Δεν ήταν λίγες οι φωνές τα τελευταία χρόνια που προειδοποιούσαν πως η επόμενη χρηματοπιστωτική κρίση θα ξεκινήσει από τα εμπορικά ακίνητα.

Και συγκεκριμένα από τα ομόλογα CRE (Commercial Real Estate) ύψους $3 τρισ. στα οποία είναι εκτεθειμένες οι αμερικανικές τράπεζες, και τα οποία ωριμάζουν το 2028.

Όμως το 2024 είναι το πιο κρίσιμο έτος για την παγκόσμια χρηματοπιστωτική σταθερότητα, αφού ήδη $1 τρισ. χρέους στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων απειλεί τώρα άμεσα τις τράπεζες, εν μέσω αυξημένων επιτοκίων και γενικότερης επιδείνωσης της πιστωτικής υγείας παγκοσμίως.

Όπως εξηγεί σε άρθρο του το Bloomberg, τα ομόλογα που λήγουν φέτος επηρεάζουν άμεσα τις μεγάλες τράπεζες των ΗΠΑ και φθάνουν το 1 τρισ. δολάρια, την ώρα που το ποσοστό αθέτησης πληρωμών για τον κλάδο έχει αυξηθεί στο 6,5%.

Αυτή η κατάσταση εγείρει ανησυχίες για πιθανές χρεοκοπίες εταιρειών του κλάδου που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μια σειρά από χρεοκοπίες τραπεζών. Έτσι ακριβώς άλλωστε είχε ξεκινήσει και το ντόμινο της προηγούμενης κρίσης του 2008 (φούσκα των ακινήτων).

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του MLIV Pulse, περίπου τα τρία τέταρτα των ερωτηθέντων του κλάδου αναμένουν ότι το «άγχος» στις τράπεζες λόγω των εμπορικών ακινήτων θα επιδεινωθεί τους επόμενους 12 μήνες. Την ίδια στιγμή, η αμερικανική Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών αναφέρει ότι 929 δισ. δολάρια, ή το 20% του συνόλου των 4,7 τρισ. δολαρίων σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια, πρόκειται να λήξουν φέτος, σημειώνοντας αύξηση 28% από το 2023.

Αυτή η αύξηση του χρέους που λήγει, οφείλεται ήδη σε προηγούμενες ανταλλαγές και παρατάσεις.

Αυτή η άνοδος του κινδύνου σηματοδοτεί πιθανά προβλήματα για εκατοντάδες μικρές περιφερειακές τράπεζες, όπως σημειώνει ο Bruce Richards, Διευθύνων Σύμβουλος και πρόεδρος της Marathon Asset Management. «Ο φόβος είναι ότι μια αύξηση των χρεοκοπιών θα μπορούσε να προκαλέσει ένα κύμα χρεοκοπιών τραπεζών, με σημαντικές επιπτώσεις στην ευρύτερη οικονομία».

Παρά αυτές τις ανησυχίες, ο πρόεδρος της Fed Jerome Powell και η υπουργός Οικονομικών Janet Yellen εμφανίζονται αισιόδοξοι, πιθανώς λόγω της τρέχουσας ανόδου στη Wall Street και της πεποίθησης ότι μόνο οι μικρότερες τράπεζες κινδυνεύουν. Όμως το ράλι στα χρηματιστήρια δε λέει τίποτα, άλλωστε πριν σκάσει η προηγούμενη κρίση πάλι βρισκόμασταν σε ιστορικά υψηλά (και ενώ μάλιστα είχε ήδη ξεκινήσει το ντόμινο στην ουσία).

Πριν λίγες ημέρες, η Goldman Sachs προστέθηκε σε όσους «βλέπουν» δυσοίωνο το μέλλον του κλάδου εμπορικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες, σε μία περίοδο που ουκ ολίγοι κάνουν λόγο για μία επικείμενη επανάληψη της κρίσης του 2008. Αν και η Goldman δεν εφημίζεται για την επιτυχία της στις προβλέψεις, αυτή τη φορά επικαλείται… στοιχεία.

Τα εμπορικά ακίνητα είναι η τρίτη μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, ακολουθώντας μόνο το σταθερό εισόδημα και τις μετοχές. Παρά το γεγονός ότι οι «Magnificent Seven» μετοχές οδήγησαν τους δείκτες της Wall Street σε νέα υψηλά, η αγορά εμπορικών ακινήτων αντιμετωπίζουν επιδείνωση της ύφεσης, ιδιαίτερα στον τομέα των γραφείων.

