Διπλό φορολογικό όφελος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνουν τα νέα μέτρα για την αγορά κατοικίας, με μειώσεις στον φόρο των ενοικίων που θα αποτυπωθούν στα εκκαθαριστικά του 2027 και πλήρη απαλλαγή για όσους διαθέτουν κλειστές κατοικίες ή εγκαταλείπουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Οι αλλαγές δημιουργούν δύο διαφορετικές κατηγορίες ωφελουμένων. Στην πρώτη ανήκουν περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι με ετήσια εισοδήματα από ακίνητα άνω των 12.000 ευρώ, οι οποίοι θα δουν τον λογαριασμό της εφορίας να μειώνεται έως και κατά 1.300 ευρώ.
Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται οι ιδιοκτήτες που επιλέγουν να διαθέσουν κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση, αξιοποιώντας το κίνητρο της τριετούς απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος. Το συγκεκριμένο μέτρο αφορά τόσο ακίνητα που παρέμεναν κενά όσο και κατοικίες που προηγουμένως χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια διαμονή.
Μάλιστα, η δυνατότητα ένταξης στο ευνοϊκό καθεστώς παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, διευρύνοντας το χρονικό περιθώριο για τους ιδιοκτήτες που εξετάζουν τη μεταφορά των ακινήτων τους στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης.
Η νέα φορολογική κλίμακα και οι μειώσεις έως 1.300 ευρώ
Η σημαντικότερη αλλαγή στη φορολόγηση των ενοικίων είναι η προσθήκη ενός ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή 25%, ο οποίος περιορίζει την επιβάρυνση για όσους αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα μεγαλύτερα των 12.000 ευρώ ετησίως.
Η νέα κλίμακα εφαρμόζεται στα εισοδήματα του 2026, με το αποτέλεσμα να γίνεται εμφανές κατά την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων το 2027.
Συγκεκριμένα, οι συντελεστές διαμορφώνονται ως εξής:
- 15% για το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος έως 12.000 ευρώ.
- 25% για το τμήμα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.
- 35% για το τμήμα από 24.000 έως 36.000 ευρώ.
- 45% για το ποσό που υπερβαίνει τις 36.000 ευρώ.
Με το προηγούμενο καθεστώς, το εισόδημα που υπερέβαινε τις 12.000 ευρώ επιβαρυνόταν απευθείας με συντελεστή 35%, μέχρι το επόμενο φορολογικό κλιμάκιο.
Η νέα διάρθρωση περιορίζει τη φορολογία στο ενδιάμεσο τμήμα, χωρίς να αλλάζει τον συντελεστή που εφαρμόζεται στα πρώτα 12.000 ευρώ.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ιδιοκτήτη με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια. Για το ποσό των 8.000 ευρώ πάνω από τις 12.000 ευρώ, ο φόρος υπολογίζεται πλέον με 25% αντί για 35%, οδηγώντας σε ετήσια εξοικονόμηση 800 ευρώ.
Ακόμη μεγαλύτερο είναι το όφελος για εισόδημα 24.000 ευρώ, όπου ο συνολικός φόρος περιορίζεται από 6.000 σε 4.800 ευρώ, δηλαδή μειώνεται κατά 1.200 ευρώ.
Η ελάφρυνση αφορά περισσότερους από 160.000 ιδιοκτήτες, με τις μειώσεις να κυμαίνονται από περίπου 100 ευρώ έως και 1.300 ευρώ, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα οφέλη της νέας φορολογικής κλίμακας.
Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες – Ποιους αφορά
Ξεχωριστό κίνητρο προβλέπεται για τους ιδιοκτήτες που επαναφέρουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή μετατρέπουν ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κατοικίες μακροχρόνιας ενοικίασης.
Για αυτές τις περιπτώσεις παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών, μετά τον μήνα κατά τον οποίο υπογράφεται η σχετική σύμβαση.
Το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι σημαντικό, ιδίως όταν πρόκειται για ακίνητα που αποφέρουν σταθερά μηνιαία έσοδα.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που διαθέτει μια προηγουμένως κλειστή κατοικία με μηνιαίο ενοίκιο 700 ευρώ θα εισπράξει συνολικά 25.200 ευρώ σε διάστημα τριών ετών, χωρίς να καταβάλει φόρο εισοδήματος για τα συγκεκριμένα μισθώματα, υπό την προϋπόθεση ότι πληροί όλους τους όρους της ρύθμισης.
