Υψηλό απόθεμα και υψηλή ιδιοκατοίκηση, αλλά ταυτόχρονα έντονη στεγαστική κρίση. Αυτό είναι το «ελληνικό παράδοξο» για την ελληνική αγορά κατοικίας όπως αναδεικνύεται από μελέτη της Alpha Bank με τίτλο “The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece ”. Το βασικό ερώτημα που επεδίωξε να απαντήσει η μελέτη είναι πώς μια χώρα με αξιοσημείωτο μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει στην παρούσα συγκυρία, στεγαστική κρίση.

Σύμφωνα με την Alpha Bank, το ζήτημα της οικονομικά προσιτής κατοικίας έχει λάβει διαστάσεις στεγαστικής κρίσης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο (Council of the European Union, 2025). Μια απλή προσέγγιση για να εκτιμηθούν οι διαστάσεις του προβλήματος, είναι η εξέταση της πορείας των τιμών των κατοικιών την τελευταία δεκαετία. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην ΕΕ-27 και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό η πραγματική άνοδος από το 2015 έως το 2024 στην Ευρώπη, υπερβαίνει το 20%.

Στην Ελλάδα οι πτυχές του στεγαστικού ζητήματος μπορούν να αποτυπωθούν ως εξής: Πρώτον, στην τρέχουσα φάση ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, οι τιμές αυξάνονται με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, γεγονός που υποδηλώνει επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας. Δεύτερον, το συνολικό κόστος στέγασης είναι το υψηλότερο μεταξύ των χωρών της ΕΕ-27, ίσο με το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός το 2024 (19,2% στην ΕΕ-27).

Τα οικιστικά ακίνητα, ωστόσο, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην Ελλάδα, ο οποίος με τη σειρά του αντιπροσωπεύει τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, σε σύγκριση με το ένα τρίτο περίπου σε άλλες χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ελβετία και οι Ηνωμένες Πολιτείες (UBS, Global Wealth Report 2025). Το φαινόμενο αυτό μπορεί να αποδοθεί στον ιστορικό ρόλο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα την περίοδο της δραχμής. Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, όταν δηλαδή η αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων διαβρωνόταν, η αγορά ακινήτων θεωρούνταν παραδοσιακά ως μέσο διατήρησης του πλούτου. Αυτή η διαπίστωση εγείρει το ερώτημα πώς μία χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό -αν και μειωμένο σε σχέση με το παρελθόν- ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024), αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση σήμερα.

Συμπεράσματα

Το βασικό ερώτημα που επιδιώκει να απαντήσει η παρούσα μελέτη είναι πώς μια χώρα με αξιοσημείωτο μέρος του πλούτου της επενδεδυμένο σε ακίνητα και σχετικά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης όπως η Ελλάδα, αντιμετωπίζει στην παρούσα συγκυρία, στεγαστική κρίση. Σε πρώτο επίπεδο, η ένταση του φαινομένου μπορεί να εξηγηθεί από τους ακόλουθους πέντε παράγοντες.

Πρώτον, η προχωρημένη ηλικία του οικιστικού αποθέματος επηρεάζει αρνητικά την ποιότητά του σε σχέση με τις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες, καθιστώντας αναγκαία τη διάθεση σημαντικών οικονομικών πόρων τόσο για την ανανέωσή του, όσο και την ανακαίνισή του με σκοπό την πώληση ή την ενοικίαση.

Δεύτερον, το υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων. Η έρευνα πεδίου ανέδειξε τα αίτια του υψηλού αυτού ποσοστού, οδηγώντας σε ορισμένες προτάσεις για τη χάραξη σχετικών πολιτικών.

Τρίτον, το υψηλό κόστος στέγασης (συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας), ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Τέταρτον, ο συγκριτικά υψηλότερος βαθμός αστικοποίησης στην Ελλάδα ως αποτέλεσμα της υψηλής συγκέντρωσης των θέσεων εργασίας στα αστικά κέντρα, ο οποίος έχει αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα προσιτής στέγασης σε αυτά.

Τέλος, η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού την τελευταία δεκαετία, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές.

Οι ανωτέρω παράγοντες καταδεικνύουν ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αφορά πρωτίστως στην προσφορά της αγοράς κατοικίας, ειδικά στις μητροπολιτικές περιοχές. Τα μέτρα που υιοθετήθηκαν από την Κυβέρνηση τα προηγούμενα χρόνια και αφορούν κυρίως στη διαχείριση της ζήτησης, συνέβαλαν στην άμβλυνση του προβλήματος, χωρίς ωστόσο να αντιμετωπίσουν τη βασική αιτία αυτού, δηλαδή την περιορισμένη προσφορά. Παρά τις πρόσφατες παρεμβάσεις πολιτικής για την ενίσχυση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας, π.χ. η πρόσφατη πρωτοβουλία για την κοινωνική στέγαση, είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν περαιτέρω μέτρα προς αυτή την κατεύθυνση.

Προκειμένου να καταγραφούν οι τρέχουσες τάσεις στην αγορά κατοικίας και να αξιολογηθεί ο ρόλος των πολιτικών που ήδη εφαρμόζονται, προχωρήσαμε σε επανάληψη μέρους του ερωτηματολογίου της περσινής μελέτης. Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της νέας έρευνας οι συμμετέχοντες είναι, σε γενικές γραμμές, περισσότερο ικανοποιημένοι με την τρέχουσα κατοικία τους σε σύγκριση με την έρευνα του 2024. Το επίπεδο ικανοποίησης είναι υψηλότερο μεταξύ των ιδιοκτητών σε σύγκριση με τους ενοικιαστές. Το τελευταίο ενδέχεται να σχετίζεται με την απότομη άνοδο των ενοικίων τους τελευταίους μήνες, η οποία με τη σειρά της φαίνεται να έχει εντείνει τις πληθωριστικές προσδοκίες.

Μια επιπλέον σημαντική ένδειξη της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, με κοινωνικές επιπτώσεις που σχετίζονται με το δημογραφικό ζήτημα, είναι ότι τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν την τρέχουσα κατοικία τους παραμένουν οι λιγότερο ικανοποιημένοι από αυτήν, σε σύγκριση με τα λοιπά κοινά ενδιαφέροντος.

Η νέα έρευνα επιχείρησε επίσης να αξιολογήσει την αποτελεσματικότητα των μέτρων που ελήφθησαν πέρυσι και συγκεκριμένα το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Τα δύο τρίτα των ερωτηθέντων (66%) εξέφρασαν ευρεία συμφωνία με το αφήγημα και το σκοπό του προγράμματος. Παράλληλα, η πρόθεση για αγορά σπιτιού έχει αυξηθεί συνολικά κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες. Η ζήτηση φαίνεται να έχει ενισχυθεί για όλα τα κοινά ενδιαφέροντος, δηλαδή τους νέους που ζουν με τους συντρόφους τους, τους νέους που φιλοξενούνται και τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν. Η αύξηση της ζήτησης, ωστόσο, δεν οφείλεται αποκλειστικά στην εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», δεδομένου ότι σχεδόν οι μισοί από τους μελλοντικούς αγοραστές κατοικίας δεν προτίθενται να υποβάλουν αίτηση (45%). Οι πιο συχνά αναφερόμενοι αποτρεπτικοί παράγοντες για τη συμμετοχή στο πρόγραμμα είναι τα καθορισμένα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια, παρά τη διεύρυνσή τους σε σύγκριση με το «Σπίτι μου I».

Ωστόσο, τα ¾ των ερωτηθέντων συμφωνούν με την αντίληψη πως η εν λόγω πρωτοβουλία επηρεάζει ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, ειδικά εκείνων που πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας.

Επιπλέον, όπως και στο προηγούμενο κύμα της έρευνας, ζητήσαμε τη γνώμη των συμμετεχόντων αναφορικά με τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια. Το 2024 οι ερωτηθέντες προσδιόρισαν τις κυβερνητικές πολιτικές, ιδίως τις φορολογικές, ως τον σημαντικότερο παράγοντα που επηρεάζει τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια. Ωστόσο, το 2025, ο παράγοντας αυτός έπεσε στη δεύτερη θέση, με τον τουρισμό και το ρόλο της οικονομίας διαμοιρασμού να καταλαμβάνουν την πρώτη.

Η έρευνά μας ενσωμάτωσε επίσης συγκεκριμένες ερωτήσεις με στόχο να διερευνήσει τους παράγοντες που συμπιέζουν την προσφορά στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τα ευρήματα, έξι στις δέκα κύριες κατοικίες στην Ελλάδα θεωρείται ότι χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, με το ποσοστό αυτό να αυξάνεται με την παλαιότητα του ακινήτου. Το ποσοστό των ιδιοκτητών που έχουν ήδη προβεί σε ενεργειακή αναβάθμιση μέσω της χρήσης πρόσφατων κυβερνητικών προγραμμάτων είναι σχετικά χαμηλό (δύο στους δέκα), υπογραμμίζοντας ότι εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική εν δυνάμει ζήτηση για ανάλογα προγράμματα.

Τέλος, σύμφωνα με τα ευρήματα της επαναληπτικής έρευνας, ένας στους δέκα ερωτηθέντες (11%) είναι ιδιοκτήτης κενής/ αναξιοποίητης κατοικίας. Πανελλαδικά, τα μεγαλύτερα ποσοστά αναφέρονται στην Κεντρική και Νότια Ελλάδα (15%) και στα Νησιά (14%) και τα χαμηλότερα στη Βόρεια Ελλάδα (11%) και την Αττική (8%). Ο πιο συχνά αναφερόμενος λόγος για τον οποίο τα ακίνητα αυτά είναι κενά είναι το υψηλό κόστος ανακατασκευής/ανακαίνισης (42%), ακολουθούμενο από πολλαπλές ιδιοκτησίες (21%), δηλαδή περιπτώσεις όπου ο ερωτώμενος δεν είναι ο μοναδικός κληρονόμος/ιδιοκτήτης και δεν υπάρχει συμφωνία με τους υπόλοιπους σχετικά με την εκμετάλλευση του ακινήτου.

Η συγκέντρωση των ευκαιριών απασχόλησης σε περιορισμένο αριθμό μεγάλων πόλεων έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση της ζήτησης για κατοικία στις περιοχές αυτές, με αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών και των ενοικίων. Η μελέτη για τον εντοπισμό και την ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, σε συνδυασμό με την ενίσχυση των διαδικασιών αποκέντρωσης και τη διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας, δύνανται να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην οικονομικά προσιτή στέγαση μέσω διαφόρων μηχανισμών. Οι εν λόγω μηχανισμοί επιτρέπουν τη γεωγραφική διάχυση της ζήτησης, τη μείωση του κόστους μετακίνησης, την έμμεση αύξηση της προσφοράς κατοικιών, καθώς και την αποδυνάμωση της σχέσης μεταξύ του τόπου εργασίας και των αγορών κατοικίας που βρίσκονται υπό πίεση. Οι προαναφερθέντες παράγοντες όχι μόνο θα οδηγήσουν στην απελευθέρωση μέρους της προσφοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά θα ενισχύσουν επίσης την οικονομική βιωσιμότητα της περιφέρειας και θα αναζωογονήσουν την τοπική οικονομία, μέσω της αύξησης της κατανάλωσης, της δημιουργίας θέσεων εργασίας και της ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας. Είναι προφανές ότι μέτρα όπως οι φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως σε μόνιμη βάση, σε συνδυασμό με φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες κατοικιών που νοικιάζουν τα ακίνητά τους σε μεγάλες πόλεις προκειμένου να μετεγκατασταθούν σε μικρότερες πόλεις και αγροτικές περιοχές, θα έχουν σημαντικά οφέλη.

Έχει διατυπωθεί ευρέως η άποψη ότι η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια στην Ελλάδα, αλλά και σε διεθνή και ευρωπαϊκή κλίμακα. Η ελληνική κυβέρνηση έχει ήδη υιοθετήσει επί του παρόντος μέτρα για τη ρύθμιση της εν λόγω αγοράς, επαναπροσδιορίζοντας τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση από μία σχετικά «απλή επένδυση περιουσιακών στοιχείων», σε κεντρικό σημείο εστίασης της στεγαστικής πολιτικής. Τα μέτρα αυτά αφορούν στον περιορισμό των νέων καταχωρίσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές όπου οι στεγαστικές ελλείψεις είναι σημαντικές, όπως οι κεντρικές συνοικίες της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Το μέτρο δεν είναι οριζόντιο αλλά στοχευμένο, με δυνατότητα επέκτασής του και σε άλλες περιοχές όπου παρατηρούνται παρόμοιες πιέσεις. Μια άλλη σημαντική διάταξη αφορά στη μη μεταβίβαση των αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε περιοχές όπου ισχύει το μέτρο αυτό, ένα ακίνητο παύει να λειτουργεί ως βραχυχρόνια μίσθωση, μόλις αλλάξει ιδιοκτησία.

Τέλος, η παρούσα μελέτη επιχειρεί να τονίσει τη σημασία της παροχής κινήτρων για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών. Η έρευνα που διεξήχθη ως μέρος αυτής της μελέτης φώτισε τους βασικούς παράγοντες που εμποδίζουν τη διάθεση των κλειστών σπιτιών στην αγορά. Οι παράγοντες αυτοί μπορούν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο ομάδες, με κριτήριο τον σχεδιασμό πολιτικής.

Συγκεκριμένα, η ανάλυσή μας εντόπισε τα ακόλουθα βασικά στοιχεία: τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, που πιθανώς σχετίζεται με τον υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Αναφορικά με το τελευταίο, η δημιουργία ενός μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς ενδέχεται να περιορίσει σημαντικά αυτόν τον κίνδυνο, ενώ τα μέτρα που έχουν ήδη ληφθεί όπως για παράδειγμα η επιδότηση των εγχειρημάτων ενεργειακής αναβάθμισης, είναι στη σωστή κατεύθυνση.

Μία δεύτερη ομάδα παραγόντων που εξηγούν τον υψηλό αριθμό κενών ακινήτων σχετίζεται με τον προσωρινό χαρακτήρα αυτής της κατάστασης. Συγκεκριμένα, ένας στους πέντε όσων έχουν στην ιδιοκτησία τους κλειστό σπίτι δηλώνουν πρόθεση να αναζητήσουν ενοικιαστή στο άμεσο μέλλον, 6% να πωλήσουν το ακίνητο, ενώ περί το 15% φαίνεται να το κρατάει κλειστό για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση. Για την πρώτη περίπτωση στην ομάδα αυτή, η εφαρμογή επιπρόσθετων φορολογικών κινήτρων δύναται να επιταχύνει τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά.

Η πιο πρόσφατη σειρά κυβερνητικών μέτρων αποσκοπεί στη διευκόλυνση της διαδικασίας διάθεσης κενών/ αναξιοποίητων ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, απαιτείται περαιτέρω έρευνα στο πεδίο αυτό με σκοπό τη χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων, βάσει στοιχείων του Κτηματολογίου και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, επιτρέποντας έτσι στους υπευθύνους χάραξης στεγαστικής πολιτικής, να σχεδιάσουν ένα στοχευμένο πρόγραμμα, για κάθε δήμο και κάθε περιοχή.

Διαβάστε ακόμη: