Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων συνεχίζεται, με τη μέση τιμή κατοικιών να αυξάνεται κατά 14,5% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023, που είναι ο ισχυρότερος ρυθμός εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια.
Σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας (ΕΤΕ), αυτή η επίδοση υπερβαίνει σημαντικά το μέσο όρο της Ευρωζώνης (+0,3% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023). Η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%, με το επίπεδό τους ωστόσο να παραμένει 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, σε αντιδιαστολή με το μ.ο. της Ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008.
Οι τρέχουσες τάσεις αλλά και τα βασικά ευρήματα της ανάλυσης επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πιο πρώιμο σημείο του κύκλου ανάκαμψης, σε σύγκριση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης που παρέμειναν σε έντονα ανοδική τροχιά για τουλάχιστον μια δεκαετία, με αρκετές να έχουν εισέλθει σε φάση διόρθωσης, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της επιβράδυνσης της οικονομικής δραστηριότητας. Οι ενδείξεις υπερβάλλουσας ζήτησης – τουλάχιστον όσον αφορά άμεσα εμπορεύσιμα ακίνητα – και το αυξημένο κόστος κατασκευής προοιωνίζουν ανθεκτική ανοδική τάση στις τιμές, σε ορίζοντα τουλάχιστον διετίας, παρά τις προκλήσεις που θέτει το νέο επιτοκιακό περιβάλλον διεθνώς.
Η έντονη συρρίκνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας τα προηγούμενα χρόνια
Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας επιτεύχθηκε μετά από μια πολυετή διαδικασία προσαρμογής, που χαρακτηρίστηκε από πρωτοφανή συρρίκνωση της οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας (κατά 90% περίπου το 2013-20, όσον αφορά τόσο τον αριθμό οικοδομικών αδειών όσο και τις οικιστικές επενδύσεις όπως αποτυπώνονται στον ακαθάριστο σχηματισμό παγίου κεφαλαίου, σε σύγκριση με το μ.ο. της περιόδου 2000-08) και σημαντική πτώση των τιμών κατοικιών (κατά 42% μεταξύ 2008 και 2017).
Οι εν λόγω παράγοντες συνετέλεσαν στη σταδιακή απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς που συσσωρεύτηκε τα πρώτα χρόνια της ελληνικής κρίσης, λόγω της έκρηξης στην έκδοση οικοδομικών αδειών το 2001- 2007. Η υπερβάλλουσα προσφορά εκτιμάται ότι υπερέβη τις 300 χιλ. κατοικίες στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας – βάσει της τροχιάς των νέων κατασκευών – και πιθανότατα προσέγγισε τις 350 χιλ. αν συνεκτιμηθεί και η προσφορά προς πώληση δευτερευουσών και εξοχικών κατοικιών καθώς και ακινήτων που διατέθηκαν προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες, λόγω αναγκών ρευστότητας και αυξημένης φορολογίας.
Πέραν της ελαχιστοποίησης της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, η ραγδαία κάμψη των επενδύσεων σε έργα ανακαίνισης και αναβάθμισης κτιρίων επιτάχυνε τη συρρίκνωση του εμπορεύσιμου αποθέματος παλαιότερων κατοικιών. Αξίζει να σημειωθεί ότι περίπου το 55% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, με τον ρυθμό απόσβεσής τους να έχει επιταχυνθεί και, αντίστοιχα, την εμπορευσιμότητά τους να έχει μειωθεί, δεδομένων των νέων προδιαγραφών δόμησης και ενεργειακής απόδοσης κτιρίων.
Πράγματι, σύμφωνα με την ΕΤΕ, οι επενδύσεις στη συντήρηση/ανακαίνιση κτιρίων εκτιμάται ότι μειώθηκαν την προηγουμένη δεκαετία σε σημαντικά χαμηλότερο από το ελάχιστο επίπεδο που απαιτείται για να αποφευχθεί η μείωση του υφιστάμενου εμπορεύσιμου αποθέματος κατοικιών – γεγονός πρωτοφανές μεταπολεμικά – οδηγώντας σε συρρίκνωση του διαθέσιμου (εμπορεύσιμου) αποθέματος κατά σχεδόν 250 χιλ. κατοικίες (εκτίμηση ΕΤΕ) κατά την περίοδο 2012-22 (συνεκτιμώντας τη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα την ίδια περίοδο).
Αποκατάσταση ισορροπίας στην αγορά
Η σταδιακή ανάκαμψη της ζήτησης την τελευταία 5ετία συνέβαλε σημαντικά στην εξισορρόπηση της αγοράς. Συγκεκριμένα, οι μεταβιβάσεις οικιστικών ακινήτων (εξαιρ. των οικοπέδων) που δηλώνονται στις φορολογικές αρχές ανήλθαν σε 23 χιλ. ετησίως το 2021-22 σε σύγκριση με 13 χιλ. το 2017. Αξίζει να επισημανθεί ότι η σωρευτική ζήτηση της περιόδου 2013-22 (120 χιλ. κατοικίες, κατά προσέγγιση, βάσει της εκτιμώμενης εξέλιξης των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων) οδήγησε τελικά στην πλήρη απορρόφηση του υπερβάλλοντος αποθέματος, υπερβαίνοντας μάλιστα προσωρινά τη διαθέσιμη προσφορά από το 2022.
Τα τελευταία χρόνια, παράλληλα με την ενίσχυση της ζήτησης, παρατηρούμε σημαντική ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Στην πραγματικότητα, ο ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου σε κατοικίες αυξήθηκε κατά 32,0% ετησίως, κατά μ.ο., το 2021-22 και κατά 47,5% ετησίως το 1ο εξάμηνο του 2023, σε 1,7% του ΑΕΠ το 2022 και 2,0% του ΑΕΠ το 1ο εξάμηνο του 2023 (έναντι 0,7% του ΑΕΠ κατ’ έτος το 2015-19 και 8,2% του ΑΕΠ το 2000-08). Αντιστοίχως, οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες τριπλασιάστηκαν, καθώς ανήλθαν σε σχεδόν 30 χιλ. ετησίως το 2021-22, ύστερα από δραστική υποχώρηση σε 10 χιλ. ετησίως το 2013-17. Η συγκρατημένη αυτή αύξηση σε συνδυασμό με την ανοδική τροχιά της ζήτησης αλλά και τη συνεχιζόμενη απαξίωση του αποθέματος παλαιότερων κατοικιών δημιούργησαν συνθήκες στενότητας στην αγορά.
Δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς το 2022 και της εμφάνισης, μάλιστα, κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023. Ως εκ τούτου, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024. Πράγματι, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2021-22 – σύμφωνα με τον σύνθετο δείκτη κόστους δομικών υλικών της ΕΛΣΤΑΤ – και κατά 8,7% ετησίως το 7Μ:2023, παραμένοντας 20% υψηλότερο από το μέσο επίπεδό του κατά την προηγούμενη δεκαετία. Η επίδραση αυτή διαχέεται σταδιακά στο σύνολο των εμπορεύσιμων κατοικιών παρότι επηρεάζει πρακτικά τις νεόδμητες καθώς και το κόστος ανακαίνισης.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΕΤΕ, η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35 χιλ. κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς, δημιουργώντας προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30 χιλ. κατοικιών το 2023-24. Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται να οδηγήσουν σε μέση άνοδο των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο.
Σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, βάσει της ανωτέρω ανάλυσης, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από €45 δισ. νέων επενδύσεων (σε σταθερές τιμές) σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 (σχεδόν €6 δισ. ετησίως), προκειμένου να διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών που προβλέπεται στο αναθεωρημένο Εθνικό Σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα (ΕΣΕΚ). Η εν λόγω προσαρμογή θα εξασφαλίσει εναρμόνιση της μεσομακροπρόθεσμης πορείας των τιμών κατοικιών με αυτή του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών.
