Απλησίαστες έχουν γίνει οι κατοικίες στην Αθήνα για τους περισσότερους πολίτες, καθώς οι τιμές τους έχουν κάνει ένα εξωφρενικό ράλι από τις χειρότερες εποχής της οικονομικής κρίσης έως τώρα και πλέον ξεπερνούν αρκετά, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το προηγούμενο ρεκόρ που είχε καταγραφεί το δεύτερο τρίμηνο του 2008.
Πρόκειται για μια πρωτοφανή στρέβλωση των τιμών των κατοικιών, ιδιαίτερα στην Αθήνα, όπου εντοπίζονται και οι μεγαλύτερες ανισορροπίες στην αγορά με μεγάλη ζήτηση, μεγάλο μέρος της οποίας προέρχεται από ξένους, και πολύ περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Αυτό εύκολα γίνεται αντιληπτό από τα εξής βασικά δεδομένα:
- Η μέση τιμή των κατοικιών στην Αθήνα το δεύτερο τρίμηνο του 2024 (με βάση προσωρινά στοιχεία της ΤτΕ) ήταν περίπου 4% ακριβότερη από το προ της κρίσης ρεκόρ που είχε καταγραφεί το δεύτερο τρίμηνο του 2008.
- Όμως, οι πολίτες καλούνται να αντιμετωπίσουν αυτές τις υψηλές τιμές κατοικιών με μειωμένα εισοδήματα. Το 2008, το κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα ήταν 22.300 ευρώ, ενώ το 2023 εξακολουθούσε να είναι αρκετά χαμηλότερο, στα 19.500 ευρώ.
- Δηλαδή, με 12,5% χαμηλότερο εισόδημα, οι Αθηναίοι πρέπει να αγοράζουν κατοικίες που είναι 4% ακριβότερες.
Τα στοιχεία της ΤτΕ (πίνακας – με κόκκινο χρώμα τα προσωρινά στοιχεία) δείχνουν ότι το προηγούμενο ρεκόρ του δείκτη τιμών κατοικιών στην Αθήνα ήταν στις 101,4 μονάδες το δεύτερο τρίμηνο του 2023.
Ακολούθησε η μεγάλη κρίση, που βύθισε τον δείκτη στο χαμηλότερο σημείο των 56,1 μονάδων, το πρώτο τρίμηνο του 2017.
Από εκείνο το σημείο άρχισε η ανοδική πορεία, με πολύ γρήγορους ρυθμούς ιδιαίτερα από τις αρχές του 2022 και μετά. Το αποτέλεσμα είναι ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Αθήνα είχε εκτιναχθεί στις 105,4 μονάδες, σημειώνοντας νέο ρεκόρ, ενώ ήδη από το τέλος του 2023 είχε ισοφαρίσει το ρεκόρ του 2008.
Συνολικά, από το χαμηλό των 56,1 μονάδων μέχρι το ρεκόρ του β’ τριμήνου 2024, οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα σημείωσαν άνοδο κατά 88%!
Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα
| Έτος αναφοράς | Τρίμηνο αναφοράς | Δείκτης τιμών διαμερισμάτων – Αθήνα |
| 2008 | 2 | 101,4 |
| 2017 | 1 | 56,1 |
| 2022 | 1 | 80,9 |
| 2022 | 2 | 84,1 |
| 2022 | 3 | 88,1 |
| 2022 | 4 | 91,3 |
| 2023 | 1 | 95,0 |
| 2023 | 2 | 96,7 |
| 2023 | 3 | 99,1 |
| 2023 | 4 | 101,4 |
| 2024 | 1 | 104,0 |
| 2024 | 2 | 105,4 |
Οι γενικές τάσεις στην αγορά των κατοικιών
Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η αυξητική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2024 με μονοψήφιο ρυθμό. Αναλυτικότερα,
- Οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2024 κατά 9,2% σε ετήσια βάση, με επιβραδυνόμενο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα.
- Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,7%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 8,3%.
- Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα και συγκεκριμένα στην Αθήνα (9,1%), στη Θεσσαλονίκη (12,1%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (7,3%).
Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Οι συνθήκες αυξημένου κόστους κατασκευής και υψηλών επιτοκίων επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις.
Βραχυπρόθεσμα οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική τους τάση όσο η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή.
Παράλληλα έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό καθώς και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων.
Αυτό εγείρει σημαντικά ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την πιθανή λήψη πρόσθετων μέτρων από την πολιτεία. Στο πλαίσιο αυτό, πρωτοβουλίες σχετικές με την παροχή στήριξης για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα “Αναβαθμίζω το Σπίτι μου”) και με την ενίσχυση της προσφοράς (π.χ. “Κοινωνική Αντιπαροχή”) αναμένεται να συμβάλουν στην αντιμετώπιση του ζητήματος μέσω της βελτίωσης του κτιριακού αποθέματος.
Στην ίδια κατεύθυνση αναμένεται να συμβάλουν και οι πρωτοβουλίες για την υποστήριξη της ζήτησης από συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες (π.χ. πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ) διευκολύνοντας την πρόσβασή τους στην αγορά κατοικίας.
Επιπροσθέτως, επισημαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ελάχιστα πλέον από το ιστορικό υψηλό. Ειδικότερα, με βάση το δείκτη τιμών δια-μερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το γ΄ τρίμηνο 2008 (102,2) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, μέχρι το γ΄ τρίμηνο 2017 (58,9).
Έκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 99,7 το β΄ τρίμηνο 2024, 2,5 μονάδες χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 103,2 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου 2024, έναντι 98,7 το γ΄ τρίμηνο 2023.24 Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3 το γ΄ τρίμηνο 2011).
