Aπό το Βίλνιους μέχρι το Βανκούβερ και από το Δουβλίνο μέχρι τη Νέα Υόρκη, από τις λαμπερές μητροπόλεις της Ευρώπης και της Αμερικής έως τις πρωτεύουσες μικρών κρατών, ο κόσμος γνωρίζει τη χειρότερη στεγαστική κρίση των τελευταίων περίπου 20 ετών. Μια στεγαστική κρίση που συνίσταται στην ανεπάρκεια στέγης και προπαντός καλής στέγης, σε μια αναιμική οικοδομική δραστηριότητα που δεν ανταποκρίνεται στην αύξηση του πληθυσμού και στη συνεπακόλουθη εκτόξευση των τιμών των κατοικιών αλλά και των ενοικίων σε απρόσιτα επίπεδα.
Και αυτή η κρίση πλήττει καίρια τη μεσαία τάξη και πολύ περισσότερο τα χαμηλά εισοδηματικά στρώματα και διευρύνει διαρκώς την ανισότητα πλούτου και βιοτικού επιπέδου. Και όπως υπογράμμισε προ ημερών το ΔΝΤ, σε αντίθεση με άλλα περιουσιακά στοιχεία, η στέγη είναι κοινωνικά και πολιτικά ευαίσθητο θέμα, καθώς πολλοί άνθρωποι συχνά την αντιμετωπίζουν ως ένα είδος δικαιώματος των πολιτών.
Και αυτό σημαίνει πως η δυσφορία των πολιτών για την έλλειψη στέγης και για το απαγορευτικό κόστος της στέγης ενδέχεται να προκαλέσει πολιτικούς τριγμούς.
Στη διάρκεια του 19ου και του 20ού αιώνα και ιδιαιτέρως σε περιόδους μαζικής αστυφιλίας, η συνεχής οικοδομική δραστηριότητα κατόρθωνε να καλύψει τις ανάγκες του αυξανόμενου πληθυσμού. Εχει, όμως, μεσολαβήσει τα τελευταία χρόνια μια μακρά περίοδος μειωμένης οικοδομικής δραστηριότητας, συχνά εξαιτίας του μεγάλου κατασκευαστικού κόστους, και το αποτέλεσμα είναι μια ιδιαιτέρως ανεπαρκής προσφορά κατοικίας εν μέσω διαρκώς αυξανόμενης ζήτησης.
Επειτα από έρευνα σε 11 χώρες ανά τον κόσμο, η Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών (BIS) διαπίστωσε πως στη διάρκεια της περασμένης δεκαετίας οι χώρες με τη λιγότερη οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασαν τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές των κατοικιών. Αντιπροσωπευτικές περιπτώσεις, το Βανκούβερ στον δυτικό Καναδά, το Σίδνεϊ της Αυστραλίας και η Ιρλανδία, όπου σημειώθηκε μεγάλη αύξηση του πληθυσμού αλλά η οικοδομική δραστηριότητα παρέμεινε αναιμική.
Στο Βανκούβερ μια μέση τιμή κατοικίας ανερχόταν την άνοιξη στο 1,1 εκατ. δολ. και ήταν πολλαπλάσια 17 φορές ενός μέσου εισοδήματος, ενώ στις αρχές της δεκαετίας του 2000 η αντίστοιχη μέση τιμή ήταν δεκαπλάσια ενός μέσου εισοδήματος. Στο Σίδνεϊ επίσης οι τιμές των κατοικιών έχουν εκτοξευθεί και από εννέα φορές το μέσο εισόδημα στο οποίο ανέρχονταν το 2019, έχουν φτάσει από τις αρχές του έτους στις 12 φορές ένα μέσο εισόδημα.
Σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, η Ιρλανδία, η Νέα Ζηλανδία, η Βρετανία, ο Καναδάς και η Αυστραλία γνώρισαν ιλιγγιώδεις αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών στη διάρκεια των τελευταίων 50 χρόνων και για την ακρίβεια από το 1971 μέχρι το 2021. Οπως ανέφερε προ ημερών το ΔΝΤ, οι τιμές των κατοικιών είναι σήμερα απρόσιτες ή τουλάχιστον πολύ λιγότερο προσιτές από όσο ήταν πριν από τη «φούσκα» των ακινήτων που προηγήθηκε της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης το 2008, ενώ οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι κυριολεκτικά ιλιγγιώδεις.
Ειδικότερα, η Ιρλανδία έχει τα ακριβότερα σπίτια σε όλη την Ε.Ε. βάσει στοιχείων της Eurostat για το ύψος των ενοικίων, το κόστος της συντήρησης και το ύψος των τιμολογίων των εταιρειών κοινής ωφελείας. Παράλληλα, στατιστικά στοιχεία της ιρλανδικής κυβέρνησης φέρουν το μέσο ενοίκιο στο Δουβλίνο να έχει διπλασιαστεί μέσα στα τελευταία 10 χρόνια, ενώ η τιμή ενός μέσου σπιτιού έχει εκτοξευθεί κατά 75%.
Τα νεόδμητα ή γενικώς καινούργια διαμερίσματα που έχουν χτιστεί τα τελευταία χρόνια, μετά το τέλος της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, νοικιάζονται έναντι τουλάχιστον 2.500 ευρώ τον μήνα.
Και δεν είναι μόνον η Ιρλανδία στην Ευρώπη, καθώς ορισμένες χώρες της Κεντροανατολικής Ευρώπης και του πρώην σοβιετικού μπλοκ έχουν καταγράψει ακόμη πιο εξωφρενικές αυξήσεις στο ύψος των ενοικίων. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, στην Ουγγαρία και στη Λιθουανία τα ενοίκια αυξήθηκαν περισσότερο από 60% και μάλιστα σε εξαιρετικά μικρό χρονικό διάστημα της τάξεως των οκτώ ετών, από το 2015 μέχρι το 2023.
Σε απίστευτα επίπεδα, άλλωστε, έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία 10 χρόνια τα ενοίκια και οι τιμές των κατοικιών στην Εσθονία, που βρίσκονται πλέον στη στρατόσφαιρα. Το απαγορευτικό κόστος των κατοικιών σχετίζεται και με το υψηλό κόστος του δανεισμού, αναπόφευκτη συνέπεια του πληθωρισμού των τελευταίων ετών.
Οι κεντρικές τράπεζες μεγάλων και μικρών οικονομιών αναγκάστηκαν να αυξήσουν σημαντικά τα επιτόκια για να τιθασεύσουν τον πληθωρισμό και αυτό σημαίνει ότι εκτός από τις τιμές των σπιτιών που είναι απρόσιτες, έχουν γίνει πανάκριβα και τα στεγαστικά δάνεια. Πολλοί οικονομικοί αναλυτές ευελπιστούσαν πως με την αύξηση του κόστους δανεισμού θα ακολουθούσε διόρθωση στις τιμές των κατοικιών. Οι τιμές υποχώρησαν μεν κάπως, αλλά πολύ λιγότερο από όσο είχε προβλεφθεί, παρά την άνοδο στο κόστος των στεγαστικών δανείων.
Μεγαλώνει το χάσμα πλούτου ιδιοκτητών – ενοικιαστών
Τα τελευταία χρόνια η στεγαστική κρίση έχει οδηγήσει σε διεύρυνση της ανισότητας ανάμεσα στους «έχοντες» και στους «μη έχοντες» κατοικία, ανάμεσα στους ιδιοκτήτες και στους ενοικιαστές, με τους μεν να αυξάνουν διαρκώς τον πλούτο τους χάρη στην άνοδο των τιμών των κατοικιών και την εκτόξευση των ενοικίων και τους δε να βλέπουν αδύνατη τη βελτίωση των δικών τους οικονομικών, καθώς τα δυσθεώρητα ενοίκια τους αναγκάζουν να δαπανήσουν τις αποταμιεύσεις τους.
Σύμφωνα με σχετική έκθεση του Ινστιτούτου Aspen και με στοιχεία του 2022 που είναι τα πιο πρόσφατα, ένας μέσος ιδιοκτήτης κατοικίας στην Αμερική έχει καθαρό πλούτο 400.000 δολ., ενώ ο πλούτος ενός μέσου ενοικιαστή ανέρχεται μόλις σε 10.400 δολ. Αυτό σημαίνει πως συνήθως ένας ιδιοκτήτης κατοικίας έχει πλούτο σχεδόν 40πλάσιο του πλούτου ενός συνήθους ενοικιαστή.
Στην Αμερική, όσοι θέλουν να αγοράσουν την πρώτη κατοικία τους αντιμετωπίζουν διπλό αδιέξοδο εξαιτίας των υψηλών τιμών των κατοικιών αλλά και των υψηλών επιτοκίων, που καθιστούν δυσβάσταχτες τις δόσεις των στεγαστικών δανείων.
Σύμφωνα με την αμερικανική Εθνική Ενωση Εταιρειών Ακινήτων, μια μέση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ ανερχόταν τον Οκτώβριο σε 407.200 δολ. και κατέγραφε τον 16ο συναπτό μήνα αύξησης. Και παράλληλα οι δόσεις των στεγαστικών δανείων έφτασαν στα ύψη από τη στιγμή που η Federal Reserve άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια το 2022 για να ανακόψει τον πληθωρισμό.
Την Τετάρτη η Fed προχώρησε στην τρίτη μείωση των επιτοκίων και οι δόσεις των στεγαστικών αναμένεται να μειωθούν κάπως. Σύμφωνα, όμως, με τον στεγαστικό κολοσσό Freddie Mac, ακόμη και την προηγούμενη εβδομάδα το σταθερό επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου 30 ετών στις ΗΠΑ ήταν 6,6%. Από την έκθεση του Ινστιτούτου Aspen προκύπτει, άλλωστε, πως οι ενοικιαστές, που αντιπροσωπεύουν πάνω από το ένα τρίτο των αμερικανικών νοικοκυριών, έχουν λιγότερη ρευστότητα, περισσότερο χρέος και λιγότερες αποταμιεύσεις από τους ιδιοκτήτες. Επιπλέον, οι ενοικιαστές είναι συνηθέστερα εκείνοι που χρωστούν τα φοιτητικά τους δάνεια.
Υπάρχουν, βέβαια, και ορισμένες ενθαρρυντικές ενδείξεις τουλάχιστον στην αμερικανική αγορά. Σύμφωνα με την έρευνα Zillow, τα ενοίκια υποχώρησαν περισσότερο από το σύνηθες τον Νοέμβριο. Παράλληλα καταγράφεται προσφάτως ανάκαμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας και μέσα στο επόμενο έτος αναμένεται να ολοκληρωθούν ένα εκατομμύριο νέες πολυκατοικίες που άρχισαν τα τελευταία χρόνια.
Αυτό σημαίνει ότι στην αμερικανική αγορά θα αυξηθεί το απόθεμα κενών διαμερισμάτων, που θα ανακόψει τις αυξήσεις των ενοικίων στο άμεσο μέλλον.
