Μία από τις «καυτές πατάτες» που θα κληθεί να διαχειριστεί η επόμενη κυβέρνηση που θα προκύψει από τις εκλογές που θα γίνουν το 2027 είναι ασφαλώς και η ανάγκη αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Με δεδομένο ότι το σύστημα των αντικειμενικών αξιών χρησιμοποιείται για τη φορολόγηση τόσο της κατοχής (π.χ. ΕΝΦΙΑ, Τέλος Ακίνητης Περιουσίας κ.τ.λ.) όσο και των αγοραπωλησιών (φόρος μεταβίβασης ακινήτων, συμβολαιογραφικά, μεσιτικά έξοδα, τέλος κτηματολογίου), είναι προφανές ότι κάθε αναπροσαρμογή θα λειτουργήσει ως σημαντική επιβάρυνση στο κόστος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των αγοραστών ακινήτων.

Πολιτικό «σκόντο» το 2021

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το πρόβλημα καθίσταται ακόμη μεγαλύτερο κατ’ αρχάς λόγω της κατακόρυφης αύξησης των εμπορικών τιμών που έχει μεσολαβήσει από το 2021, όταν και έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή, αλλά και επειδή εκείνη ακριβώς η διαδικασία έλαβε και πολιτικό χαρακτήρα. Συγκεκριμένα, περιορίστηκε εσκεμμένα το μέγεθος των αυξήσεων των τιμών ζώνης, ακριβώς για να μην υπάρξουν υπερβολικές επιβαρύνσεις των πολιτών. Σχεδόν σε κάθε περιοχή οι εισηγήσεις των εκτιμητών που συμμετείχαν στη διαδικασία ήταν υψηλότερες από τις τιμές που τελικά επελέγησαν, με ελάχιστες εξαιρέσεις. Ετσι, ήδη από το 2022 ουσιαστικά παρατηρούνταν σημαντικές αποκλίσεις ανάμεσα στις αντικειμενικές αξίες και στις εμπορικές τιμές, ειδικά στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια, αλλά και νησιά των Κυκλάδων.

Για παράδειγμα, στο Χαλάνδρι η μέση αντικειμενική αξία για διαμέρισμα 30 ετών διαμορφώνεται σήμερα σε 1.170 ευρώ/τ.μ. (με βάση τις τιμές που θεσπίστηκαν το 2021), τη στιγμή που η τιμή πώλησης ήδη από το 2021 διαμορφωνόταν σε 2.400 ευρώ/τ.μ. και σήμερα υπολογίζεται σε 3.000 ευρώ/τ.μ. Αντιστοίχως, στον Αλιμο η αντικειμενική αξία για διαμέρισμα 30 ετών ανέρχεται σε 1.160 ευρώ/τ.μ., ενώ η πραγματική τιμή πώλησης ήδη από το 2021 διαμορφωνόταν σε 2.500 ευρώ/τ.μ. και σήμερα φτάνει τις 2.800-3.000 ευρώ/τ.μ.

Στο κέντρο της Αθήνας, το 2021, η πραγματική τιμή πώλησης ανερχόταν σε 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση αντικειμενική αξία για σπίτι 30 ετών άγγιζε τα 1.360 ευρώ/τ.μ. Σήμερα η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 2.530 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση 86%.

Οπως είναι εμφανές, μετά και την αύξηση των τιμών που έχει μεσολαβήσει από το 2021 μέχρι και σήμερα, οι αποκλίσεις είναι ακόμη μεγαλύτερες και δύσκολο να γεφυρωθούν χωρίς σημαντικό πολιτικό κόστος, κάτι που ενδεχομένως να εξηγεί και την απόφαση να μετατεθεί η όλη διαδικασία για μετά τις προσεχείς εκλογές.

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, από τις αρχές του 2021 και μέχρι το φετινό δεύτερο τρίμηνο του έτους, στο σύνολο της χώρας, καταγράφεται μέση αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών κατά 63,6%, με τα νεόδμητα ακίνητα να αυξάνονται κατά 64,6% και τα παλαιότερα (άνω των πέντε ετών) να καταγράφουν άνοδο κατά 62,9% την ίδια περίοδο.

Παρόμοια είναι η αύξηση και στην Αττική με 63,2% (και 64% για τα παλαιά), ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος το διάστημα 2021-2026 (β΄ τρίμηνο) αγγίζει το 74%, με τις παλαιότερες κατοικίες να αυξάνονται κατά 75,8%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί κατά 64,4% και στην περιφέρεια (περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος) κατά 60%.

Κάπως έτσι, η απόκλιση των δύο τιμών στην περιοχή της Γλυφάδας φτάνει το 171,5%, καθώς η εμπορική τιμή των 4.700 ευρώ/τ.μ. είναι 2,72 φορές μεγαλύτερη από την αντικειμενική των μόλις 1.730 ευρώ/τ.μ. Αντιστοίχως, στο Γαλάτσι, το κόστος αγοράς ανέρχεται σήμερα σε 2.500 ευρώ/τ.μ., ή 160% και 2,6 φορές πάνω από τη μέση αντικειμενική αξία των 960 ευρώ/τ.μ. για ένα διαμέρισμα 30 ετών.

Με βάση την επεξεργασία των στοιχείων από την «Κ», οι περιοχές όπου παρατηρούνται οι μεγαλύτερες αποκλίσεις είναι ουσιαστικά τα βόρεια και τα νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας και όπου υπήρξαν ήπιες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών το 2021. Αυτό έγινε π.χ. στα δυτικά προάστια, στα προάστια του Πειραιά και σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου ελήφθησαν αποφάσεις με πολιτικό πρόσημο.

Μη αξιόπιστες τιμές

Εν τω μεταξύ, παρότι βρισκόμαστε στο 2026, η Ελλάδα αποτελεί μία από τις ελάχιστες αγορές στον ανεπτυγμένο κόσμο όπου δεν υπάρχει κάποιος αξιόπιστος και αδιάβλητος τρόπος μέτρησης των τιμών πώλησης κατοικιών, καθιστώντας ακόμη και τα εργαλεία της τεχνητής νοημοσύνης «άχρηστα». Για παράδειγμα, το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, παρότι πράγματι θα μπορούσε να είναι ένα πολύ χρήσιμο εργαλείο προς αυτήν την κατεύθυνση, καθώς σε αυτό καταχωρίζονται τα συμβόλαια αγοραπωλησιών, εντούτοις είναι έως και… παραπλανητικό. Αυτό συμβαίνει αφενός μεν επειδή οι καταχωρίσεις αφορούν περίπου το 20%-25% των συναλλαγών που γίνονται (άρα το δείγμα είναι ελλιπές), αφετέρου δε επειδή οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια πολύ συχνά εξακολουθούν να μην είναι οι εμπορικές, αλλά μόνο οι αντικειμενικές.

Σχετική έρευνα της ReDataset του ομίλου RCG, που χρησιμοποίησε ακριβώς τα δεδομένα από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, οδηγήθηκε σε εντελώς διαφορετικά αποτελέσματα, διαπιστώνοντας αποκλίσεις μόλις 30% στα δυτικά προάστια, 29% στα βόρεια προάστια, 38% στο κέντρο της Αθήνας και 41% στα νότια προάστια της Αττικής.

Επίσης, στον Πειραιά η απόσταση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και στις τιμές των πραγματικών συναλλαγών αγγίζει το 28% και στη Θεσσαλονίκη το 27%.

Τι δείχνουν τα συμβόλαια

Ουσιαστικά, όμως, πρόκειται για έναν μέσο όρο τιμών με βάση τα αναγραφόμενα στα συμβόλαια. Κάποια εξ αυτών (συνήθως τα περισσότερα) αναγράφουν την αντικειμενική αξία και τα υπόλοιπα την εμπορική αξία. Πιο σύνηθες είναι η εμπορική τιμή να αναγράφεται όταν υπάρχει μεσολάβηση τράπεζας, δηλαδή τραπεζικός δανεισμός, ενώ το αντίθετο συμβαίνει συχνά στην περίπτωση που η αγοραπωλησία ολοκληρώνεται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, ανεξάρτητα από την τιμή στην οποία έχει πραγματικά γίνει η συναλλαγή.

Ένα ακίνητο με πέντε διαφορετικές τιμές-1

Αλλωστε, παρότι από το 2023 έχει επιβληθεί απαγόρευση στη χρήση μετρητών στην αγορά ακινήτων, εντούτοις δεν είναι εύκολο να ελεγχθεί το αν και σε τι βαθμό ένα μέρος του τιμήματος καταβάλλεται «χέρι με χέρι» έξω από το γραφείο του συμβολαιογράφου.

Οπως αναφέρει ο Κυριάκος Καμπούρης, διευθύνων σύμβουλος της IMS-FC, εταιρείας μεσιτείας πιστώσεων στεγαστικών δανείων, «σήμερα μόλις το 20% των αγοραπωλησιών, ή μία στις πέντε συναλλαγές, πραγματοποιείται με τραπεζικό δανεισμό. Το υπόλοιπο 80% γίνεται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια». Επομένως είναι προφανές ότι σε αυτές τις περιπτώσεις η «ευελιξία» που υπάρχει μεταξύ αγοραστή και πωλητή είναι μεγαλύτερη. Στην περίπτωση των πωλητών, το κίνητρο του να λάβουν ένα μέρος του τιμήματος «κάτω από το τραπέζι» υφίσταται εφόσον έχουν ληξιπρόθεσμα ή ανεξόφλητα χρέη και δεν επιθυμούν να εμφανίσουν ένα σημαντικό έσοδο. Αντιστοίχως, κάποιοι αγοραστές μπορεί να έχουν αποκομίσει αδήλωτα εισοδήματα και να μην επιθυμούν να τα εμφανίσουν, ώστε να αποφύγουν τη φορολόγηση. Επιπλέον, βέβαια, το χαμηλότερο τίμημα στην αγορά του ακινήτου μειώνει και το κόστος μεταβίβασης (φόροι, τέλος εγγραφής στο κτηματολόγιο κ.τ.λ.).

Ο κ. Καμπούρης επισημαίνει ότι η αδιαφάνεια στην αγορά εξηγείται και από το γεγονός ότι «στην Ελλάδα έχουμε πέντε τιμές για το ίδιο ακίνητο: τη ζητούμενη τιμή της αγγελίας, την αντικειμενική αξία, την εύλογη αξία από έναν εκτιμητή, την πραγματική τιμή στην οποία συνάπτεται μια συμφωνία και την τιμή που αναγράφεται τελικά στο συμβόλαιο». Αυτό καθιστά ιδιαίτερα περίπλοκη υπόθεση τον εντοπισμό της πραγματικής τιμής στην οποία γίνεται η κάθε αγοραπωλησία, με αποτέλεσμα να είναι δύσκολη και η φορολόγησή της, αλλά και τελικά η χάραξη πολιτικής.

Ο ΕΝΦΙΑ

Το αποκορύφωμα είναι η στρεβλή κατάσταση που επικρατεί με την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, ο οποίος επιβάλλεται στην κατοχή του ακινήτου και στην ουσία φορολογεί κάθε σπίτι της χώρας στην τιμή ενός καινούργιου, μια και λαμβάνει ως τιμή βάσης την τιμή ζώνης της κάθε περιοχής και στη συνέχεια επιβάλλει πάνω σε αυτήν αυξητικούς συντελεστές, με βάση τον όροφο, την πρόσοψη κ.τ.λ.

Αρκεί ένα απλό παράδειγμα για να διαπιστώσει κανείς τον παραλογισμό που επικρατεί. Ενα καινούργιο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών, αξίας 250.000 ευρώ βάσει τιμής ζώνης, θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο επί αξίας 312.500 ευρώ λόγω της επιβολής συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη. Αν όμως το ίδιο ακίνητο πουληθεί, τότε η αντικειμενική αξία επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης θα είναι μόλις 225.000 ευρώ, επειδή σε αυτήν την περίπτωση θα εφαρμοστεί συντελεστής παλαιότητας 0,90 επί της τιμής ζώνης. Οπως εξηγούν στελέχη της αγοράς ακινήτων, οι περισσότερες χώρες καταρτίζουν συστήματα φορολογητέων αξιών για τα ακίνητα, αλλά οι τιμές τους επιδιώκεται να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στις εμπορικές (αγοραίες) αξίες και ασφαλώς να είναι ίδιες είτε πρόκειται για μεταβιβάσεις είτε για φόρους κατοχής, όπως ο ΕΝΦΙΑ.

Διαβάστε ακόμη: