Βαδίζοντας σε μια χρονιά «διορθώσεων» αλλά και διαρθρωτικών αλλαγών σε μια σειρά από τομείς σε οικονομία και ρυθμούς ζωής, υπάρχουν ακόμα «ανοιχτά θέματα» στον τομέα του real estate, με τον ευαίσθητο τομέα της ενοικίασης να είναι ακόμα μια κατάσταση που προκαλεί πάντα πολλή και μεγάλη συζήτηση.

Γράφει ο Βασίλης Αστεριάδης της Ellika Real Estate

Οι τιμές των ενοικίων παραμένουν πολύ υψηλά, ειδικά όταν συγκρίνει κανείς τις μέσες τιμές ενοικίασης με τους μισθούς και τα ποσοστά του εισοδήματος που δαπανούν οι ενοικιαστές, η μεγάλη διαφοροποίηση έρχεται αν  συγκρίνει την Ελλάδα με όσα συμβαίνουν στις υπόλοιπες χώρες της Ευρωζώνης.

Η αληθινή αύξηση των ενοικίων

Προφανώς και τα ενοίκια γνωρίζουν πολύ μεγάλη αύξηση την τελευταία τριετία. Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν σε όλα τα επίπεδα αυτή την αλήθεια, και δείχνουν μάλιστα και συγκεκριμένες τάσεις.

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή, η αύξηση στα ενοίκια ξεκίνησε από το 2018 (8,4%), συνεχίστηκε με μεγαλύτερο ρυθμό το 2019 (άγγιξε το 10% αύξηση) και συνεχίζεται έκτοτε.

Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου, η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε κάπου μεταξύ 10%- 15%. Για το  2021, η αύξηση των ενοικίων κυμαίνεται από 3% έως 7% ανάλογα την περιοχή.

Αναλύοντας το τι σημαίνει αυτό για τον μέσο ενοικιαστή, τα στοιχεία δείχνουν πως απαιτείται περίπου 60-70% του μέσου μισθού για να νοικιάσει κανείς ένα σπίτι, ενώ αν μιλάμε για μια οικογενειακή κατοικία εικοσαετίας και πιο μοντέρνα, στα «καλά» προάστια της Αττικής, η τιμή ξεπερνά τα 1.000€ το μήνα.

Η σύγκριση με την Ευρωζώνη είναι απογοητευτική. Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης (μέσος όρος) το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1 % των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40 % του εισοδήματός τους για να καλύψεις τις ανάγκες στέγασης.

Σε αυτό το σημείο πρέπει να αναφέρουμε ότι ο μέσος όρο δαπάνης μίσθωσης κατοικίας στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1% του εισοδήματος. Σήμερα στη χώρα μας σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.

Η νέα έρευνα της Eurostat, κατατάσσει την Ελλάδα 1η με διαφορά ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης συνυπολογίζοντας (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα).

Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας το 2019 δαπάνησαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στη κατάταξη ήταν η Ρουμανία με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4% και η Ισπανία στο 26,2%, δηλαδή στο σχεδόν ήμισυ απ’ ότι η Ελλάδα.

Το αντίστοιχο ποσοστό στην Πορτογαλία, Γερμανία και Γαλλία, είναι 14,5%, 10% και 8,6%. Αντιλαμβανόμαστε ότι το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο «εξωφρενικό» μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο.  Και τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται και ταυτόχρονα οι μισθοί δεν μπορούν να ακολουθήσουν την τάση αυτή.

Η πραγματικότητα του πόσο επηρέασε το Airbnb τα ενοίκια

Το πρώτο επιχείρημα που ακουγόταν για χρόνια σχετικά με την αύξηση των ενοικίων, ειδικά στα κέντρα Αθήνας και Θεσσαλονίκης, και σε συγκεκριμένους, πολύ δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, ήταν πως γι’ αυτό ευθυνόταν η μετατροπή πολλών κατοικιών σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Και η αλήθεια είναι πως για συγκεκριμένες γειτονιές αυτό είχε μια δόση αλήθειας ωστόσο αυτό ίσχυσε για ένα, ενάμιση χρόνο. Τα στατιστικά στοιχεία σε όλο τον κόσμο δείχνουν πως από το τέλος του 2019 ως και σήμερα, τα διαμερίσματα σε Αθήνα και μεγάλες πόλεις που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τουριστική διαμονή, έχουν μειωθεί αρκετά. Σε κάποιες γειτονιές, που δεν είναι πολύ κεντρικές, και τουριστικές έχουν επιστρέψει στην «πατροπαράδοτη ενοικίαση» πάνω από 20-25% των διαμερισμάτων.

Μάλιστα πρέπει να αναφερθεί ότι οι περιοχές που κυριαρχούνται από σπίτια που βρίσκονται «εκτός αγοράς» μακροχρόνιας ενοικίασης, γιατί είναι αποκλειστικά καταλύματα για τουριστικούς σκοπούς, είναι γειτονιές που μέχρι πριν την έκρηξη του Airbnb δεν ήταν ιδιαιτέρως δημοφιλή προς μίσθωση (Κουκάκι, Κεραμεικός, Θησείο, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, κτλ). Οι περιοχές αυτές δεν ήταν είχαν μεγάλη ζήτηση μακροχρόνιας μίσθωση, ειδικά για οικογένειες.

