Ριζικές αλλαγές στις μεταβιβάσεις ακινήτων

Με γνώμονα την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και την επιτάχυνση των διαδικασιών οι οποίες έως και σήμερα χαρακτηρίζονται ιδιαιτέρως χρονοβόρες, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δρομολογεί την εκ βάθρων αναδιάρθρωση των μεταβιβάσεων ακινήτων.

Σ’ ό,τι αφορά στον πρώτο άξονα, αυτό της αναχαίτισης του φαινομένου φοροδιαφυγής που έχει παρατηρηθεί πως «ανθεί» στις μεταβιβάσεις ακινήτων, έχει ψηφιστεί-θεσμοθετηθεί η απαγόρευση μετρητών στις αγορές ακινήτων.

Σύμφωνα με το πρόσφατο φορολογικό νομοσχέδιο που έφερε στη Βουλή το οικονομικό επιτελείο, το τίμημα για αγοραπωλησίες ακινήτων θα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Το συμβόλαιο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του. Οι παραβάτες τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.

Ο δεύτερος πυλώνας του νέου πλαισίου για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, σχετίζεται με την απλοποίηση όλων των διαδικασιών και της επιτάχυνσή τους. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα θα συγκεντρώνει σ’ ένα ηλεκτρονικό φάκελο όλα τα δικαιολογητικά και πιστοποιητικά που είναι απαραίτητα, για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία ακινήτου εντός μερικών ημερών. Η διαδικασία θα περαιώνεται υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει εκκρεμότητες, αλλά είναι κτηματογραφημένο και τακτοποιημένο.

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr και έχει ως σκοπό την υποστήριξη των συμβολαιογράφων, των πωλητών και των αγοραστών στη σύναψη των συμβάσεων, μέσω της απλούστευσης και της ψηφιοποίησης της διαδικασίας συλλογής των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη σύνταξη των σχετικών συμβολαιογραφικών εγγράφων.

Η διαδικασία

Η νέα διαδικασία θα περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

Εκκίνηση συναλλαγής αποκλειστικά από τον συμβολαιογράφο: η συναλλαγή εκκινεί με την καταχώρηση στον ψηφιακό φάκελο μεταβίβασης των προς συναλλαγή ΚΑΕΚ και της πρόσκλησης σε συμβαλλόμενα μέρη, μέσω gov.gr. Κατά την εκκίνηση της συναλλαγής τα ΚΑΕΚ «κλειδώνουν» ώστε να μην μπορεί να πραγματοποιηθεί παράλληλα καμία άλλη συναλλαγή για τα ίδια ακίνητα μέχρι την ολοκλήρωσή της παρούσας.

Άντληση Δικαιολογητικών με διαλειτουργικότητα: Μετά τη λήψη των απαραίτητων εξουσιοδοτήσεων, ο συμβολαιογράφος αντλεί μέσω του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης, τα απαραίτητα δικαιολογητικά από ΑΑΔΕ, ΕΦΚΑ, ΤΕΕ, Κτηματολόγιο.

Υπογραφή Συμβολαίου: Ο συμβολαιογράφος αναρτά το επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου του σε ψηφιακή μορφή στην εφαρμογή, υπογεγραμμένο με δική του ηλεκτρονική υπογραφή.

Ο τρόπος που τηρεί το αρχείο του ο συμβολαιογράφος καθώς και ο έλεγχος της δικαιοπρακτικής ικανότητας των συμβαλλομένων είναι ζητήματα στα οποία δεν επεμβαίνει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και εξακολουθούν να ρυθμίζονται από την υπάρχουσα νομοθεσία.

Οι τρόποι ψηφιακής ανάρτησης είναι οι ακόλουθοι:

α) Μεταφόρτωση ανοικτού (αναγνώσιμου) αρχείου pdf, συνοδευόμενου με αρχείο τύπου json ή xml που περιέχει τα στοιχεία της συναλλαγής. Δεν γίνονται αποδεκτά αρχεία με χειρόγραφες παραπομπές και σαρωμένα αρχεία.

β) Χρήση εξωτερικής εφαρμογής που ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί ήδη. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης για αυτό το σκοπό έχει αναπτύξει και παρέχει δωρεάν υποστήριξη σε εταιρείες λογισμικού, οδηγό διασύνδεσης και ειδική διεπαφή (API).

Ψηφιακή υποβολή και πληρωμή τελών στο Κτηματολόγιο

Η υποβολή του φακέλου προς μεταγραφή στο Κτηματολόγιο πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω της εφαρμογής στο τελευταίο βήμα της διαδικασίας, όπου παρέχεται η δυνατότητα πληρωμής τελών από τον αγοραστή με χρήση κάρτας ή μέσω κωδικού τραπέζης.

Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης δεσμεύεται για την πραγματοποίηση της μεταγραφής σε μια ημέρα, εφόσον χρησιμοποιείται η εφαρμογή του ψηφιακού φακέλου μεταβίβασης ακινήτων. Στην περίπτωση που προκύπτουν ζητήματα ακυρότητας, δεσμεύεται για απάντηση στον αγοραστή εντός αντίστοιχου χρονικού διαστήματος.

Κι άλλες ηλεκτρονικές εφαρμογές

Να θυμίσουμε ότι η ΑΑΔΕ έχει ενεργοποιήσει την πλατφόρμα myProperty για την ηλεκτρονική υποβολή και των τροποποιητικών δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων, γονικών παροχών και δωρεών οι οποίες σήμερα υποβάλλονται χειρόγραφα στην Εφορία.

Επίσης υπό επεξεργασία βρίσκεται μια νέα ηλεκτρονική εφαρμογή για τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ τα οποία εκδίδονται με χειρόγραφη διαδικασία στις κατά τόπους εφορίες. Ο σχεδιασμός προβλέπει ότι η εν λόγω εφαρμογή θα είναι έτοιμη μετά το δεύτερο μισό του 2024.