Ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της ελληνικής αγοράς στα ακίνητα, είναι ότι το ίδιο σπίτι μπορεί να έχει όχι μία, αλλά πέντε διαφορετικές τιμές: άλλη στην αγγελία, άλλη στην αντικειμενική αξία, άλλη στην εκτίμηση ενός επαγγελματία, άλλη στην πραγματική συμφωνία αγοραστή και πωλητή και, τελικά, άλλη στο συμβόλαιο.
Το πρόβλημα γίνεται ολοένα εντονότερο όσο οι εμπορικές τιμές απομακρύνονται από τις αντικειμενικές αξίες, οι οποίες έχουν να αναπροσαρμοστούν από το 2021. Και αυτή ακριβώς η απόσταση αναμένεται να αποτελέσει μία από τις πιο δύσκολες οικονομικές και πολιτικές αποφάσεις της επόμενης κυβέρνησης μετά τις εκλογές του 2027.
Έως 171,5% η απόκλιση στα ακίνητα
Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικά. Στη Γλυφάδα, η μέση εμπορική τιμή φτάνει περίπου τα 4.700 ευρώ ανά τ.μ., όταν η αντίστοιχη αντικειμενική αξία για ένα διαμέρισμα 30 ετών είναι μόλις 1.730 ευρώ. Η απόκλιση φτάνει έτσι το 171,5%.
Στο Γαλάτσι, η εμπορική τιμή των 2.500 ευρώ ανά τ.μ. είναι περίπου 160% υψηλότερη από τη μέση αντικειμενική αξία των 960 ευρώ. Στο Χαλάνδρι, η αντικειμενική αξία διαμορφώνεται στα 1.170 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η πραγματική τιμή πώλησης φτάνει σήμερα περίπου τα 3.000 ευρώ.
Οι τιμές ανέβηκαν πάνω από 60% από το 2021
Η απόσταση αυτή δεν είναι τυχαία. Από τις αρχές του 2021 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 63,6% πανελλαδικά, σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος.
Στην Αττική η άνοδος φτάνει το 63,2%, ενώ στη Θεσσαλονίκη αγγίζει το εντυπωσιακό 74%. Αντίθετα, οι αντικειμενικές αξίες παρέμειναν ουσιαστικά παγωμένες στα επίπεδα που καθορίστηκαν το 2021.
Γιατί δεν ξέρουμε τελικά πόσο πραγματικά πουλιέται ένα σπίτι
Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η έλλειψη ενός πλήρως αξιόπιστου συστήματος καταγραφής των πραγματικών τιμών συναλλαγών.
Το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων καταγράφει μόνο ένα μέρος των συναλλαγών, ενώ σε πολλά συμβόλαια η τιμή που εμφανίζεται δεν είναι απαραίτητα η πραγματική εμπορική αξία. Αυτό δημιουργεί μεγάλες αποκλίσεις ακόμη και ανάμεσα στα επίσημα διαθέσιμα δεδομένα.
Μόλις μία στις πέντε αγορές γίνεται με δάνειο
Ένας ακόμη παράγοντας είναι ότι μόνο περίπου 20% των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται με τραπεζικό δανεισμό. Το υπόλοιπο 80% γίνεται με ίδια κεφάλαια, άρα με μεγαλύτερη ευελιξία στη συμφωνία μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Όταν υπάρχει τράπεζα, η εμπορική αξία καταγράφεται πιο αυστηρά. Χωρίς δανεισμό, όμως, είναι πολύ δυσκολότερο να γνωρίζει κανείς ποιο ήταν τελικά το πραγματικό τίμημα της συναλλαγής.
Η «καυτή πατάτα» των αντικειμενικών
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών είναι πλέον αναπόφευκτη, αλλά πολιτικά δύσκολη. Κάθε αύξησή τους επηρεάζει όχι μόνο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά και φόρους μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά έξοδα, τέλη Κτηματολογίου και σειρά άλλων επιβαρύνσεων.
Και αυτό είναι το πραγματικό πρόβλημα: όσο περισσότερο ανοίγει η ψαλίδα ανάμεσα στις αντικειμενικές και στις εμπορικές τιμές, τόσο πιο δύσκολο και ακριβό γίνεται το τελικό «κούρεμα» αυτής της απόστασης.