Παρ’ όλα αυτά, σίγουρα η σκέψη αρκετών ιδιοκτητών εμπεριέχει ακόμα ως εναλλακτική λύση την χρήση ενός οικήματος ως τουριστικό κατάλυμα, παρότι η τουριστική ροή έχει αλλάξει πολύ και τα δεδομένα του τουρισμού είναι πολύ ρευστά και στην πραγματικότητα πλέον… αβέβαια.

Ο πραγματικός λόγος της αύξησης των ενοικίων

Η αιτία της σημερινής αύξησης στα ενοίκια ουσιαστικά έχει τις ρίζες της από την οικονομική κρίση του 2010. Αυτήν που άλλαξε τα πάντα στην κτηματαγορά και στην οικονομία γενικότερα, και συρρίκνωσε, σε πρωτοφανή επίπεδα, την οικοδομική δραστηριότητα.

Η πτώση στην κτηματαγορά μεταξύ του ζενίθ της (2005) και του ναδίρ της ήταν εξωπραγματική. Μεταξύ 2005 και 2012 η συνολική μείωση της ιδιωτικής οικονομικής δραστηριότητας σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ ήταν της τάξεως του 72%

Αυτό φυσικά ήταν άμεσα συνυφασμένο και με την τραπεζική χρηματοδότηση. Από την στιγμή που οι τράπεζες μείωσαν δραματικά την ροή «ζεστού χρήματος» για την απόκτηση κατοικίας μέσω δανεισμού, σταμάτησαν να εμφανίζονται αρκετά νέα σπίτια στην αγορά.

Τα στατιστικά στοιχεία τρομάζουν:  Το 2019 τα νέα στεγαστικά δάνεια ήταν λιγότερα από 500 εκατομμύρια ευρώ σε όλη την χώρα, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δισ. ευρώ. Τα νούμερα για το 2021, όπως φαίνεται θα αγγίζουν τα 900 εκατ. ευρώ.

Πλέον από το 2017 και ιδιαίτερα το 2019 ξεκίνησαν να οικοδομούνται νέες οικοδομές, οι οποίες όμως λόγω των νέων «εκτάκτων δεδομένων» (καραντίνες, περιορισμοί λόγω covid κτλ) δεν έχουν ολοκληρωθεί όλες.

Οι τιμές προς πώληση είναι υψηλές καθώς και το κόστος οικοδομής έχει αυξηθεί και αναμένεται να αυξηθεί και άλλο και η κτηματαγορά έχει ανέβει. Άρα εύκολα μπορούμε να καταλάβουμε ότι τα σπίτια που είναι προς διάθεση για μίσθωση, είναι αρκετά λιγότερα από την ζήτηση και καθώς και τα ακίνητα επηρεάζονται από τους κανόνες της οικονομίας το αποτέλεσμα είναι να αυξάνονται οι αξίες.

Αλήθειες που δεν αποτυπώνονται στις έρευνες

Αυτό που αξίζει πάντως να σημειωθεί, είναι πως ένα αξιόλογο νεόδμητο ή 5ετίας ή ανακαινισμένο διαμέρισμα, μόλις βγει στην αγορά για ενοικίαση, συνήθως χρειάζεται το πολύ 15 ημέρες για να μισθωθεί.

Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις, που ένα σπίτι δεν βγαίνει καν «στην αγορά», αφού η ζήτηση έχει εξασφαλίσει την μίσθωση του, πριν καν ολοκληρωθεί.

Βέβαια, οι μισθωτές έχουν πλέον υψηλές απαιτήσεις καθώς απαιτούν αυτονομία θέρμανσης, μόνωση, μία ή και δύο θέσεις στάθμευσης  στα ανακαινισμένα διαμερίσματα, ειδικά στις πιο ανεπτυγμένες περιοχές.

Τα ενοίκια τελικά θα πέσουν

Η πρόβλεψη μας είναι ότι σταδιακά θα αρχίσει να μειώνεται η ζήτηση διαμερισμάτων και θα αυξάνεται η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων.

Οι λόγοι είναι απλοί, αρχικά οι μισθωτές θα ενδιαφερθούν να αγοράσουν ακίνητο όταν τα ενοίκια είναι τόσο υψηλά, όταν μάλιστα το ελληνικό τραπεζικό σύστημα αρχίσει να παρέχει περισσότερα δάνεια η τάση αυτή (που ήδη παρατηρείται) θα είναι έντονη.

Ταυτόχρονα πολλές οικοδομές που αναμένεται να ολοκληρωθούν θα αυξήσουν τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων είτε προς πώληση είτε προς μίσθωση.

Συνεπακόλουθο είναι ότι οι μισθωτικές αξίες θα ισορροπήσουν. Η εξισορρόπηση της αγοράς θα συμβεί σίγουρα λιγότερο γρήγορα και δραστικά απ’ ότι υπήρξε η άνοδος στις τιμές, αλλά ο εξορθολογισμός στις τιμές είναι μια πραγματικότητα εν αναμονεί.

Στο σημείο αυτό πρέπει να συνυπολογιστεί ότι τα επόμενα 2 με 5 χρόνια αναμένονται αλλαγές στην κτηματαγορά, ιδιαίτερα της Αττικής καθώς και νέοι σταθμοί του μετρό θα προστεθούν αλλά και μεγάλα έργα αναμένονται να ολοκληρωθούν (βλέπε Ελληνικό project) που θα αλλάξουν τόσο τις τάσεις  όσο και το ενδιαφέρον των μισθωτών.