτων». Κατά τον κ. Καραγιάννη, η πανδημία έχει επιταχύνει μια διαδικασία, που αναμενόταν να συμβεί στην αγορά μετά από 2-3 χρόνια.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η τάση αυτή ήρθε για να μείνει, καθώς αυτό θα είναι πλέον το μοντέλο λειτουργίας του λιανικού εμπορίου. Παράλληλα, προβλέπεται να αναπτυχθούν νέα κέντρα διαλογής για την κάλυψη των αναγκών του «τελευταίου μιλίου», δηλαδή της αποστολής παραγγελιών στον τελικό πελάτη, εγγύτερα στην διεύθυνση αποστολής. «Θα αναπτυχθούν τέτοια ακίνητα, επιφάνειας 500 – 2.000 τ.μ., είτε πέριξ είτε κι εντός του κεντρικού αστικού ιστού, ώστε να επιταχυνθούν οι παραδόσεις», ανέφερε ο κ. Καραγιάννης.