Αναλυτές της Goldman έγραψε σημείωμα για τους πελάτες της τράπεζας, στον οποίο επικαλούνταν τα στοιχεία από τον «Dodge Momentum Index», έναν κορυφαίο δείκτη 12 μηνών για τις κατασκευαστικές δαπάνες για κτίρια μη κατοικιών. Διαπιστώνουν ότι ο δείκτης αυξήθηκε 0,1% τον Ιανουάριο στο 184,1 από 183,9 τον Δεκέμβριο, αλλά μειώθηκε κατά 8% από 199,3 σε σύγκριση με πριν από έναν χρόνο.

«Θα συνεχίσουμε να παρακολουθούμε τις αναγνώσεις τους επόμενους μήνες δεδομένου των αυξημένων κινδύνων». Εν τω μεταξύ, ο Architecture Billings Index (ΑΒΙ) βρίσκεται σε περιοχή συρρίκνωσης, στο 46,2 από 46,5 τον Δεκέμβριο. «Παρά τα ασθενή στοιχεία, πιστεύουμε ότι το μακροοικονομικό υπόβαθρο θα υποστηρίξει τη δραστηριότητα σε ορισμένους κλάδους φέτος».

Το ABI είναι ο κορυφαίος δείκτης δαπανών για κατασκευαστική δραστηριότητα εκτός κατοικίας, με μέσο χρόνο παράδοσης 9-12 μήνες. «Η εικασία μας είναι ότι η συνεχιζόμενη ζοφερή προοπτική για τις κατασκευαστικές δαπάνες στον κλάδο και η μείωση της ζήτησης για προϊόντα και υπηρεσίες δομικών κατασκευών, θα συνεχιστεί φέτος λόγω των στενών οικονομικών συνθηκών», σημειώνει η επενδυτική τράπεζα.

Την ίδια στιγμή, σημαντική αύξηση κατέγραψαν οι κατασχέσεις εμπορικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες τον Ιανουάριο του 2024, καθώς διπλασιάστηκαν σε ετήσια σύγκριση και έφθασαν τις 635. Σε μηνιαία σύγκριση, σύμφωνα με τα στοιχεία της Attom, η αύξηση διαμορφώνεται στο 17%. Η υψηλότερη αύξηση εντοπίζεται στην Καλιφόρνια, ήτοι 72% σε μηνιαία βάση και άνω του 140% σε ετήσια βάση.

Σημειώνεται πως οι κατασχέσεις εμπορικών ακινήτων υποχώρησαν σε ιστορικό χαμηλό τον Μάιο του 2020, καθώς υπήρξαν διακανονισμοί λόγω της πανδημίας COVID.

Στις αρχές του μήνα, η Αμερικανίδα υπουργός Οικονομικών, Janet Yellen, καθησύχασε ακόμη μια φορά πως οι ρυθμιστικές αρχές των ΗΠΑ εργάζονται για να διασφαλίσουν ότι τα κεφαλαιακά διαθέσιμα του τραπεζικού συστήματος σε μία ενδεχόμενη κατάρρευση του κλάδου των εμπορικών ακινήτων, εν μέσω ανησυχιών για μία επανάληψη της μεγάλης κρίσης του 2008.

Η πρώην επικεφαλής της Federal Reserve, αναφέρθηκε σε έναν συνδυασμό παραγόντων που θα «ασκήσει μεγάλες πιέσεις στους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων».

Μιλώντας σε επιτροπή του Κογκρέσου, υπογράμμισε ως επιβαρυντικούς παράγοντες την άνοδο των επιτοκίων, τη χαμηλή ζήτηση για χώρους γραφείων εν μέσω υβριδικών μορφών εργασίας, αλλά και το μεγάλο ποσό στεγαστικών δανείων που «λήγουν» το 2024. «Ανησυχώ. Πιστεύω ότι είναι διαχειρίσιμο αλλά μπορεί να υπάρχουν ιδρύματα που πιέζονται από αυτό το πρόβλημα», σχολίασε.

Όπως πάντα, η Janet Yellen εμφανίστηκε γενικά αισιόδοξη για την οικονομία των ΗΠΑ (τι άλλο να πει κι αυτή;!) «Πιστεύω ότι οδεύει στη σωστή κατεύθυνση. (…) Η ανάπτυξή μας είναι απίστευτα ισχυρή».Μάλιστα, σημείωσε πως η αμερικανική οικονομία και συγκεκριμένα ο προϋπολογισμός, βρίσκεται σε… βιώσιμη πορεία, τη στιγμή που το δημόσιο χρέος έχει ξεπεράσει τα 34 τρισ. δολάρια και το δημοσιονομικό έλλειμμα έχει καταρρίψει κάθε ρεκόρ.

Πρόσφατα το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) προειδοποιούσε για την κρίση στην οποία έχει εισέλθει ο μεγαλύτερος κλάδος εμπορικών ακινήτων στον κόσμο, αυτός των ΗΠΑ. Σύμφωνα με στοιχεία, περίπου 1,2 τρισ. δολάρια χρέους στον κλάδο λήγει μέσα στα επόμενα δύο χρόνια: το 25% είναι δάνεια σε τμήματα γραφείων και λιανικής, τα περισσότερα από τα οποία κατέχονται από τράπεζες ή αφορά με securities με ενυπόθηκα δάνεια (commercial mortgage-backed securities).

«Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων βρίσκεται υπό έντονη πίεση παγκοσμίως, καθώς τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τα τελευταία δύο χρόνια. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, με τη μεγαλύτερη αγορά εμπορικών ακινήτων στον κόσμο, οι τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 11% από τότε που η Federal Reserve άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Μάρτιο του 2022, διαγράφοντας τα κέρδη των δύο προηγούμενων ετών.

Το υψηλότερο κόστος δανεισμού τείνει να μειώνει άμεσα τις τιμές των εμπορικών ακινήτων καθιστώντας ακριβότερες τις επενδύσεις στον κλάδο, αλλά και έμμεσα επιβραδύνοντας την οικονομική δραστηριότητα και μειώνοντας τη ζήτηση για τέτοια ακίνητα. Ωστόσο, η απότομη πτώση των τιμών κατά τη διάρκεια του τρέχοντος κύκλου σύσφιγξης της νομισματικής πολιτικής των ΗΠΑ, είναι εντυπωσιακή.

Όπως δείχνει το Διάγραμμα της Εβδομάδας, σε αντίθεση με τον τρέχοντα κύκλο, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων παρέμειναν γενικά σταθερές ή παρουσίασαν ηπιότερες απώλειες κατά τις προηγούμενες αυξήσεις επιτοκίων της Fed. Ορισμένες από τις προηγούμενες αυξήσεις επιτοκίων, ωστόσο, όπως το 2004-06, ακολουθήθηκαν στη συνέχεια από ύφεση κατά την οποία οι τιμές των εμπορικών ακινήτων κατέγραψαν αξιοσημείωτη πτώση καθώς η ζήτηση έπεσε».

«Αυτό μπορεί να αποδοθεί στον απότομο ρυθμό της σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής, παράγοντας που συνέβαλε στην απότομη αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και των τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια. Επίσης, έχει επιβραδύνει σημαντικά τη συγκέντρωση κεφαλαίων ιδιωτικών κεφαλαίων, μια σημαντική πηγή χρηματοδότησης για τον κλάδο τα τελευταία χρόνια.

Παρά τις πρόσφατες μειώσεις στις αποδόσεις των αμερικανικών ομολόγων, το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης από την αρχή του κύκλου σύσφιξης και η πτώση των τιμών ακινήτων οδήγησαν σε αυξανόμενες ζημίες από δάνεια για εμπορικά ακίνητα. Τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού από τις τράπεζες των ΗΠΑ έχουν περιορίσει περαιτέρω τη διαθεσιμότητα χρηματοδότησης.

Οι επιπτώσεις των αυστηρότερων οικονομικών συνθηκών στις τιμές των εμπορικών ακινήτων τα τελευταία δύο χρόνια επιδεινώθηκαν από τάσεις που συνεχίστηκαν από την πανδημία, όπως η τηλεργασία και το ηλεκτρονικό εμπόριο», σχολιάζει το ΔΝΤ, καταλήγοντας: «Οι προοπτικές για τον κλάδο παραμένουν δύσκολες».

Τα ρεκόρ στα χρηματιστήρια δε σημαίνουν απαραίτητα ότι «πάμε καλά». Το ίδιο συνέβαινε και πριν την κρίση του 2008…

Με μια παραλλαγή της γνωστής φράσης “ο κόσμος καίγεται και… άλλοι χτενίζονται”, ο διάσημος επενδυτής Jeremy Grantham της GMO σχολιάζει την τρέχουσα πραγματικότητα των τρελών αποτιμήσεων στα χρηματιστήρια, την ώρα που η πραγματική οικονομία της Δύσης εμφανώς παραπαίει. “Οι φωτιές μάς καίνε, κι εμείς τι κάνουμε; Παίζουμε βιολί”, σχολιάζει χαρακτηριστικά.

