Η διαδικασία αγοράς ή πώλησης ενός ακινήτου εξακολουθεί να αποτελεί πολύπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία, παρά τις προσπάθειες ψηφιοποίησης και απλοποίησης του θεσμικού πλαισίου. Η συνθετότητα της μεταβίβασης επιβαρύνει όχι μόνο τους απλούς πολίτες αλλά και οργανισμούς όπως τράπεζες και servicers, που θα μπορούσαν να διαθέσουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.
Καθυστερήσεις και Γραφειοκρατικά Κωλύματα
Η ολοκλήρωση ενός συμβολαίου απαιτεί τόσο χρόνο, ώστε η αναμονή για νέες υποθέσεις στα συμβολαιογραφικά γραφεία μπορεί να υπερβεί και τους τρεις μήνες. Αν μάλιστα το ακίνητο παρουσιάζει εκκρεμότητες που πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει έως και έξι μήνες.
Πιστοποιητικά από τα Πρωτοδικεία: Αναμονή Τριών Μηνών
Ακόμη και για μια απλή αποδοχή κληρονομιάς, απαιτούνται πιστοποιητικά όπως:
- Περί Δημοσιεύσεως ή μη Δημοσιεύσεως Διαθήκης
- Περί μη Αμφισβήτησης Κληρονομικού Δικαιώματος
Η έκδοση αυτών των εγγράφων από τα Πρωτοδικεία μπορεί να πάρει τουλάχιστον τρεις μήνες. Επιπλέον, αν η διαδικασία καθυστερήσει, μπορεί να απαιτηθεί επανέκδοση των πιστοποιητικών, καθώς η ισχύς τους διαρκεί μόλις 2-4 μήνες.
Ο Φάκελος του Συμβολαιογράφου: Τα Απαραίτητα Δικαιολογητικά
Για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου, απαιτούνται τα εξής:
- Τίτλος κτήσης
- Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης (μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY)
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (βεβαιώνει πληρωμές φόρων τελευταίων 5-6 ετών)
- Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα
- Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
- Βεβαίωση τακτοποίησης αυθαιρέτων (αν υπάρχει)
- Κατόψεις μηχανικού
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
- Τοπογραφικό διάγραμμα και σχέδια οικοδομής
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος
Η Ταχύτερη Διεκπεραίωση της ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ προσφέρει πιο γρήγορες λύσεις μέσω της πλατφόρμας aade.gr/myPROPERTY. Αν το ακίνητο αφορά πρώτη κατοικία, ο συμβολαιογράφος υποβάλει ψηφιακά υπεύθυνη δήλωση ώστε ο αγοραστής να επωφεληθεί από το αφορολόγητο όριο των 200.000 ευρώ (με προσαυξήσεις για έγγαμους και παιδιά). Ο φόρος μεταβίβασης βεβαιώνεται ψηφιακά και καταβάλλεται μέσω TAXISnet.
Ωστόσο, αυτή είναι η φωτεινή πλευρά των μεταβιβάσεων. Τα προβλήματα δεν σταματούν εδώ.
Τα Προβλήματα Μεταβίβασης για Όσους Έχουν Χρέη
Όταν ο πωλητής έχει χρέη στην Εφορία ή στον ΕΦΚΑ, οι δυσκολίες αυξάνονται. Ο νόμος πλέον επιτρέπει τη μεταβίβαση, ακόμη κι αν το χρέος δεν εξοφλείται πλήρως με την πώληση. Σε αυτή την περίπτωση, το ποσό παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται συμμέτρως στους φορείς.
Αν όμως ο αγοραστής αγοράζει με δάνειο, η διαδικασία περιπλέκεται, καθώς οι διατάξεις που αφορούν τον ΕΦΚΑ δεν είναι τόσο σαφείς όσο αυτές της ΑΑΔΕ. Πολλοί συμβολαιογράφοι αποφεύγουν τέτοιες υποθέσεις, φοβούμενοι νομικά προβλήματα αν καθυστερήσει η εκταμίευση του δανείου από την τράπεζα.
Διορθώσεις Στοιχείων: Απαραίτητες πριν τη Μεταβίβαση
Πριν την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διασταυρώσει αν τα στοιχεία του ακινήτου απεικονίζονται σωστά στο Ε9. Αν υπάρχουν λάθη, απαιτείται:
- Τροποποιητική δήλωση Ε9
- Επανέκδοση πιστοποιητικών ΕΝΦΙΑ
- Διόρθωση δήλωσης φόρου κληρονομιάς
- Τακτοποίηση αυθαίρετων διαφορών
Αν υπάρχουν λάθη στο Κτηματολόγιο, η διόρθωσή τους μπορεί να διαρκέσει έως και έξι μήνες.
Νέες Ρυθμίσεις για Τροποποιήσεις Ιδιοκτησιών
Σύμφωνα με τον Ν. 5142/2024, επιτρέπεται μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αν συμφωνεί με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Για να συνταχθεί οποιοδήποτε συμβόλαιο μεταβίβασης, τα στοιχεία του ακινήτου πρέπει να ταυτίζονται απολύτως με:
- Το συμβόλαιο απόκτησης
- Την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας
- Το Κτηματολογικό Διάγραμμα
- Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
- Την κάτοψη και την οικοδομική άδεια
Οι Καθυστερήσεις και τα Ακίνητα των Servicers
Οι χρονοβόρες μεταβιβάσεις εμποδίζουν την εξεύρεση στέγης. Ακόμη και οι εταιρείες διαχείρισης δανείων (servicers) αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες, καθώς οι μεταγραφές ακινήτων στην Αθήνα ξεπερνούν το εξάμηνο.
Το Πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» και τα Γραφειοκρατικά Προβλήματα
Η χρονοβόρα διαδικασία των συμβολαιογραφικών πράξεων επηρεάζει ακόμη και τις κρατικές πρωτοβουλίες, όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο αφορά παλαιότερες κατοικίες που συχνά αντιμετωπίζουν γραφειοκρατικά ζητήματα.
Η μειωμένη προσφορά στην αγορά και οι γραφειοκρατικές δυσκολίες συντηρούν τις καθυστερήσεις, καθιστώντας την απόκτηση στέγης ακόμη πιο δύσκολη για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Με τις ενοικιάσεις να αυξάνονται και τις πωλήσεις να μειώνονται, η αγορά ακινήτων παραμένει ένα δύσκολο πεδίο τόσο για τους πολίτες όσο και για τους επαγγελματίες του κλάδου.
