Μπορεί κανείς να αγοράσει ένα ακίνητο, ένα οικόπεδο ή ένα διαμέρισμα. Στη Νέα Υόρκη, όμως, μπορεί να αγοράσει ακόμη και τους ορόφους που δεν έχουν χτιστεί ποτέ.

Πρόκειται για τα περίφημα «air rights», τα μεταβιβάσιμα δικαιώματα δόμησης, έναν πολεοδομικό μηχανισμό που έχει μετατρέψει τον «αέρα» πάνω από ιστορικά κτίρια, εκκλησίες, θέατρα και σιδηροδρομικούς σταθμούς σε πραγματική ακίνητη περιουσία.

Η λογική είναι σχετικά απλή: κάθε οικόπεδο έχει συγκεκριμένο ανώτατο δικαίωμα δόμησης. Εάν ένα χαμηλό κτίριο χρησιμοποιεί μόνο μέρος του, το υπόλοιπο μπορεί υπό προϋποθέσεις να μεταφερθεί και να πουληθεί σε άλλο ακίνητο, επιτρέποντας στον αγοραστή να χτίσει ψηλότερα.

Η υπόθεση που άλλαξε το Μανχάταν

Καθοριστικό ρόλο στην εξέλιξη του συστήματος έπαιξε το ιστορικό Grand Central Terminal.

Στα τέλη της δεκαετίας του 1960, η ιδιοκτήτρια Penn Central θέλησε να κατασκευάσει ουρανοξύστη πάνω από τον σταθμό. Οι αρχές της Νέας Υόρκης απέρριψαν το σχέδιο για λόγους προστασίας του μνημείου και η διαμάχη έφτασε έως το Ανώτατο Δικαστήριο των ΗΠΑ.

Το 1978 το δικαστήριο δικαίωσε την πόλη. Παράλληλα, όμως, αναδείχθηκε η δυνατότητα της Penn Central να αξιοποιήσει οικονομικά τα αχρησιμοποίητα δικαιώματα δόμησης μεταφέροντάς τα σε γειτονικά ακίνητα.

Εκκλησίες και θέατρα που πουλούν τους… ορόφους τους

Το μοντέλο απέκτησε ιδιαίτερη σημασία για ιστορικά κτίρια που είναι πολύ χαμηλότερα από ό,τι επιτρέπει η πολεοδομική νομοθεσία.

Μια εκκλησία, για παράδειγμα, μπορεί να διαθέτει θεωρητικά δικαίωμα για πολύ περισσότερα τετραγωνικά μέτρα. Αντί να χτίσει πάνω από τον ναό, μπορεί να πουλήσει αυτό το δικαίωμα σε έναν developer, εξασφαλίζοντας χρήματα για τη συντήρησή της.

Το ίδιο συμβαίνει με ιστορικά θέατρα του Μπρόντγουεϊ. Περισσότερα από 55.000 τ.μ. δικαιωμάτων δόμησης έχουν μεταφερθεί από θεατρικά κτίρια σε άλλα οικόπεδα, ενώ μέρος των εσόδων από τέτοιες συναλλαγές κατευθύνεται στην υποστήριξη της θεατρικής δραστηριότητας.

Ο ουρανοξύστης των 427 μέτρων

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το One Vanderbilt, ο ουρανοξύστης των περίπου 427 μέτρων δίπλα στο Grand Central.

Η δημιουργία του συνδέθηκε με ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις και μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης. Σε αντάλλαγμα για τη δυνατότητα μεγαλύτερης ανάπτυξης του κτιρίου, η κατασκευάστρια SL Green ανέλαβε έργα εκατοντάδων εκατομμυρίων δολαρίων για τη βελτίωση των συγκοινωνιακών και πεζοδρομιακών υποδομών γύρω από τον σταθμό.

«Αόρατη» περιουσία όσο το 84% του Βατικανού

Το μέγεθος αυτής της ιδιότυπης αγοράς είναι εντυπωσιακό. Μελέτη της πόλης είχε υπολογίσει περίπου 371.600 τ.μ. αχρησιμοποίητων δικαιωμάτων δόμησης μόνο σε διατηρητέα και υποψήφια διατηρητέα κτίρια του East Midtown.

Πρόκειται για μια θεωρητική επιφάνεια που αντιστοιχεί περίπου στο 84% της συνολικής έκτασης του Βατικανού.

Το σύστημα διευρύνθηκε το 2024, ενώ το 2026 παρουσιάστηκαν νέα εργαλεία που συνδέουν τα μεταβιβάσιμα δικαιώματα και με την προσπάθεια δημιουργίας περισσότερων κατοικιών.

Κάπως έτσι, στη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων των ΗΠΑ, αξία έχει πλέον ακόμη και το κενό: εκεί όπου ο περαστικός βλέπει απλώς ουρανό, ένας developer μπορεί να βλέπει τους επόμενους ορόφους ενός ουρανοξύστη.

Διαβάστε ακόμη: