Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, που τα τελευταία χρόνια αποτελούσε έναν από τους ισχυρότερους επενδυτικούς «μαγνήτες» παγκοσμίως, εμφανίζει τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης, μόλις τρεις εβδομάδες μετά την έναρξη της πολεμικής σύγκρουσης μεταξύ ΗΠΑ, Ισραήλ και Ιράν.
Τα στοιχεία των αναλυτών καταγράφουν σημαντική πτώση στον όγκο των συναλλαγών, ενώ στην αγορά κάνουν ήδη την εμφάνισή τους οι πρώτες εκπτώσεις, γεγονός που ενισχύει τις ανησυχίες για την επόμενη ημέρα του real estate στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα.
Κατακόρυφη πτώση στις συναλλαγές
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Goldman Sachs, ο όγκος των συναλλαγών ακινήτων στα ΗΑΕ μειώθηκε κατά 37% σε ετήσια βάση στις πρώτες 12 ημέρες του Μαρτίου, ενώ σε μηνιαίο επίπεδο η πτώση φτάνει το 49%.
Ακόμη πιο ενδεικτική της επιβράδυνσης είναι η μείωση κατά περίπου 50% της συνολικής αξίας των συναλλαγών σε σχέση με τον Φεβρουάριο – μια πτώση που ξεπερνά ακόμη και περιόδους έντονης κρίσης, όπως οι πλημμύρες του 2024 ή η προηγούμενη ένταση Ιράν–Ισραήλ.
Παράλληλα, η μέση τιμή συναλλαγής υποχωρεί οριακά, περίπου κατά 3% σε ετήσια βάση, δείχνοντας ότι προς το παρόν η αγορά διορθώνει κυρίως μέσω της δραστηριότητας και όχι των τιμών.
Εμφάνιση εκπτώσεων και «γρήγορων πωλήσεων»
Το πιο ανησυχητικό στοιχείο είναι η αλλαγή συμπεριφοράς των πωλητών, με αρκετούς να επιδιώκουν άμεσες ρευστοποιήσεις.
Ήδη καταγράφονται εκπτώσεις της τάξης του 12% έως 15% σε επιλεγμένα ακίνητα. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση κατοικίας κοντά στο Burj Khalifa, η οποία προσφερόταν προς 650.000 δολάρια, μειωμένη κατά περίπου 12% σε σχέση με την προηγούμενη τιμή.
Αντίστοιχα, διαμέρισμα υπό κατασκευή στο Palm Jumeirah διατίθεται με έκπτωση 15%, κοντά στα 2 εκατομμύρια δολάρια, επιβεβαιώνοντας ότι η πίεση αρχίζει να περνά και στο premium segment της αγοράς.
Το πλήγμα στο αφήγημα του «ασφαλούς καταφυγίου»
Η επιβράδυνση δεν αποδίδεται μόνο σε οικονομικούς παράγοντες, αλλά κυρίως στην αλλαγή του γεωπολιτικού περιβάλλοντος.
Η γενίκευση της έντασης στη Μέση Ανατολή φαίνεται να πλήττει την εικόνα του Ντουμπάι ως «ασφαλούς λιμένα» για κεφάλαια και εύπορους επενδυτές – μια εικόνα που τα τελευταία χρόνια τροφοδότησε τη θεαματική άνοδο της αγοράς.
Η εισροή πλούσιων μεταναστών, που ενισχύθηκε από το καθεστώς αφορολόγητων εισοδημάτων, αποτέλεσε βασικό μοχλό ανάπτυξης. Ωστόσο, όπως σημειώνουν οι αναλυτές, ο πόλεμος εισάγει πλέον έναν νέο, σημαντικό παράγοντα αβεβαιότητας.
Αρνητικές προβλέψεις και πιέσεις στις εταιρείες
Οι αναλυτές της Citi κάνουν λόγο για «σημαντικό κίνδυνο» στις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς, κυρίως λόγω πιθανής επιβράδυνσης της πληθυσμιακής αύξησης.
Οι εκτιμήσεις τους αναθεωρούνται προς τα κάτω, με την αύξηση του πληθυσμού να τοποθετείται πλέον στο 1% για φέτος και στο 2%–2,5% τα επόμενα χρόνια, έναντι 4% που καταγραφόταν την προηγούμενη περίοδο.
Στο απαισιόδοξο σενάριο, οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να υποχωρήσουν κατά μέσο όρο 7% ετησίως έως το 2028.
Την ίδια ώρα, οι πιέσεις αποτυπώνονται και στο χρηματιστήριο, με τη μετοχή της Emaar Properties –του κατασκευαστή πίσω από το Burj Khalifa– να καταγράφει πτώση άνω του 26% από την έναρξη της σύγκρουσης.
Η αγορά «κρατάει» – αλλά για πόσο;
Παρά τα αρνητικά στοιχεία, οι άνθρωποι της αγοράς εμφανίζονται συγκρατημένα αισιόδοξοι, τονίζοντας ότι η δραστηριότητα δεν έχει «παγώσει».
«Οι συναλλαγές δεν έχουν σταματήσει», σημειώνει χαρακτηριστικά ο Imran Sheikh, υπογραμμίζοντας ότι οι επενδυτές αξιολογούν διαφορετικά τον κίνδυνο.
Ενδεικτικό της αντοχής της αγοράς είναι και η πώληση πολυτελούς ακινήτου αξίας 25 εκατ. δολαρίων στο Palm Jumeirah στον πρώην πρωταθλητή του UFC Francis Ngannou, επιβεβαιώνοντας ότι το ενδιαφέρον για high-end επενδύσεις παραμένει.
Παράλληλα, επενδυτές εμφανίζονται έτοιμοι να εκμεταλλευτούν πιθανές πιέσεις στις τιμές, αναζητώντας ευκαιρίες «εκποίησης».
Ωστόσο, όπως επισημαίνουν στελέχη του κλάδου, η αγορά παραμένει προσανατολισμένη στη μακροπρόθεσμη αξία, με τους περισσότερους αγοραστές να μην επηρεάζονται άμεσα από τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις.
Το ερώτημα που τίθεται πλέον είναι σαφές: πρόκειται για μια προσωρινή διόρθωση ή για την αρχή ενός νέου κύκλου επιβράδυνσης σε μία από τις πιο δυναμικές αγορές ακινήτων του πλανήτη.
