Η άνοδος στις τιμές στην αγορά κατοικιών και στα ενοίκια δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα. Σύμφωνα με την έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρόβλημα προκύπτει από τη μεγάλη απόσταση ανάμεσα στη ζήτηση που αυξάνεται και στα διαθέσιμα σπίτια που δεν επαρκούν.
Με απλά λόγια, όλο και περισσότεροι αναζητούν κατοικία, ενώ τα ακίνητα που πραγματικά διατίθενται στην αγορά παραμένουν λιγότερα από όσα χρειάζονται. Αυτή η ανισορροπία πιέζει τις τιμές προς τα πάνω και κάνει τη στέγη όλο και πιο δύσκολη υπόθεση για χιλιάδες νοικοκυριά.
Η έκθεση καταγράφει ως βασικούς λόγους την αύξηση των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα, τη μετακίνηση περισσότερων ανθρώπων προς τα μεγάλα αστικά κέντρα, την άνοδο των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, την επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και το γεγονός ότι πολλά σπίτια παραμένουν κλειστά ή δεσμευμένα.
Η ζήτηση που μεγάλωσε απότομα
Ένας από τους βασικούς παράγοντες που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος είναι το έντονο ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Την περίοδο 2018–2025 οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν κατά μέσο όρο τα 1,6 δισεκατομμύρια ευρώ τον χρόνο. Την προηγούμενη δεκαετία, από το 2008 έως το 2017, το αντίστοιχο ποσό ήταν περίπου 170 εκατομμύρια ευρώ ετησίως.
Ακόμη και το 2025, όταν οι σχετικές ροές μειώθηκαν κατά 25% λόγω των περιορισμών στη Χρυσή Βίζα, η πίεση στην αγορά δεν υποχώρησε ουσιαστικά. Η Ελλάδα παρέμεινε ελκυστική για κεφάλαια από το εξωτερικό, ειδικά σε περιοχές με τουριστικό ή επενδυτικό ενδιαφέρον.
Την ίδια ώρα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύθηκε από αλλαγές στον τρόπο ζωής και στη σύνθεση των νοικοκυριών. Παρότι ο πληθυσμός μειώνεται, αυξάνονται οι άνθρωποι που ζουν μόνοι, καθώς και οι μονογονεϊκές οικογένειες. Έτσι, περισσότερα νοικοκυριά χρειάζονται ξεχωριστή κατοικία.
Η αστικοποίηση επιτείνει το πρόβλημα, καθώς μεγάλο μέρος της ζήτησης συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές, όπου η προσφορά είναι ήδη περιορισμένη.
Τα σπίτια που υπάρχουν αλλά δεν βγαίνουν στην αγορά
Το δεύτερο μεγάλο ζήτημα βρίσκεται στην πλευρά της προσφοράς. Η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών, όμως πολλές από αυτές δεν είναι πραγματικά διαθέσιμες.
Η έκθεση επισημαίνει ότι αρκετά ακίνητα παραμένουν δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους κρατά αυτά τα σπίτια εκτός αγοράς και περιορίζει τις επιλογές για ενοικίαση ή αγορά.
Παράλληλα, η αβεβαιότητα γύρω από τις διαδικασίες αυτές αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες από το να επενδύσουν χρήματα για επισκευές ή αναβαθμίσεις. Σε άλλες περιπτώσεις, η πολυιδιοκτησία δυσκολεύει τη λήψη αποφάσεων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης κάνει πολλούς να αφήνουν τα ακίνητα ανεκμετάλλευτα.
Σημαντική πίεση προκαλεί και η βραχυχρόνια μίσθωση. Παρά τα μέτρα που έχουν ληφθεί για τον περιορισμό της, ο αριθμός των καταλυμάτων παραμένει υψηλός. Το 2024 τα ακίνητα με οριστική εγγραφή στο σχετικό μητρώο έφταναν τις 207.572.
Αυτό σημαίνει ότι ένα μεγάλο μέρος κατοικιών δεν κατευθύνεται στη μακροχρόνια μίσθωση, αλλά σε τουριστική ή σύντομη χρήση, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο τις επιλογές για όσους αναζητούν σπίτι για να ζήσουν.
Η οικοδομή δεν προλαβαίνει να καλύψει το κενό
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο δύσκολη επειδή η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν αναπληρώνει αρκετά γρήγορα το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα παραμένει επί χρόνια κοντά στο 2% του ΑΕΠ, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται περίπου στο 5%.
Το 2025 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε σε σχέση με το 2024. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 2,4%, η επιφάνεια κατά 9,4% και ο όγκος κατά 2,4%.
Μέρος αυτής της επιβράδυνσης αποδίδεται στην αβεβαιότητα που προκάλεσε η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Μετά την αναμόρφωση του πλαισίου, η δραστηριότητα ανέκαμψε στο δεύτερο εξάμηνο του 2025, όμως το πρόβλημα της προσφοράς παραμένει.
Το συμπέρασμα της έκθεσης είναι καθαρό: για να αποκλιμακωθεί η πίεση στη στέγη, δεν αρκεί να περιοριστεί η ζήτηση. Χρειάζονται κίνητρα ώστε να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια, να αναβαθμιστούν παλαιά και υποβαθμισμένα ακίνητα και να επιστρέψουν στην αγορά κατοικίες που σήμερα παραμένουν κλειστές.
Διαφορετικά, η στέγη θα συνεχίσει να μετατρέπεται από βασική ανάγκη σε ολοένα και πιο δύσκολη οικονομική εξίσωση για τα ελληνικά νοικοκυριά.
