Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς δόμησης των Κυκλάδων προετοιμάζονται για το 2027, με τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τη Μήλο να βρίσκονται στο επίκεντρο των πολεοδομικών παρεμβάσεων. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας καλείται να αποφασίσει μέσα στους επόμενους δύο μήνες πώς θα διαχειριστεί τη λήξη των σημερινών απαγορεύσεων, χωρίς να επιτρέψει ένα νέο κύμα ανεξέλεγκτης οικοδομικής δραστηριότητας.

Οι ισχύουσες αναστολές έκδοσης οικοδομικών αδειών σε συγκεκριμένες περιοχές των τριών νησιών λήγουν στις 31 Δεκεμβρίου 2026, ενώ τα νέα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί έως τότε.

Το πρόβλημα είναι ότι ενδεχόμενη άρση των περιορισμών, πριν θεσπιστούν οι νέοι κανόνες, θα μπορούσε να προκαλέσει μαζική υποβολή αιτήσεων για οικοδομικές άδειες από ιδιοκτήτες και επενδυτές που επιθυμούν να κατοχυρώσουν δικαιώματα με το σημερινό καθεστώς.

Τι ισχύει σήμερα στα τρία νησιά

Στη Μύκονο έχει ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών περιοχές, μετά τις σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις που είχαν καταγραφεί τα προηγούμενα χρόνια.

Στη Σαντορίνη εφαρμόζονται διαφορετικά καθεστώτα περιορισμών. Στην Καλντέρα απαγορεύονται νέες κατασκευές, επεκτάσεις και πισίνες λόγω και των γεωλογικών κινδύνων, ενώ για τα νέα τουριστικά καταλύματα στις εκτός σχεδίου περιοχές ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί.

Στην Περίσσα έχει θεσπιστεί χωριστή αναστολή, η οποία εκτείνεται έως το καλοκαίρι του 2027.

Στη Μήλο, από τον Μάιο του 2026 έχει ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών περιοχές. Μάλιστα, στη ζώνη από το ακρωτήρι Καμπάνες έως το ακρωτήρι Καλόγερος, που περιλαμβάνει το Σαρακήνικο, τα Καμίνια και τον Μύτακα, έχουν σταματήσει ακόμη και εργασίες σε ήδη αδειοδοτημένα έργα.

Σαντορίνη: Από τα 4 στα 8 στρέμματα για κατοικία

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι αλλαγές που προτείνονται για τη Σαντορίνη.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που βρίσκεται υπό επεξεργασία, η ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για εκτός σχεδίου κατοικία αυξάνεται από τα τέσσερα στα οκτώ στρέμματα.

Παράλληλα, εξακολουθεί να αποτελεί βασική προϋπόθεση η πρόσβαση του ακινήτου από νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, περιορίζοντας περαιτέρω τη δυνατότητα οικοδόμησης.

Ακόμη αυστηρότερο είναι το προτεινόμενο πλαίσιο για τις νέες τουριστικές εγκαταστάσεις, με την ελάχιστη έκταση να διαμορφώνεται στα 40 στρέμματα.

Η τουριστική ανάπτυξη προβλέπεται να συγκεντρώνεται κυρίως σε τρεις ζώνες: στον Μονόλιθο, στην Περίσσα–Βλυχάδα και στην περιοχή Παράδεισος–Αμμούδι, βόρεια της Οίας.

Οι συγκεκριμένες προβλέψεις αποτελούν προτάσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού και δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί.

Μήλος: Στο τραπέζι πιο στοχευμένοι περιορισμοί

Για τη Μήλο εξετάζεται το ενδεχόμενο αντικατάστασης του γενικευμένου παγώματος από ένα περισσότερο στοχευμένο σύστημα περιορισμών.

Στόχος είναι να διατηρηθούν αυστηρά μέτρα στις περιοχές που δέχονται τη μεγαλύτερη οικοδομική πίεση, χωρίς να εμποδίζονται αναγκαστικά μικρότερες επενδύσεις, ιδιωτικές κατοικίες και έργα που βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο.

Η ανάγκη διαφοροποίησης προκύπτει από το γεγονός ότι οι σημερινές αναστολές επηρεάζουν τόσο μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις όσο και μικρότερες οικοδομικές δραστηριότητες.

Στο νησί εκκρεμούν περισσότερες από 50 οικοδομικές άδειες, γεγονός που αποτυπώνει το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Το πρόβλημα με τους δρόμους και τα οικόπεδα

Πέρα από τις ειδικές αναστολές, σοβαρά ζητήματα δημιουργεί η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για τη δόμηση εκτός σχεδίου.

Η απαίτηση ύπαρξης προσώπου σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο έχει περιορίσει σημαντικά τις δυνατότητες αξιοποίησης πολλών ιδιοκτησιών, καθώς η διαδικασία αναγνώρισης του οδικού δικτύου παραμένει σε εκκρεμότητα.

Εκπρόσωποι των μηχανικών εκτιμούν ότι το πρόβλημα επηρεάζει σχεδόν το 90% των εκτός σχεδίου γηπέδων στα νησιά, αν και το ποσοστό αποτελεί εκτίμηση του κλάδου και όχι επίσημη απογραφή.

Πρόσθετες αβεβαιότητες δημιουργεί και το νέο πλαίσιο οριοθέτησης οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, καθώς ορισμένες εκτάσεις που μέχρι σήμερα αντιμετωπίζονταν ως εντός οικισμών ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων ορίων.

Κρίσιμες αποφάσεις έως το τέλος του 2026

Το υπουργείο Περιβάλλοντος εξετάζει πλέον τις επιλογές του, με την παράταση ορισμένων περιορισμών να αποτελεί πιθανό σενάριο, εφόσον δεν έχουν ολοκληρωθεί τα πολεοδομικά σχέδια.

Η δυσκολία έγκειται στην εξεύρεση ισορροπίας ανάμεσα στην προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, τη διατήρηση της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας των Κυκλάδων και τη δυνατότητα νόμιμης αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας.

Οι τελικές αποφάσεις θα καθορίσουν όχι μόνο ποιες κατασκευές θα επιτρέπονται από την 1η Ιανουαρίου 2027, αλλά και το ευρύτερο μοντέλο οικιστικής και τουριστικής ανάπτυξης σε ορισμένους από τους δημοφιλέστερους προορισμούς της χώρας.