Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός επιφέρει αυστηρούς περιορισμούς στη δόμηση, ιδίως στην εκτός σχεδίου, με αλλαγές στα όρια αρτιότητας και την αναγνώριση κοινόχρηστων δρόμων.

Σαφής περιορισμός της δόμησης στον νησιωτικό χώρο, αδόμητα διάσπαρτα τμήματα μέσα σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και πλήρης ανατροπή στο καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης συνθέτουν το νέο τοπίο που διαμορφώνει ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, ο οποίος, όπως όλα δείχνουν, θα αρχίσει να θεσμοθετείται σε 12-18 μήνες.

Η μεγάλη πολυπλοκότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού επιβεβαιώνεται και από το πλήθος εκρεμμοτήτων καθώς απαιτούνται 11 διαδοχικά στάδια εγκρίσεων για την έκδοση των Προεδρικών Διαταγμάτων, με χαρακτηριστικές περιπτώσεις τις πολεοδομικές μελέτες της Μυκόνου και της Σαντορίνης που ήταν οι πρώτες που ανατέθηκαν.

Καθοριστικό ρόλο σε αυτή τη νέα πραγματικότητα διαδραματίζει και η εκκρεμότητα αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων, η οποία επηρεάζει άμεσα το δικαίωμα δόμησης: χιλιάδες ιδιοκτησίες ενδέχεται να βρεθούν εκτός δυνατότητας αξιοποίησης εφόσον δεν διαθέτουν πρόσωπο σε δρόμο που θα αναγνωριστεί με τα νέα αυστηρά κριτήρια. Σε συνδυασμό με τις αλλαγές στα όρια αρτιότητας, η παράμετρος αυτή αναδεικνύεται σε έναν από τους βασικούς μηχανισμούς περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης.

Κεντρικό χαρακτηριστικό της μεταρρύθμισης, άλλωστε, είναι οι αυστηροί περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση, με σημαντικές συνέπειες κυρίως στις τουριστικές περιοχές. Σε νησιά υψηλής πίεσης, τα όρια αρτιότητας για τουριστικές αναπτύξεις αυξάνονται σημαντικά, φτάνοντας έως τα 40 στρέμματα στη Σαντορίνη και έως τα 30 στρέμματα στη Μύκονο (αν δεν αναθεωρηθούν περαιτέρω), ενώ για κατοικία -χωρίς να αποκλείονται αναθεωρήσεις κατά το στάδιο της επόμενης διαβούλευσης- διαμορφώνονται σε επίπεδα 6-8 στρεμμάτων, περιορίζοντας σημαντικά τις δυνατότητες αξιοποίησης μικρότερων ιδιοκτησιών. Προστατευμένη εμφανίζεται μόνο η πρώτη κατοικία, με τα όρια αρτιότητας να παραμένουν στα 4 στρέμματα.

Οι προβλέψεις για τις Νatura

Οι νέες ρυθμίσεις επεκτείνονται και στις προστατευόμενες περιοχές Natura του Νοτίου Αιγαίου, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος ενέκρινε πρόσφατα τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες για τις Νότιες Κυκλάδες. Οι μελέτες αυτές εισάγουν ένα νέο, πιο αυστηρό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου τουριστική ανάπτυξη, θέτοντας, μεταξύ άλλων, ανώτατο όριο δυναμικότητας τις 150 κλίνες ανά τουριστική εγκατάσταση στην εκτός σχεδίου, σε συνάρτηση πάντα με το πολεοδομικό σχέδιο κάθε περιοχής. Για παράδειγμα, σύμφωνα με πληροφορίες σε μικρότερα τουριστικά νησιά (π.χ. Αντίπαρος, Σχοινούσα, Παξοί) η δυναμικότητα θα κυμανθεί από 30 έως 50 κλίνες.