Αυτό δηλαδή που γυρίζει στο μυαλό όλων (των λογικών) τα τελευταία δύο χρόνια. Όμως οι αγορές δε φέρονται πάντα λογικά. Για την ακρίβεια, οι αμειρκανικές μετοχές (και κατ’ επέκταση τα περισσότερα χρηματιστήρια της Δύσης) διανύουν βίον ανθόσπαρτον, με τον δείκτη Schiller (Price to Earnings) στο 34 και τα κέρδη σε ιστορικά υψηλά.

Μην ξεχνάτε όμως, αν τα περιθώρια και οι πολλαπλασιαστές βρίσκονται και τα δύο σε επίπεδα ρεκόρ, ο κίνδυνος είναι… διπλός, και αξίζει μια αναδρομή στον Ιούλιο του 1982 ή στον Μάρτιο του 2009, οπότε οι πολλαπλασιαστές και τα περιθώρια βρέθηκαν ξαφνικά σε ιστορικά χαμηλά.

Αλλά για εκείνους που κατέχουν μετοχές, ακόμη και όταν είναι γενικά πολύ υπερτιμημένες, υπάρχει μια λογική επιλογή σχετικά ελκυστικών επενδύσεων, σε σχέση, δηλαδή, με την ευρύτερη αγορά, λέει ο Jeremy Grantham, και προσθέτει: Όσο για την αγορά των ΗΠΑ γενικά, δεν υπήρξε ποτέ βιώσιμο ράλι που να ξεκινά με δείκτη P/E 34.

Οι μοναδικές bull market που συνέχισαν ανοδικά από τέτοια επίπεδα ήταν οι τελευταίοι 18 μήνες στην Ιαπωνία έως το 1989, αλλά και η τεχνολογική φούσκα τεχνολογίας στις ΗΠΑ το 1998 και το 1999, και ξέρουμε πώς τελείωσαν. Ξεχωριστά, επίσης δεν υπήρξε ποτέ διαρκές ράλι που να ξεκινά με πλήρη απασχόληση.

Τα πράγματα είναι απλά: δεν μπορείτε να βγάλετε από τη μύγα ξύγκι. Εάν διπλασιάσετε την τιμή ενός περιουσιακού στοιχείου, μειώνετε στο μισό τη μελλοντική του απόδοση. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για τις αγορές φαίνονται τόσο φτωχές όσο σχεδόν κάθε άλλη στιγμή στην ιστορία.

Και πάλι, μια πολύ σπάνια εξαίρεση ήταν το 1998-2000, που ακολούθησε μια χαμένη 15ετία για τις μετοχές. Και βάσει ορισμένων δεδομένων, το 1929, που ακολούθησε η Μεγάλη Ύφεση.

Κοιτάζοντας προς τα πίσω, τι συνέβη με τη φούσκα του 2021; Η φούσκα που προκάλεσαν τα πακέτα ελάφρυνσης που πήραν οι κυβερνήσεις επί Covid φάνηκε να σκάει το 2022 – το πρώτο εξάμηνο του 2022 ο S&P μειώθηκε ραγδαία (τελευταία ανάλογη πτώση είχε υπάρξει το πρώτο εξάμηνο του 1939, όταν η Ευρώπη έμπαινε στον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο.

Προηγουμένως, το 2021, η αγορά παρουσίαζε όλα τα κλασικά σημάδια μιας φούσκας που κορυφωνόταν: ακραία επενδυτική ευφορία, τσουνάμι από IPO και SPAC… Στη συνέχεια, παρότι οι εξαιρετικά ασταθείς κερδοσκοπικές μετοχές άρχισαν να υποχωρούν στις αρχές του 2021, χαρακτηριστικό μέχρι τώρα μοναδικό για τις μεγάλες φούσκες τύπου 1929, 1972, 2000 και τώρα 2021.

Αυτό το ιστορικά γνώριμο μοτίβο διεκόπη τον Δεκέμβριο του 2022 με την κυκλοφορία του Chat GPT και την ευαισθητοποίηση του κοινού για μια νέα μετασχηματιστική τεχνολογία, την τεχνητή νοημοσύνη, η οποία φαίνεται πως μπορεί να αλλάξει τον κόσμο, καταπώς έκανε το Διαδίκτυο.

Αλλά κάθε τεχνολογική επανάσταση όπως αυτή συνοδεύτηκε από μια τεράστια διαφημιστική εκστρατεία και μια φούσκα στο χρηματιστήριο, με τους επενδυτές να επικεντρώνονται στις δυνατότητες της τεχνολογίας. Και πολλές τέτοιες επαναστάσεις είναι συχνά μεταμορφωτικές, αλλά μόνο μετά από μια ουσιαστική περίοδο απογοήτευσης κατά τη διάρκεια της οποίας σκάει η αρχική φούσκα.

Το πιο αξιοσημείωτο παράδειγμα της τεχνολογικής φούσκας είναι η Amazon, που ηγήθηκε της κερδοσκοπικής αγοράς, αυξανόμενη 21 φορές από τις αρχές του 1998 έως την κορύφωσή της, το 1999, για να μειωθεί κατά το σχεδόν ασύλληπτο 92% από το 2000 έως το 2002, προτού κληρονομήσει το μισό λιανικό εμπόριο! Το ίδιο πιθανόν να συμβεί με την τρέχουσα φούσκα AI.

Σημειώνεται επίσης ότι οι επιπτώσεις των επιτοκιακών αυξήσεων και η κερδοσκοπία του 2020-2021 και του τώρα (Νοέμβριος 2023 έως σήμερα) θα μας… καταλήξουν σε ύφεση…

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με τον Grantham, ο υπόλοιπος κόσμος… υποφέρει.

Το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ιαπωνία βρίσκονται και οι δύο σε τεχνική ύφεση.

Η Ε.Ε., ιδίως η Γερμανία, φαίνεται επίσης αδύναμη.

Και η Κίνα, η ατμομηχανή της παγκόσμιας οικονομίας, παραπαίει…

Μείζον πρόβλημα αποτελεί η παγκόσμια αγορά ακινήτων, με το διπλό πρόβλημα των υψηλότερων επιτοκίων και της εργασίας από το σπίτι, κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος για τίποτα.

Στα παραπάνω προσθέστε τον γεωπολιτικό κίνδυνο, με την αντιπαράθεση ΗΠΑ – Κίνα και Ρωσία – ΗΠΑ να κλιμακώνεται βιαίως. Σε αυτό το πλαίσιο, λέει ο ιδρυτής της GMO, «είμαστε πολύ βέβαιοι ότι το γεν αργά ή γρήγορα θα κερδίσει 20% ή ακόμα και 30% έναντι του δολαρίου».

Πέρα από τα παραπάνω, λέει ο Grantham, υπάρχουν δυσάρεστα και απειλητικά ζητήματα που απειλούν τις παγκόσμιες οικονομίες: Η κλιματική κρίση, η σπάνη των πόρων, τα επίπεδα τοξικότητας στον κόσμο μας που αυξάνονται με ραγδαία ρυθμό λόγω της χημικής βιομηχανίας, το δημογραφικό εμποδίζουν την ανάπτυξη.

«Και ενώ αυτές οι μακροπρόθεσμες πυρκαγιές αρχίζουν να καίνε, τι κάνουμε; Παίζουμε βιολί» λέει ο αναλυτής, και διερωτάται: Ενώ διαπιστώνονται όλα αυτά, αναντίρρητα, μπορούμε να ανοίξουμε θέσεις στις αγορές ή οι επιδεινούμενες προοπτικές για τις διεθνείς σχέσεις και το εμπόριο θα μας δαγκώνουν δυνατά ευρισκόμενοι στον πάτο, κινδυνεύοντας να μετατρέψουν μια επιβράδυνση ή μια ήπια ύφεση σε κάτι ουσιαστικά πιο σοβαρό και μακρόβιο;

«Το παράδοξο για τη Wall Street είναι ότι ξεκινάμε με P/E και εταιρικά περιθώρια κέρδους στον Θεό και επομένως προεξοφλούμε την τελειότητα.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα δεν αντιμετωπίζουμε απλώς έναν πολύ επικίνδυνο διαταραγμένο γεωπολιτικό κόσμο, με αυξανόμενες ανησυχίες για τη δημοκρατία, την ισότητα και τον καπιταλισμό, αλλά και μια άνευ προηγουμένου λίστα μακροπρόθεσμων απειλών, που αρχίζει να δαγκώνει.

Η έντονη αντίθεση μεταξύ του φαινομενικού ενσωματωμένου ενθουσιασμού και αυτών των πιθανών προβλημάτων φαίνεται ακραία, παράλογη και επικίνδυνη» καταλήγει ο Grantham.

Διαβάστε ακόμη:

• Τα 10 crypto που υπεραποδίδουν το 2024, εκτός από τα Bitcoin και Ether
• Έντονος προβληματισμός στην αγορά με την εσωστρέφεια της κυβέρνησης
• Βουλγάρα τραγουδίστρια προσπάθησε να μιμηθεί την Ελένη Φουρέιρα… αλλά δεν τα κατάφερε
• Εισηγήσεις στον Πρωθυπουργό να αλλάξει τις ισορροπίες στο Μαξίμου και στην… αθηνοκεντρική κυβέρνηση