Η παράταση του μέτρου έως το τέλος του 2027 δίνει πρόσθετο χρόνο στους ενδιαφερομένους να αξιολογήσουν τη δυνατότητα αξιοποίησης των ακινήτων τους, ενώ παράλληλα ενισχύει την προσπάθεια αύξησης της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Οι βασικές προϋποθέσεις για τη φοροαπαλλαγή
Η ένταξη στο καθεστώς των αφορολόγητων ενοικίων συνδέεται με συγκεκριμένα κριτήρια που αφορούν την επιφάνεια του ακινήτου, τη διάρκεια της σύμβασης και την προηγούμενη χρήση της κατοικίας.
Το ανώτατο όριο επιφάνειας είναι τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Προβλέπεται, ωστόσο, προσαύξηση κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.
Έτσι, στην περίπτωση οικογένειας με τρία εξαρτώμενα παιδιά, η φορολογική απαλλαγή μπορεί να καλύπτει κατοικία επιφάνειας έως 140 τετραγωνικών μέτρων.
Βασική προϋπόθεση αποτελεί επίσης η σύναψη σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης με διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
Το αρχικό χρονικό πλαίσιο κάλυπτε συμβάσεις από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Με την παράταση που περιλαμβάνεται στη νέα ρύθμιση, η καταληκτική ημερομηνία μεταφέρεται στις 31 Δεκεμβρίου 2027.
Για τις κατοικίες που παρέμεναν κλειστές, απαιτείται να έχει δηλωθεί η μη χρήση τους στο έντυπο Ε2 ή να πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις για τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη.
Διαφορετικά κριτήρια ισχύουν για τα ακίνητα που προέρχονται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Στην περίπτωση αυτή, η κατοικία πρέπει να είχε χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, ενώ όλες οι σχετικές συναλλαγές θα πρέπει να έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
Απαραίτητη παραμένει και η συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις υποβολής δηλώσεων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.
Ειδικό καθεστώς για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και ένστολους
Πιο ευέλικτοι όροι προβλέπονται για κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση σε συγκεκριμένες επαγγελματικές κατηγορίες.
Η ειδική πρόβλεψη καλύπτει γιατρούς και νοσηλευτές που εργάζονται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν απαιτείται κατ’ ανάγκη μία ενιαία τριετής μίσθωση, καθώς αρκεί η σύναψη σύμβασης διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών.
Η δυνατότητα αυτή μπορεί να αξιοποιηθεί περισσότερες από μία φορές εντός της τριετούς περιόδου, εφόσον εξακολουθούν να τηρούνται οι υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις.
Πρόκειται για πρόβλεψη που λαμβάνει υπόψη τις ιδιαίτερες στεγαστικές ανάγκες εργαζομένων με μετακινήσεις ή περιορισμένη διάρκεια παραμονής σε έναν τόπο.
Παράλληλα, η απαλλαγή δεν χάνεται αυτομάτως όταν ένα ακίνητο μείνει κενό μία φορά κατά τη διάρκεια της τριετίας.
Εφόσον πραγματοποιηθεί νέα μακροχρόνια μίσθωση σύμφωνα με τους όρους της ρύθμισης, το φορολογικό πλεονέκτημα μπορεί να συνεχιστεί για το υπόλοιπο της αρχικής περιόδου των 36 μηνών.
Η νέα σύμβαση δεν σηματοδοτεί την έναρξη καινούργιας τριετίας, αλλά επιτρέπει τη συνέχιση της ήδη προβλεπόμενης απαλλαγής.
Πότε ο ιδιοκτήτης χάνει το φορολογικό μπόνους
Η ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση συνοδεύεται και από περιορισμούς που αποσκοπούν στη διατήρηση των κατοικιών στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η επιστροφή ενός ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας συνεπάγεται αναδρομική απώλεια της φοροαπαλλαγής.
Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταβάλει φόρο και για τα μισθώματα προηγούμενων ετών, τα οποία είχε εισπράξει χωρίς φορολογική επιβάρυνση βάσει της ρύθμισης.
Το προνόμιο παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, δημιουργώντας ενδεχομένως σημαντική πρόσθετη φορολογική υποχρέωση.
Για τον λόγο αυτό, η επιλογή μετάβασης από το Airbnb ή από την αδράνεια ενός ακινήτου στη μακροχρόνια μίσθωση απαιτεί προσεκτική αξιολόγηση των όρων και της διάρκειας της σύμβασης.
Το νέο πλαίσιο συνδυάζει έτσι μικρότερους φορολογικούς συντελεστές για τα εισοδήματα από ακίνητα με πρόσθετα κίνητρα για την αξιοποίηση κατοικιών που δεν διατίθενται σήμερα στη συμβατική αγορά ενοικίασης.
