Αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν την τελευταία διετία πέριξ του μητροπολιτικού πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά βρίσκονται στο στόχαστρο της εφορίας. Η αξία των μεταβιβασθέντων ακινήτων, κυρίως οικοπέδων, είναι δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ και οι αρχές έχουν ξεκινήσει τη διερεύνηση περίεργων αγοραπωλησιών. Αυτό σημαίνει ότι θα εξεταστούν σε πρώτη φάση περιπτώσεις όπου είτε το τίμημα της μεταβίβασης ήταν ακριβώς στο όριο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου είτε πολύ μεγαλύτερο. Προφανώς αναζητούνται χρήματα που έχουν δοθεί κάτω από το τραπέζι ή ξέπλυμα μαύρου χρήματος, καθώς και αγοραπωλησίες με μετρητά. Σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν εντοπισθεί μεταβιβάσεις σε offshore εταιρείες, χωρίς απαραίτητα αυτό να σημαίνει ότι οι συναλλαγές ήταν μη σύννομες.
Tο Ελληνικό και γενικότερα τα νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο τα τελευταία χρόνια, καθώς σε πλήρη εξέλιξη είναι η κατασκευή εκατοντάδων κατοικιών που απευθύνονται κυρίως σε υψηλά εισοδήματα, στο πλαίσιο του μεγάλου έργου ανάπλασης που είναι σε πλήρη εξέλιξη.
Είναι ενδεικτικό ότι οι τιμές ζώνης στο Ελληνικό φθάνουν στις 2.550 ευρώ, με τις τιμές πώλησης να ξεπερνούν τις 5.000 ευρώ το τ.μ., ενώ για τα οικόπεδα η τιμή ζώνης ξεκινάει από 3.250 ευρώ και φθάνει σε 8.000 ευρώ, με τις πραγματικές τιμές πώλησης να είναι επίσης διπλάσιες.
Συνολικά περίπου 1.000 μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν από το 2023 μέχρι σήμερα έχουν βρεθεί στο στόχαστρο των αρχών. Προφανώς δεν θα ελεγχθούν όλες οι περιπτώσεις, αλλά θα στοχοποιηθούν οι μεγάλες αγοραπωλησίες, των οποίων το τίμημα ήταν στα όρια της τιμής ζώνης, αγοραπωλησίες με μετρητά, καθώς και οι μεταβιβάσεις σε υπεράκτιες εταιρείες.
Στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ, εκτός από τις ανωτέρω ειδικές έρευνες, θα βρεθούν και αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, αδήλωτες μεταβιβάσεις έτους 2019, αλλά και παλαιές υποθέσεις γονικών παροχών, κληρονομιών και δωρεών. Συνολικά θα ανοιχθούν 2.500 φακέλοι, οι οποίοι χαρακτηρίζονται υψηλού κινδύνου για φοροδιαφυγή και ξέπλυμα μαύρου χρήματος.
Οι υποθέσεις που ελέγχονται επιλέγονται με βάση ένα αυτοματοποιημένο μοντέλο αντικειμενικής αξιολόγησης κατόπιν εφαρμογής κριτηρίων ανάλυσης κινδύνων και στοιχείων από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ. Ψηλά στη λίστα βρίσκονται υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών οι οποίες παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2025, αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά, αλλά και υποθέσεις φορολογουμένων οι οποίοι αξιοποίησαν το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ για δωρεές και γονικές παροχές. Ελεγχοι θα γίνουν και στους συμβολαιογράφους για το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα εξετάζεται αν για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είχε πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ή έξι ετών.
Στο στόχαστρο βρίσκονται:
1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου. Αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, όπου δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινής αξίας της ΔΟΥ και η διαφορά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τις 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.
2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας. Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας.
3. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το ύψος της αξίας του ακινήτου.
4. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών – δωρεών – γονικών παροχών στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).
5. Αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά. Υπενθυμίζεται ότι το 2022 πραγματοποιήθηκαν 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων με συνολικό τίμημα 27,74 δισ. ευρώ. Από αυτές, οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά (συνολικό τίμημα: 462,493 εκατ. ευρώ) ενώ σε 41.741 περιπτώσεις, τίμημα ύψους 2,98 δισ. ευρώ εξοφλήθηκε εν μέρει με μετρητά.
