Ένα εργοτάξιο στα νότια προάστια της Αθήνας σταματά για λίγες ώρες, εν αναμονή μιας κρίσιμης απάντησης: συνεχίζονται οι εργασίες ή παγώνουν μέχρι να αποφανθεί η Δικαιοσύνη λόγω νέου ΝΟΚ; Την ίδια στιγμή, σε αίθουσα δημοτικού συμβουλίου, τίθεται το αντίστροφο ερώτημα: μπορούν να παραμείνουν όροφοι που κρίθηκαν αντισυνταγματικοί;
Το ζήτημα είναι κοινό, αλλά οι απαντήσεις παραμένουν εκ διαμέτρου αντίθετες. Το μπρα ντε φερ για τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) έχει εξελιχθεί σε μια έντονη θεσμική σύγκρουση μεταξύ Αυτοδιοίκησης, υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και κατασκευαστικού κλάδου, με τον τελικό λόγο να ανήκει στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ που άνοιξαν τη σύγκρουση
Η αφετηρία της αντιπαράθεσης βρίσκεται στις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες έθεσαν σαφή όρια σε βασικά κίνητρα του ΝΟΚ.
Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι τα μπόνους δόμησης –δηλαδή οι προσαυξήσεις ύψους και οι ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις που οδηγούσαν σε περισσότερα τετραγωνικά μέτρα– δεν μπορούν να δίνονται οριζόντια χωρίς προηγούμενο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Οι διατάξεις αυτές είχαν αξιοποιηθεί ευρέως τα προηγούμενα χρόνια. Όταν όμως το ΣτΕ έκρινε ότι κινούνται εκτός συνταγματικών ορίων, δημιουργήθηκε ένα κύμα αβεβαιότητας για οικοδομικές άδειες που είχαν ήδη εκδοθεί και σε αρκετές περιπτώσεις βρίσκονταν σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης.
Το Προεδρικό Διάταγμα και το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο»
Μπροστά στο αδιέξοδο, η κυβέρνηση προχώρησε στην έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 95/2025, σε συνδυασμό με τον νόμο 5197/2025, επιχειρώντας να δημιουργήσει ένα δίχτυ ασφαλείας για άδειες που είχαν ήδη ενεργοποιηθεί.
Στον πυρήνα της ρύθμισης βρίσκεται το εργαλείο του περιβαλλοντικού ισοδύναμου. Με βάση αυτό, οι ιδιοκτήτες και οι κατασκευαστές μπορούν να διατηρήσουν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που προέκυψαν από τα μπόνους του ΝΟΚ, εφόσον καταβάλουν οικονομική εισφορά.
Η εισφορά αυτή ανέρχεται σε 8% της αξίας της πρόσθετης δόμησης, ενώ μπορεί να φτάσει έως και 15% σε περιπτώσεις ένταξης σε χρηματοδοτικά εργαλεία. Τα χρήματα προορίζονται για περιβαλλοντικές παρεμβάσεις σε τοπικό επίπεδο, με στόχο να αντισταθμιστεί η πολεοδομική επιβάρυνση.
Λόγω του έντονου ενδιαφέροντος, η προθεσμία για αιτήσεις ένταξης στη ρύθμιση παρατάθηκε έως τις 13 Μαρτίου.
Η θέση των κατασκευαστών
Από την πλευρά της αγοράς, η ρύθμιση παρουσιάζεται ως πρακτική λύση σε ένα πρόβλημα που δημιουργήθηκε εκ των υστέρων.
Στελέχη του κατασκευαστικού κλάδου υποστηρίζουν ότι οι εταιρείες εφάρμοσαν τις διατάξεις της νομοθεσίας που ίσχυε την περίοδο έκδοσης των αδειών.
Όπως επισημαίνουν, βρέθηκαν ξαφνικά αντιμέτωποι με ακυρωμένες άδειες, ενώ άλλες περιπτώσεις με παρόμοια χαρακτηριστικά εξαιρέθηκαν επειδή είχαν ήδη ξεκινήσει εργασίες μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία.
Οι αντιδράσεις των δήμων
Η αντίθετη άποψη εκφράζεται κυρίως από την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Δήμοι της Αττικής όπως η Κηφισιά, ο Άλιμος, η Φιλοθέη-Ψυχικό, η Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη και το Μαρούσι έχουν προσφύγει εκ νέου στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ζητώντας την ακύρωση του διατάγματος.
Το βασικό επιχείρημά τους είναι ότι η διοίκηση δεν μπορεί να επαναφέρει, έστω έμμεσα, οικοδομικές άδειες που κρίθηκαν μη νόμιμες ή τελούν υπό δικαστική κρίση.
Παράλληλα, περιβαλλοντικές οργανώσεις, τοπικοί σύλλογοι και κάτοικοι έχουν επίσης προσφύγει, υποστηρίζοντας ότι η καταβολή χρηματικού ποσού δεν αναιρεί την πραγματική πολεοδομική επιβάρυνση που δημιουργεί ένα ψηλότερο κτίριο ή ένας αυξημένος συντελεστής δόμησης.
Η αγορά σε στάση αναμονής
Η αβεβαιότητα έχει ήδη επηρεάσει την κτηματαγορά και τις επενδύσεις στον κατασκευαστικό τομέα.
Μεγάλες αλλά και μικρότερες εταιρείες που διαχειρίζονται σημαντικό χαρτοφυλάκιο έργων έχουν ταχθεί υπέρ του νόμου, καταθέτοντας παρέμβαση στο ΣτΕ μαζί με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ).
Παράλληλα, αρκετές νέες επενδύσεις αξιολογούνται πλέον με αυξημένη προσοχή, καθώς το ρυθμιστικό πλαίσιο παραμένει ασαφές.
Το κρίσιμο ερώτημα
Το βασικό ερώτημα που κυριαρχεί είναι αν το Συμβούλιο της Επικρατείας θα μπορούσε να ακυρώσει συνολικά το Προεδρικό Διάταγμα.
Νομικοί κύκλοι παραδέχονται ότι το ενδεχόμενο θεωρητικά υπάρχει, αν και δεν θεωρείται το πιθανότερο σενάριο. Μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να προκαλέσει σοβαρό πλήγμα στην κτηματαγορά, δημιουργώντας κενό στους κανόνες δόμησης και στις επενδύσεις.
Μέχρι στιγμής έχει υπάρξει μόνο γνωμοδοτική κρίση από τρεις δικαστές, χωρίς να διαπιστωθεί προφανής αντισυνταγματικότητα – κάτι που όμως δεν προδικάζει την τελική απόφαση της Ολομέλειας.
Διεθνής διάσταση της διαμάχης
Η υπόθεση δεν περιορίζεται στην ελληνική έννομη τάξη. Ορισμένοι Έλληνες κατασκευαστές έχουν ήδη προσφύγει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, επικαλούμενοι ζητήματα προστασίας της περιουσίας και ασφάλειας δικαίου.
Η προσφυγή έχει περάσει το πρώτο στάδιο παραδεκτού και αναμένεται ο προσδιορισμός δικασίμου.
Το βλέμμα στο ΣτΕ
Το εργαλείο του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, που σχεδιάστηκε ως λύση σε ένα πολεοδομικό αδιέξοδο, παραμένει προς το παρόν θεωρητικό, καθώς εκκρεμούν κρίσιμες υπουργικές αποφάσεις και οι δήμοι τηρούν στάση αναμονής.
Το βλέμμα όλων στρέφεται πλέον στην επικείμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Από αυτή θα εξαρτηθεί αν το Προεδρικό Διάταγμα θα λειτουργήσει ως μεταβατικός μηχανισμός εξισορρόπησης ή αν θα ανοίξει ένας νέος κύκλος αβεβαιότητας για την κτηματαγορά, τις κατασκευές και τις επενδύσεις.
