Ένα εκτεταμένο κύμα ακινήτων που αποκτήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια μέσω του προγράμματος Golden Visa ετοιμάζεται να επανεμφανιστεί δυναμικά στην ελληνική κτηματαγορά από την άνοιξη του 2026. Πρόκειται κυρίως για κατοικίες που αγόρασαν ξένοι επενδυτές –με κυρίαρχες ομάδες Κινέζους, Τούρκους, Ισραηλινούς και επενδυτές από τη Μέση Ανατολή– οι οποίες δεν χρησιμοποιήθηκαν ποτέ για ιδιοκατοίκηση, αλλά λειτούργησαν εξαρχής ως επενδυτικά προϊόντα.
Παράλληλα, ένα δεύτερο ισχυρό ρεύμα προσφοράς προέρχεται από ακίνητα που μέχρι πρόσφατα είχαν επαγγελματική χρήση και μετατράπηκαν σε κατοικίες. Τα συγκεκριμένα projects, που επιταχύνθηκαν την τελευταία τριετία λόγω των αλλαγών στο θεσμικό πλαίσιο, ολοκληρώνονται πλέον μαζικά, δημιουργώντας για πρώτη φορά ένα τόσο μεγάλο και συγκεντρωμένο απόθεμα νέων διαμερισμάτων σε σύντομο χρονικό διάστημα. Ήδη εκτιμάται ότι 1.000–2.000 κατοικίες βρίσκονται έτοιμες να διατεθούν, με τον αριθμό να αυξάνεται αισθητά έως το 2027.
Τα δεδομένα από μεγάλα γραφεία που δραστηριοποιούνται στη Golden Visa είναι αποκαλυπτικά: το πρόγραμμα λειτούργησε σχεδόν αποκλειστικά ως εργαλείο παραγωγής ακινήτων προς εκμετάλλευση. Περίπου το 94% των κατοικιών που αγοράστηκαν από ξένους επενδυτές κατευθύνθηκε στη μακροχρόνια μίσθωση, ενώ μόλις ένα μικρό ποσοστό χρησιμοποιήθηκε από τους ίδιους. Από τα περίπου 16.000 ακίνητα που αποκτήθηκαν έως το τέλος του 2024, σχεδόν όλα επανήλθαν άμεσα στην αγορά, ενισχύοντας την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Το κύμα των μετατροπών
Η αναθεώρηση των κανόνων του προγράμματος και η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στα 800.000 ευρώ για αγορά κατοικίας σε Αττική, Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς κατεύθυνε το επενδυτικό ενδιαφέρον στις μετατροπές παλαιών επαγγελματικών ακινήτων. Γραφεία, καταστήματα, αποθήκες και εγκαταλελειμμένα κτίρια επανεντάσσονται πλέον στον αστικό ιστό ως σύγχρονες κατοικίες, με χαμηλότερο κόστος και ταχύτερη ολοκλήρωση, καθώς αξιοποιείται ο υπάρχων φέρων οργανισμός.
Στην Αττική, τα περισσότερα έργα εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές με παλαιά εμπορικά κτίρια, όπως τα Εξάρχεια, το Μεταξουργείο, η Κυψέλη και ο Πειραιάς. Από αυτές τις μετατροπές αναμένεται να προστεθούν στην αγορά 3.000 έως 5.000 διαμερίσματα μέχρι το 2027. Επιπλέον, το ισχύον πλαίσιο αποκλείει τη βραχυχρόνια μίσθωση, διασφαλίζοντας ότι το νέο απόθεμα θα κατευθυνθεί αποκλειστικά στη μακροχρόνια ενοικίαση.
Ποιοι επενδύουν
Οι Κινέζοι παραμένουν η ισχυρότερη ομάδα, καλύπτοντας περίπου τα δύο τρίτα των αδειών διαμονής, με στρατηγική μαζικών αγορών μικρών διαμερισμάτων και επιλογή μοντέλων εγγυημένου ενοικίου. Ακολουθούν Τούρκοι, Ρώσοι και επενδυτές από χώρες της Μέσης Ανατολής, ενώ η ταχύτερα αναπτυσσόμενη κατηγορία είναι οι Ισραηλινοί, που στρέφονται κυρίως σε projects ανακατασκευών στο κέντρο της Αθήνας. Παράλληλα, Αμερικανοί και Καναδοί επενδυτές αυξάνουν σταδιακά την παρουσία τους.
Κοινό χαρακτηριστικό όλων είναι ότι η Golden Visa αντιμετωπίζεται πρωτίστως ως «εισιτήριο» για την ελεύθερη μετακίνηση στη Ζώνη Σένγκεν και δευτερευόντως ως επένδυση με απόδοση. Αυτός ο συνδυασμός οδηγεί σχεδόν αυτομάτως τα ακίνητα πίσω στην αγορά, είτε προς ενοικίαση είτε προς πώληση, σε μια περίοδο που τα ενοίκια παραμένουν ιδιαίτερα πιεστικά για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Ξεμπλοκάρισμα αιτήσεων και νέα ώθηση
Καθοριστικό ρόλο στην επιτάχυνση των εξελίξεων έπαιξε η πρόσφατη υπουργική απόφαση που έδωσε σαφείς οδηγίες για τις αλλαγές χρήσης, τα διατηρητέα κτίρια και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Με αυτόν τον τρόπο «ξεπάγωσαν» χιλιάδες φάκελοι που βρίσκονταν σε αναμονή επί μήνες, με τις εκκρεμείς αιτήσεις να φτάνουν τις 13.499, εκ των οποίων σχεδόν το 80% αφορά την Αττική.
Η αποσαφήνιση των κανόνων απελευθερώνει κεφάλαια που είχαν μείνει ανενεργά και επαναφέρει σε πλήρη λειτουργία κατασκευαστές, μηχανικούς και νομικούς. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το νέο πλαίσιο θα αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον επενδυτών από την Ασία, τη Μέση Ανατολή και τη Βόρεια Αμερική, οδηγώντας σε ακόμα περισσότερες μετατροπές ακινήτων.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η μαζική είσοδος νέων κατοικιών από το 2026 και μετά αναμένεται να επηρεάσει ουσιαστικά τόσο την αγορά ενοικίασης όσο και την αγορά πώλησης, μεταβάλλοντας τις ισορροπίες σε έναν από τους πιο πιεσμένους τομείς της ελληνικής οικονομίας.