Το πλαίσιο για τις περιοχές Natura συμπληρώνεται από πρόσφατη νομοθετική διάταξη του ΥΠΕΝ που ψηφίστηκε την περασμένη εβδομάδα από τη Βουλή και προβλέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δυνατότητα πολεοδόμησης έως και του 20% των προστατευόμενων περιοχών του δικτύου Natura 2000, επιχειρώντας να εξισορροπήσει την ανάγκη προστασίας σε περιοχές που καλύπτουν το χερσαίο τμήμα της χώρας σε ποσοστό 28% με την αναπτυξιακή αξιοποίηση.

Παρά τις αντιδράσεις που ξεσήκωσε η ρύθμιση, το υπουργείο υπεραμύνθηκε της διάταξης υποστηρίζοντας ότι οι περιοχές αυτές γειτνιάζουν με υφιστάμενους οικισμούς και αστικά κέντρα και πόλεις όπως τα Ιωάννινα, η Καστοριά και το Ναύπλιο με συνολικό πληθυσμό περίπου 470.000 κατοίκων, άρα δίνουν μεγαλύτερη εκτόνωση στην οικιστική πίεση.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, θεωρείται πλέον εξαιρετικά δύσκολο να υπάρξει ουσιαστική πρόοδος εντός του 2026. Το πιθανότερο σενάριο μεταθέτει την εφαρμογή των περισσότερων σχεδίων, και μάλιστα με αισιόδοξες προβλέψεις για το 2027, χρονιά που συμπίπτει με τον επόμενο εκλογικό κύκλο, γεγονός που εντείνει την αβεβαιότητα.

Παράγοντες της αγοράς εκφράζουν προβληματισμό για το κατά πόσο ένα τόσο αυστηρό και ανατρεπτικό πλαίσιο για τη δόμηση που αφορά χιλιάδες πολίτες σε όλη τη χώρα θα μπορέσει να προχωρήσει χωρίς τροποποιήσεις σε μια προεκλογική συγκυρία, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο καθυστερήσεων, ακόμη και επαναπροσδιορισμού βασικών επιλογών του σχεδιασμού.

«Αν δεν δούμε μέσα στο 2026 τις πρώτες μελέτες της Μυκόνου και της Σαντορίνης και άλλες δέκα που ακολούθησαν να προχωρούν και να γίνουν Προεδρικά Διατάγματα για να αξιολογηθούν από το ΣτΕ, τότε το ΥΠΕΝ στην πράξη θα έχει αποτύχει», προειδοποιεί ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, ο οποίος έχει τον κεντρικό συντονισμό και την υλοποίηση του προγράμματος για την εκπόνηση των πολεοδομικών σχεδίων. Οπως επισημαίνει χαρακτηριστικά, το στοίχημα δεν είναι πλέον η εκπόνηση των μελετών, αλλά η εφαρμογή τους μέσα από μια τιτάνια προσπάθεια διαγωνιστικών διαδικασιών και πιέσεων για να επιτευχθούν οι όροι χρηματοδότησης (Ταμείο Ανάκαμψης).

Καθοριστικός παράγοντας οι δρόμοι

Σε έναν από τους πιο κρίσιμους πυλώνες του πολεοδομικού σχεδιασμού εξελίσσεται το ζήτημα της αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων, το οποίο αναμένεται να επανακαθορίσει συνολικά το καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης στη χώρα.

Μέχρι σήμερα η πρακτική ήταν σαφώς πιο ελαστική. Παλιότερα μάλιστα η δόμηση επιτρεπόταν ακόμη και χωρίς πρόσωπο σε δρόμο, με απλή χρήση δουλείας διόδου (δικαίωμα διέλευσης μέσω ξένου οικοπέδου). Μετέπειτα για την έκδοση οικοδομικής άδειας αρκούσε η ύπαρξη αρτιότητας και πρόσωπο σε δρόμο που θεωρούνταν κοινόχρηστος, ακόμη κι αν αυτός είχε διαμορφωθεί στην πράξη και πιστοποιούνταν με σχετική βεβαίωση του δήμου. Το πλαίσιο αυτό επέτρεψε επί δεκαετίες την εκτεταμένη ανάπτυξη εκτός σχεδίου, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές.

