Σταθερές παραμένουν οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης διαμερισμάτων από 70 τ.μ. έως 110 τ.μ. 1ουέως 2ου ορόφου, παρά τη μεγάλη ζήτηση και την έλλειψη διαμερισμάτων για ενοικίαση. Σε κάποιες περιπτώσεις παρατηρείται πολύ μικρή μείωση ή αύξηση στις τιμές. Το μεγαλύτερο πρόβλημα, σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάσθηκε ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, παραμένει η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών, δηλαδή ακίνητα κατασκευής μετά το 2005.
Τα σπίτια μεγαλύτερης ηλικίας, άνω των 15 ετών, είναι κυρίως κατασκευής από το 1975 έως το 1990, και σε μεγάλο ποσοστό μερικώς ή ολικώς ανακαινισμένα που σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της έλλειψης διαθεσιμότητας, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων έως 15 ετών. Πιέσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης καταγράφονται κυρίως στα παλαιά ακίνητα άνω των 30 ετών, μη ανακαινισμένα διαμερίσματα που δεν κατάφεραν να μισθωθούν το προηγούμενο διάστημα.
Ανακαινισμένα διαμερίσματα για ενοικίαση
Αυτό που σίγουρα έχει αλλάξει σε μεγάλο βαθμό στην αγορά μίσθωσης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι ότι τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι είτε μερικώς ανακαινισμένα είτε ολικώς. Η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων ακόμη και μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών έγκειται στο ότι τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν νοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα σήμερα είναι κυρίως ακίνητα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε και οι ιδιοκτήτες για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα και ταυτόχρονα να συντηρήσουν την περιουσία τους προέβησαν σε ανακαίνιση, είτε με ίδια κεφάλαια, που σήμερα μέσω της ζητούμενης τιμής μίσθωσης ευελπιστούν στην απόδοσή τους, είτε μέσω προγραμμάτων «εξοικονομώ».
Παράλληλα, παρατηρείται και σημαντική έλλειψη οικοδομικής δραστηριότητας τα χρόνια των μνημονίων.
Οι τιμές των ενοικίων
Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.
Υπενθυμίζεται ότι από το 2009 και μετά οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι-οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 με 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα –η ανέγερση νέων πολυκατοικιών– ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ίδια συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά στις μισθώσεις.
Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης και η έλλειψη διαμερισμάτων για ενοικίαση, είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70 τ.μ. – 110 τ.μ. είτε μικρότερης έως 60 τ.μ., θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων.
Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια.
Το κόστος μίσθωσης σε σχέση με τα εισοδήματα
Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της Ε.Ε. ήταν 28,0 %. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.
Επισήμανση για την αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας έκανε και το ΔΝΤ μέσω της έκθεσης που δημοσίευσε πριν λίγες ημέρες, αναφέροντας ότι σε 14 από τις 17 αναπτυγμένες ευρωπαϊκές οικονομίες που μελέτησε οι περισσότεροι από τους μισούς ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα πλήρωναν ως μίσθωμα ποσό που ήταν πολύ κοντά στο όριο του 40% του εισοδήματός τους, η χώρα μας συγκαταλέγεται στις χώρες που ποσοστό είναι οριακά άνω του 40%.
Ωστόσο, η έρευνα του Ταμείου κατέδειξε πως αυτή η επιβάρυνση ήταν σημαντικά μικρότερη για τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα.
Δηλαδή τα πλέον οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά στην Ε.Ε. ξοδεύουν το 10% περίπου του διαθέσιμου εισοδήματός τους για ενοίκια.
