Η πορεία των επαγγελματικών ακινήτων στη χώρα μας και η διασύνδεσή της με τον τραπεζικό τομέα θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τις παραδοχές του stress test για τις ελληνικές (ασφαλώς και για τις ευρωπαϊκές ) τράπεζες, παραδοχές που τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας θα λάβουν στις αρχές του νέου έτους.
Η χώρα μας έχει χορηγήσεις σχεδόν διπλάσιο αριθμό δανείων για επαγγελματικά ακίνητα έναντι του μέσου κοινοτικού όρου. Παρ’ όλα αυτά οι κίνδυνοι που προκύπτουν από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα δεν είναι μεγάλοι.
Ωστόσο η ΕΚΤ και η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών, συνιστούν αυξημένη επαγρύπνηση καθώς ο κύκλος της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται σε απόλυτη συνάφεια με εκείνον της δραστηριότητας ανά οικονομικό κλάδο.
Οι διασφαλίσεις των τραπεζών- Το stress senario
Σύμφωνα με στοιχεία που παρέχει η χρηματοοικονομική έκθεση της ΤτΕ:
Στην Ελλάδα με στοιχεία Ιουνίου 2024, τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα ως ποσοστό του συνόλου των δανείων διαμορφώθηκαν σε 11,7% (μέση τιμή ΕΕ: 6,9%) και 25,6% για τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα ως ποσοστό των δανείων προς Μη Χρηματοπιστωτικές Επιχειρήσεις (κοντά στη μέση τιμή των χωρών της ΕΕ).
Αξίζει να σημειωθεί ότι περίπου το ήμισυ της συνολικής έκθεσης της Ελλάδας σε δάνεια CRE (Commercial Real Estate Loans) οφείλεται στη λήψη εξασφάλισης επαγγελματικών ακινήτων για τα εν λόγω δάνεια και όχι στην ύπαρξη συνάφειας του σκοπού χρηματοδότησης με την απόκτηση εμπορικών ακινήτων.
Tα επαγγελματικά ακίνητα και η αξία τους αποτελούν ένα τεράστιο κεφάλαιο για τις τράπεζες μιας και όπως γίνεται κατανοητό η πορεία και οι τιμές της αγοράς ενδέχεται να επηρεάσoυν καλύψεις δανείων και ως εκ τούτου αν αυτό συμβεί να απαιτηθούν πρόσθετες προβλέψεις.
Οπως αναφέρουν κύκλοι της αγοράς είναι βέβαιο πως το stress senario της άσκησης που θα λάβει χώρο το 2025 από την ΕΚΤ και την ΕΒΑ θα διαμορφώσει σε αρκετά χαμηλότερα επίπεδα την πορεία των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων σταθμίζοντας την κατάσταση αυτήν με την πραγματικότητα.
Πόσο όμως θα επηρεάσει αυτό τους ισολογισμούς των τραπεζών;
Ποια ακίνητα θεωρούνται υψηλού κινδύνου και ποια όχι
Σύμφωνα με το πλαίσιο αξιολόγησης των κινδύνων της Τράπεζας της Ελλάδος από ανοίγματα και επενδύσεις σε δάνεια με διασφάλιση εμπορικών ακινήτων, η αγορά καταστημάτων βρίσκεται σε φάση επέκτασης και η αγορά γραφείων βρίσκεται σε φάση κάμψης. Ας σημειωθεί πως η αλλαγή των όρων εργασίας (τηλεεργασία κλπ) έχει αλλάξει τα δεδομένα των εμπορικών ακινήτων.
Ειδικότερα, για το δεύτερο εξάμηνο του 2023 το επίπεδο κινδύνου για την περιοχή των εξασφαλίσεων (collateral stretch) εκτιμήθηκε ως “χαμηλό” , για την περιοχή των εσόδων και της δραστηριότητας (income and activity stretch) το επίπεδο κινδύνου εκτιμήθηκε ως “μεσαίο”, για την περιοχή της χρηματοδότησης (financing stretch) δεν εντοπίστηκαν ενδείξεις κινδύνου και, τέλος, για την περιοχή της διάχυσης του κινδύνου (spillover stretch) το επίπεδο κινδύνου εκτιμήθηκε ως “χαμηλό” .
Αυτό δείχνει ότι η πραγματική πορεία της συγκεκριμένης αγοράς σε αντίθεση με όσα τεκταίνονται σε άλλες χώρες της Ευρώπης καταγράφει αντοχές σημαντικές.
Δείκτες και αυξημένη επαγρύπνηση
Λαμβάνοντας υπόψη ότι η αγορά βρίσκεται σε επεκτατική φάση, δηλαδή οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με εντεινόμενο ρυθμό, οι κίνδυνοι και οι ευπάθειες αυξάνονται αντίστοιχα. Ωστόσο, ο ρυθμός συσσώρευσης των κινδύνων αξιολογείται ως χαμηλός. Η διασύνδεση πάντως της εν λόγω αγοράς με το χρηματοπιστωτικό σύστημα, αλλά και η σημασία που κατέχει σε αυτό, δεν αφήνουν περιθώρια εφησυχασμού. Αντίθετα, απαιτείται εγρήγορση και στενή παρακολούθηση των κινδύνων και των εξελίξεων.
Οι εποπτικές αρχές δημιουργούν νέα υποδείγματα ανάλυσης για τα επαγγελματικά ακίνητα προκειμένου να προσμετρήσουν σωστά τους κινδύνους. Με τον τρόπο αυτόν οι τράπεζες μετρούν τον δείκτη δάνειο προς αξία ακινήτου κατά την έγκριση, του δείκτη κάλυψης τόκων κατά την έγκριση και τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους κατά την έγκριση.
Ωστόσο παρακολουθούν και προσαρμόζουν τα στοιχεία τους με βάση την κατηγοριοποίηση ανά τομέα οικονομικής δραστηριότητας επανυπολογίζοντας τους δείκτες αυτούς.
Σε ό,τι αφορά τον έλεγχο που διενεργείται και αφορά τη χώρα μας αυτός λαμβάνει χώρα σε 4 στάδια.
Το Στάδιο 1 περιλαμβάνει την αξιολόγηση και τον προσδιορισμό της φάσης του κύκλου της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα
Το Στάδιο 2 αφορά την ποσοτική αξιολόγηση των κινδύνων της αγοράς
Στο Στάδιο 3 πραγματοποιείται ποιοτική αξιολόγηση των κινδύνων της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων
Στο Στάδιο 4 προσδιορίζεται το συνολικό επίπεδο κινδύνου της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα.
