Νέα δεδομένα φέρνει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 το Κτηματολόγιο για χιλιάδες ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», καθώς τίθεται σε εφαρμογή μια πιο αυστηρή και οργανωμένη διαδικασία για όσους ζητούν να αναγνωριστεί η κυριότητά τους μέσω έκτακτης χρησικτησίας.

Οι αλλαγές προβλέπονται στο άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 και αφορούν κυρίως μακροχρόνιους νομείς χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν εγκαίρως το ακίνητό τους, κληρονόμους αλλά και περιπτώσεις παλαιών άτυπων μεταβιβάσεων. Η βασική προϋπόθεση της έκτακτης χρησικτησίας δεν αλλάζει: ο ενδιαφερόμενος πρέπει να μπορεί να αποδείξει 20ετή νομή του ακινήτου.

Κτηματολόγιο: Ποια είναι η σημαντικότερη αλλαγή

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση της αγωγής. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να απευθυνθεί σε διαπιστευμένο Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής και εγγεγραμμένο στο ειδικό μητρώο. Εάν δεν πραγματοποιηθεί η υποχρεωτική αρχική συνεδρία, η αγωγή δεν μπορεί να συζητηθεί.

Πριν από τη συνεδρία πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων και να καταβληθεί το προβλεπόμενο πάγιο τέλος. Ιδιαίτερη σημασία έχει η προθεσμία: από την καταχώριση του φύλλου πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες μέχρι την πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία. Αν το 30ήμερο δεν τηρηθεί, το πρακτικό της διαμεσολάβησης είναι άκυρο.

Παράλληλα, αυστηρότερες γίνονται οι απαιτήσεις για την απόδειξη της χρησικτησίας. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά στοιχεία. Σε αυτά περιλαμβάνονται παλαιοί λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, μισθωτήρια και αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες και παλαιά τοπογραφικά. Μπορούν επίσης να αξιοποιηθούν ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής, εφόσον έχουν βεβαία χρονολογία και έχουν συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Απαραίτητες είναι επιπλέον τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων. Σε αυτές θα πρέπει να γίνεται σαφής αναφορά στην 20ετή νομή, καθώς και στο εμβαδόν, στη θέση και στα όρια του ακινήτου. Ιδιαίτερα κρίσιμο γίνεται και το Ε9, καθώς το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί σε αυτό για τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Κτηματολόγιο: Οι περιπτώσεις όπου απαιτείται αλλαγή

Στις περιπτώσεις όπου απαιτείται αλλαγή στα όρια ή στο εμβαδόν του ακινήτου, ο ρόλος του μηχανικού γίνεται καθοριστικός. Για γεωμετρική μεταβολή απαιτείται ειδικό τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο πρέπει να συνοδεύεται από το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στο Κτηματολόγιο.

Σημαντική είναι και η πρόβλεψη για το Ελληνικό Δημόσιο. Όταν είναι εναγόμενο, συμμετέχει υποχρεωτικά στην αρχική συνεδρία. Εφόσον δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωση της αρχικής εγγραφής χωρίς να χρειαστεί να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία. Αντίθετα, εάν το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα ή δεν υπάρξει συμφωνία, η υπόθεση συνεχίζεται στο δικαστήριο.

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού απαιτείται επίσης δήλωση φόρου χρησικτησίας στην ΑΑΔΕ, με το σχετικό ενημερωτικό υλικό να αναφέρει συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας.

Διαβάστε ακόμη: