Την τρίτη θέση στην Ευρώπη με βάση τον βαθμό υπερτίμησης των κατοικιών παίρνει η Ελλάδα, σύμφωνα με νέα έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, όπου διαπιστώνεται ότι το 2024 το κενό ανάμεσα στις τιμές και στα οικονομικά δεδομένα αυξήθηκε σημαντικά σε σχέση με το 2023 και έφθασε το 25%.
Η έκθεση της Επιτροπής προσεγγίζει το πρόβλημα της στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, που έχει αναδειχθεί το τελευταίο διάστημα σε μείζον ζήτημα για την Ευρώπη.
Ενδεικτικό της ανησυχίας που επικρατεί στους ευρωπαϊκούς κύκλους είναι ότι η ερευνητική υπηρεσία του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου σημείωνε σε άλλη, πρόσφατη έκθεση, ότι η στεγαστική κρίση μπορεί να έχει αποσταθεροποιητικές πολιτικές συνέπειες, οδηγώντας ψηφοφόρους σε ακραία λαϊκιστικά κόμματα.
Μεταξύ άλλων, η έκθεση αναφέρεται σε έναν από τους βασικούς παράγοντες των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά σε πολλές χώρες της ευρωζώνης σε σχέση με την προσιτότητα της στέγασης.
Αυτός δεν είναι άλλος από την άνοδο των τιμών που ξεπερνά τα βασικά δεδομένα με βάση τα οποία ορίζεται αν είναι υπερτιμημένες.
Όπως φαίνεται σε γράφημα της έκθεσης, η Ελλάδα βρίσκεται ανάμεσα στις χώρες με υπερτιμημένες αγορές κατοικιών και μάλιστα σε σημαντικό ποσοστό, περίπου 25%.
Η σχετική κατάταξη έχει ως εξής:
| Χώρα (Κωδικός) |
Μέση υπερτίμηση (%)
|
| Πορτογαλία (PT) | ≈35% |
| Ολλανδία (NL) | ≈25% |
| Ελλάδα (EL) | ≈22% |
|
Λουξεμβούργο (LU)
|
≈21% |
| Τσεχία (CZ) | ≈19% |
| Σουηδία (SE) | ≈19% |
| Αυστρία (AT) | ≈18% |
| Ουγγαρία (HU) | ≈17% |
Στο ίδιο γράφημα φαίνεται ότι η υπερβολή στις τιμές των κατοικιών ενισχύεται χρόνο με τον χρόνο, κάτι που αντανακλά τη μεγάλη αύξησή τους σε σχέση με τα εισοδήματα, τα ενοίκια κ.λπ. Το 2023 το χάσμα δεν ξεπερνούσε το 20%, ενώ το 2024 διευρύνθηκε στο 25%.
Σε άλλες χώρες όπου έχουν σημειωθεί υπερβολές στις αποτιμήσεις των ακινήτων, παρατηρήθηκαν και διορθωτικές κινήσεις, όπως τονίζει η Κομισιόν. Αυτό, βεβαίως, δεν αποτελεί πρόκριμα κάποιας επικείμενες πτώση των τιμών και στην Ελλάδα, καθώς η αγορά κατοικιών της χώρας έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, αφού η υπερβολική άνοδος των τιμών σχετίζεται με την ανεπαρκή προσφορά κατοικιών, που δεν αναμένεται να αυξηθεί αρκετά έντονα σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα για να «αποθερμανθούν» οι τιμές.
Η Κομισιόν εξετάζει τις μεθόδους αποτίμησης των τιμών των κατοικιών, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν είναι υπερβολικά υψηλές, τόσο από την άποψη της οικονομικής προσιτότητας όσο και της μακροοικονομικής σταθερότητας. Οι τιμές των κατοικιών έχουν σημασία για κοινωνικούς και οικονομικούς λόγους. Όταν η αύξηση των τιμών είναι υπερβολική, μπορεί να οδηγήσει σε αποσταθεροποιητικές μακροοικονομικές επιπτώσεις, τονίζεται στην ανάλυση.
Τα τρία μέτρα αποτίμησης
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή χρησιμοποιεί έναν συνδυασμό δύο σημείων αναφοράς (benchmarks) και ενός οικονομετρικού μοντέλου για να καθορίσει εάν οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί υπερβολικά. Ο στόχος δεν είναι να καθοριστεί η δίκαιη αξία για τους καταναλωτές, αλλά να αξιολογηθεί ο κίνδυνος μιας πιθανής διόρθωσης σε σχέση με τους θεμελιώδεις οικονομικούς παράγοντες.
- Λόγος Τιμής προς Εισόδημα (Price-to-Income Gap): Ελέγχει εάν η αύξηση των τιμών των κατοικιών ξεπερνά την αύξηση των εισοδημάτων σε βαθμό που να καθιστά τη στέγαση μη προσιτή.
- Λόγος Τιμής προς Ενοίκιο (Price-to-Rent Gap): Συγκρίνει τις τιμές των κατοικιών με το κόστος χρήσης της στέγασης (user cost of housing), το οποίο περιλαμβάνει τα πληρωτέα τόκων στεγαστικών δανείων, τους φόρους ιδιοκτησίας, το κόστος συντήρησης και το κόστος ευκαιρίας του επενδυμένου κεφαλαίου.
- Μοντέλο Αποτίμησης της Επιτροπής (ECFIN Valuation Model Gap): Χρησιμοποιεί οικονομετρική ανάλυση που λαμβάνει υπόψη διάφορους παράγοντες οδήγησης (drivers) των τιμών, όπως τα επίπεδα εισοδήματος, τους παράγοντες κόστους και τα δημογραφικά στοιχεία.
Ο ECFIN average overvaluation gap υπολογίζεται ως ο μέσος όρος αυτών των τριών δεικτών και στην περίπτωση της Ελλάδας δείχνει, όπως προαναφέρθηκε, υπερτίμηση κατά 25%.
