Ιδιοκτήτες ακινήτων που μέσα στο 2025 επέλεξαν να διαθέσουν κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση — είτε επειδή παρέμεναν κλειστές είτε επειδή λειτουργούσαν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb — μπορούν πλέον να απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για τρία χρόνια, καθώς το νέο φορολογικό μέτρο τίθεται σε εφαρμογή από φέτος.
Η ρύθμιση αποτελεί βασικό εργαλείο ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, δίνοντας σημαντικό οικονομικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες.
Το οικονομικό όφελος στην πράξη
Η φορολογική απαλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε αισθητή εξοικονόμηση. Ενδεικτικά, ιδιοκτήτης που εισπράττει 1.000 ευρώ μηνιαίως από ακίνητο που ήταν προηγουμένως κλειστό μπορεί να γλιτώσει έως και 5.400 ευρώ φόρου μέσα στην τριετία, εφόσον το εισόδημα θα φορολογούνταν με συντελεστή 15%.
Σε περιπτώσεις υψηλότερων συνολικών εισοδημάτων από ενοίκια, το όφελος γίνεται ακόμη μεγαλύτερο, καθώς οι φορολογικοί συντελεστές μπορούν να φτάσουν το 35% ή και το 45%.
Στην ουσία, ο φόρος για τα συγκεκριμένα μισθώματα μηδενίζεται για την περίοδο 2025–2027, ενώ η φορολόγηση μετατίθεται μετά τη λήξη της απαλλαγής, δηλαδή από το 2029.
Οι βασικές προϋποθέσεις ένταξης
Για να κατοχυρωθεί το φορολογικό όφελος απαιτείται αυστηρή τήρηση συγκεκριμένων όρων:
- Το ακίνητο πρέπει να δηλωθεί εμπρόθεσμα στην ΑΑΔΕ ως κενό ή ως ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Η μετάβαση σε μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να γίνει μέσα στο 2025.
- Η νέα σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.
- Όλες οι δηλώσεις μίσθωσης πρέπει να έχουν καταχωριστεί κανονικά στο φορολογικό σύστημα.
Όσοι δήλωσαν τα ακίνητα εκπρόθεσμα, ακόμη κι αν πληρούν τα υπόλοιπα κριτήρια, δεν μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση.
Τι ισχύει για ακίνητα Airbnb και για κλειστά σπίτια
Για ακίνητα που λειτουργούσαν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, απαιτείται να είχαν χρησιμοποιηθεί νόμιμα και αποκλειστικά για αυτή τη δραστηριότητα το φορολογικό έτος 2024, χωρίς προηγούμενη δήλωση μακροχρόνιας μίσθωσης.
Αντίστοιχα, για κατοικίες που παρέμεναν κλειστές, πρέπει:
- να είχαν δηλωθεί ως κενές στο έντυπο Ε2,
- να μην εμφανίζονταν ως μισθωμένες, ιδιοχρησιμοποιούμενες ή δωρεάν παραχωρούμενες τα έτη 2022, 2023 και 2024,
- να αφορούν κύριους χώρους έως 120 τ.μ.
Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο για τα πρώτα 36 μήνες μίσθωσης.
Τι γίνεται αν φύγει ο ενοικιαστής
Η απαλλαγή δεν χάνεται αυτόματα αν λυθεί η σύμβαση. Συνεχίζει να ισχύει, υπό έναν βασικό όρο: ο ιδιοκτήτης πρέπει μέσα σε τρεις μήνες να υπογράψει νέα σύμβαση κύριας κατοικίας διάρκειας επίσης τριών ετών.
Αν όμως διακοπεί και δεύτερη μίσθωση χωρίς αντικατάσταση, το φορολογικό προνόμιο παύει να ισχύει.
Η ρύθμιση καλύπτει επίσης μισθώσεις τουλάχιστον έξι μηνών προς:
- ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό,
- εκπαιδευτικούς δημόσιας εκπαίδευσης,
- ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας,
υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν επιστρέψει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Πότε χάνεται οριστικά η απαλλαγή
Το φορολογικό όφελος ακυρώνεται εάν:
- το ακίνητο παραμείνει κενό χωρίς νέα μίσθωση σύμφωνα με τους όρους,
- επανενταχθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση πριν συμπληρωθούν οι 36 μήνες.
Σε αυτή την περίπτωση, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά και ο ιδιοκτήτης καλείται να πληρώσει τον φόρο που είχε αποφύγει από το πρώτο έτος.
Η σταθερή μίσθωση και η σωστή φορολογική δήλωση αποτελούν, επομένως, τα δύο κρίσιμα στοιχεία για να διατηρηθεί το σημαντικό αυτό φορολογικό κίνητρο, το οποίο επιχειρεί να μεταφέρει περισσότερα ακίνητα από τη βραχυχρόνια αγορά στη μόνιμη κατοικία.