Ωστόσο, το νομοθετικό πλαίσιο τροποποιήθηκε το 2003. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ανέτρεψε τη βάση αυτής της πρακτικής, θέτοντας ως προϋπόθεση ότι ο δρόμος που εξασφαλίζει πρόσβαση σε ένα ακίνητο πρέπει να έχει προκύψει από πολεοδομικό σχεδιασμό και όχι απλώς να υφίσταται ή να χρησιμοποιείται. Η διαφοροποίηση αυτή μετατοπίζει το κέντρο βάρους από τη «λειτουργική» στη «θεσμική» ύπαρξη του δρόμου.

Στο πλαίσιο αυτό, βρίσκεται σε εξέλιξη εκτεταμένη διαδικασία καταγραφής και αξιολόγησης του οδικού δικτύου, με πρώτους τους διαγωνισμούς που αφορούν τις νησιωτικές περιοχές (Ιόνιο, Βόρειο και Νότιο Αιγαίο).

Στις περιοχές αυτές έχει πραγματοποιηθεί πλήρης αποτύπωση των δρόμων με στόχο τη δημιουργία βάσης δεδομένων που θα επιτρέψει τη θεσμική τους αξιολόγηση.

Τα κριτήρια που εξετάζονται για την αναγνώριση ενός δρόμου είναι αυστηρά και αφορούν κυρίως την ιστορική και τεχνική του τεκμηρίωση.

Συγκεκριμένα, απαιτείται να προϋφίσταται του 1977, να αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες της περιόδου, να εμφανίζεται σε χάρτες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού και να επιβεβαιώνεται η ύπαρξή του από πρόσθετα στοιχεία, όπως το Κτηματολόγιο.

Παράλληλα, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στο πλάτος των δρόμων, με αρχικές τεχνικές προσεγγίσεις να κινούνται σε ελάχιστα όρια της τάξεως των 3,5 μέτρων για κατοικία και 5,5 μέτρων για επαγγελματικές χρήσεις. Ωστόσο, οι τελικές προδιαγραφές δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί, καθώς αναμένεται η έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος από το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα, που εκτιμάται ότι θα εκδοθεί προς το τέλος του τρέχοντος έτους ή στις αρχές του επόμενου, θα αποτελέσει το βασικό εργαλείο καθορισμού του πλαισίου.

Μετά την έκδοσή του και την ολοκλήρωση των καταγραφών, η διοίκηση θα προχωρήσει στην επίσημη αναγνώριση των δρόμων, προσδιορίζοντας ποιοι εξ αυτών πληρούν τις προϋποθέσεις.

Οι δύο προϋποθέσεις για να χτίσεις

Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες συνέπειες στην οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου ακινήτων. Πλέον η δυνατότητα δόμησης θα εξαρτάται από δύο προϋποθέσεις: αφενός τη συμβατότητα της χρήσης γης με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, αφετέρου την ύπαρξη προσώπου σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Η απουσία οποιασδήποτε εκ των δύο καθιστά το ακίνητο μη οικοδομήσιμο.

Οι εκτιμήσεις συγκλίνουν στο ότι, εφόσον τα κριτήρια διατηρηθούν αυστηρά, το ποσοστό των δρόμων που θα αναγνωριστεί, ιδίως στα νησιά, θα είναι περιορισμένο. Ο βασικός λόγος είναι η μορφολογία του υφιστάμενου δικτύου, το οποίο αποτελείται κατά κύριο λόγο από στενούς αγροτικούς δρόμους που δεν πληρούν τις τεχνικές προδιαγραφές.

Αντίστοιχα προβλήματα εντοπίζονται και στην ηπειρωτική Ελλάδα, ιδίως σε περιοχές όπου το οδικό δίκτυο προέρχεται από αγροτικές διανομές, με πλάτη που σε πολλές περιπτώσεις δεν υπερβαίνει τα 2,5 μέτρα. Το γεγονός αυτό διευρύνει την επίδραση των νέων ρυθμίσεων πέραν των νησιωτικών περιοχών.

Συνολικά, η αναγνώριση των δρόμων εξελίσσεται σε βασικό παράγοντα της εκτός σχεδίου δόμησης, με άμεσες συνέπειες στην αγορά γης, στις επενδύσεις και τη δυνατότητα αξιοποίησης υφιστάμενων ιδιοκτησιών. Η μετάβαση από ένα καθεστώς ανοχής σε ένα καθεστώς αυστηρής θεσμικής τεκμηρίωσης δημιουργεί ένα νέο τοπίο, στο οποίο μεγάλο μέρος τής μέχρι σήμερα οικοδομήσιμης γης τίθεται υπό επανεξέταση.

Η μεγάλη πολεοδομική μεταρρύθμιση
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός αποτελεί μία από τις πιο εκτεταμένες πολεοδομικές και χωροταξικές μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών στην Ελλάδα που αναμένεται να καθορίσει τη φυσιογνωμία της για τα επόμενα 20-30 χρόνια.

Παρά τη σημασία της, ωστόσο, φαίνεται ότι το εύρος και τα αποτελέσματά της δεν έχουν ακόμη γίνει πλήρως αντιληπτά ούτε από την κοινωνία ούτε από την επιχειρηματική κοινότητα.

Στο επίκεντρο αυτής της στρατηγικής βρίσκονται περίπου 250 Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία καλύπτουν αντίστοιχους δήμους και περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα. Δεν πρόκειται για απλές τεχνικές μελέτες, αλλά για εργαλεία στρατηγικού σχεδιασμού που θα καθορίσουν πού μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός, πού θα ενισχυθεί η παραγωγική δραστηριότητα, πού θα επεκταθούν οι οικισμοί και πού θα τεθούν αυστηροί περιορισμοί δόμησης για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας.

Με άλλα λόγια, τα νέα αυτά σχέδια δεν επηρεάζουν μόνο τον τρόπο με τον οποίο χτίζουμε, αλλά αγγίζουν άμεσα την αξία της γης, την κατεύθυνση των επενδύσεων, την ανάπτυξη της κατοικίας και τελικά την ίδια την οικονομική και κοινωνική ταυτότητα κάθε περιοχής.

H πολυπλοκότητα του σχεδιασμού

Παρά την πολυπλοκότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού, ένα από τα βασικά προβλήματα που επισημαίνονται είναι το εξαιρετικά περιορισμένο χρονικό πλαίσιο μέσα στο οποίο επιχειρείται να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός αυτός που έχει ενταχθεί στα χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης.

Αν και τυπικά προβλέφθηκε περίοδος περίπου ενάμισι έτους, στην πράξη ο δια θέσιμος χρόνος αποδείχθηκε σημαντικά μικρότερος λόγω καθυστερήσεων στην έναρξη των μελετών, στις υπογραφές συμβάσεων, αλλά και στη συγκέντρωση κρίσιμων δεδομένων από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Σύμφωνα με τον κ. Δημήτρη Σαμαρά, διευθύνοντα σύμβουλο της Σαμαράς & Συνεργάτες Α.Ε., από τα πιο έμπειρα μελετητικά γραφεία που εκπονούν 35 Ειδικά και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια σε όλη τη χώρα, μεταξύ των οποίων σε Μύκονο, Σαντορίνη, Μήλο, Δωδεκάνησα, Σποράδες, Χαλκιδική, Κέρκυρα, Μακεδονία, ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν αποτελεί μια απλή τεχνική άσκηση. Δεν είναι μια διαδικασία που περιορίζεται στη χάραξη χρήσεων γης πάνω σε έναν χάρτη. Αντίθετα, όπως τονίζει στο «business stories», προϋποθέτει βαθιά κατανόηση της κάθε περιοχής: του πληθυσμού της, της οικονομικής της δραστηριότητας, των κοινωνικών της χαρακτηριστικών, των περιβαλλοντικών της ορίων και των αναπτυξιακών της προοπτικών.

Η διαδικασία αυτή απαιτεί χρόνο, επεξεργασία δεδομένων, διαβούλευση και συνεχή επικοινωνία με φορείς και υπηρεσίες. Οταν όλα αυτά επιχειρείται να συμπιεστούν σε λίγους μήνες, είναι αναπόφευκτο να προκύπτουν αδυναμίες και κενά.

Διαβάστε ακόμη: