Η ετήσια μελέτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 που πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management, επισημαίνει ότι, κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, ο κίνδυνος φούσκας αυξήθηκε κατά μέσο όρο, όπως αυξήθηκε και ο ενδεχόμενος βαθμός σοβαρότητας τυχόν διόρθωσης των τιμών σε πολλές από τις πόλεις που παρακολουθεί ο δείκτης.

Η Φρανκφούρτη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, με τις τρεις πόλεις να δικαιολογούν τις πιο τρανταχτές αξιολογήσεις για τον κίνδυνο δημιουργίας φούσκας στις αγορές κατοικιών υπό εξέταση, σύμφωνα με την ετήσια μελέτη ου πραγματοποιεί η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management.

Ο κίνδυνος είναι επίσης υψηλός για το Μόναχο και τη Ζυρίχη, ενώ το Βανκούβερ και η Στοκχόλμη έχουν αμφότερες επανέλθει στη ζώνη κινδύνου φούσκας. Το Άμστερνταμ και το Παρίσι ολοκληρώνουν τη λίστα των πόλεων που διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας.

Όλες οι πόλεις των ΗΠΑ που αξιολογήθηκαν –Μαϊάμι (που αντικαθιστά το Σικάγο στον φετινό δείκτη), Λος Άντζελες, Σαν Φρανσίσκο, Βοστόνη και Νέα Υόρκη– βρίσκονται σε υπερτιμημένη ζώνη.

Η στεγαστική αγορά παρουσιάζει επίσης υψηλές ανισορροπίες στο Τόκιο, το Σίδνεϊ, τη Γενεύη, το Λονδίνο, τη Μόσχα, το Τελ Αβίβ και τη Σιγκαπούρη, ενώ η Μαδρίτη, το Μιλάνο και η Βαρσοβία παραμένουν σε εύλογα επίπεδα τιμών.

Το Ντουμπάι είναι η μοναδική υποτιμημένη αγορά ακινήτων από όλες που εξέτασε η UBS, όπως επίσης και η μοναδική που βρίσκεται σε χαμηλότερη κατηγορία με βάση τις αποτιμήσεις σε σχέση με πέρυσι.

Σημειώνεται ότι η UBS δεν έχει συμπεριλάβει στην έρευνά της κάποια ελληνική πόλη. Ωστόσο, στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, οι ρυθμοί ανόδου στις τιμές των κατοικιών είναι συγκρατημένοι σε σχέση με αυτούς που καταγράφονται σε άλλες πόλεις.

Η αγορά επιταχύνει

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Knight Frank, οι τιμές των κατοικιών «έτρεχαν» με ρυθμούς 6,3% το δεύτερο τρίμηνο του έτους στην Αθήνα και 4% στη Θεσσαλονίκη. Είναι σαφές ότι η αγορά επιταχύνει, αφού το πρώτο τρίμηνο, οι τιμές είχαν εμφανίσει ετήσια αύξηση 5,5% στην Αθήνα και 3,8% στη Θεσσαλονίκη.

Παρόλα αυτά, οι ελληνικές πόλεις απέχουν ακόμα από τις υπερβολές που διαπιστώνονται αλλού. Τα στοιχεία της Knight Frank δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν το δεύτερο τρίμηνο κατά 9,2% σε 55 χώρες, όμως εμφάνισαν αύξηση 9,8% κατά μέσο όρο στα 150 αστικά κέντρα τα οποία παρακολουθεί το διεθνές κτηματομεσιτικό γραφείο.

Μάλιστα, το 38% από αυτές τις πόλεις εμφανίζει διψήφιους ρυθμούς αύξησης των τιμών. Στην κορυφή της λίστας βρίσκεται το Χάλιφαξ του Καναδά, η Σμύρνη της Τουρκίας και η Σεούλ της Ν. Κορέας, με αύξηση 30% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2020.

Σε άνοδο ο κίνδυνος φούσκας

Σύμφωνα με τη UBS, ο κίνδυνος φούσκας έχει αυξηθεί τον τελευταίο χρόνο, ενώ ενισχυμένος είναι και ο κίνδυνος μιας σοβαρής διόρθωσης σε πολλές από τις πόλεις που παρακολουθεί ο οίκος.

Οι τιμές των κατοικιών «έτρεξαν» κατά 6% από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021, δηλαδή με τους υψηλότερους ρυθμούς από το 2014.

Όλες οι πόλεις που συμμετέχουν στην έρευνα, πλην τεσσάρων –Μιλάνο, Παρίσι, Νέα Υόρκη και Σαν Φρανσίσκο- εμφάνισαν αύξηση στις τιμές των κατοικιών τον τελευταίο χρόνο, ενώ πέντε πόλεις παρουσίασαν διψήφιους ρυθμούς αύξησης. Πρόκειται για τη Μόσχα, τη Στοκχόλμη, το Σίδνεϊ, το Τόκιο και το Βανκούβερ.

Γιατί πήραν φωτιά τα ακίνητα

Σύμφωνα με τη UBS, ένας συνδυασμός από παράγοντες οδήγησε στην επιτάχυνση της αγοράς ακινήτων. Κυρίως, ευθύνεται το γεγονός ότι η πανδημία εγκλώβισε πολύ κόσμο μέσα στους τέσσερις τοίχους του σπιτιού του, υπογραμμίζοντας τη σημασία του χώρου και ενισχύοντας την προθυμία πολλών να πληρώσουν για μεγαλύτερα και καλύτερα σπίτια.

Την ίδια στιγμή, οι ήδη ευνοϊκές χρηματοδοτικές συνθήκες έχουν βελτιωθεί ακόμα περισσότερο, καθώς οι προϋποθέσεις για τον δανεισμό έχουν χαλαρώσει.

Επιπλέον, οι αποταμιεύσεις τις οποίες συσσώρευσαν τα νοικοκυριά στην πανδημία και η άνοδος των χρηματιστηρίων επιδρούν θετικά στις αγορές real estate.

«Για τα περισσότερα νοικοκυριά, το αξιόχρεο τους είναι το βασικό εμπόδιο για την είσοδο στην αγορά ακινήτων. Μόλις αυτό το εμπόδιο ξεπεραστεί, το χαμηλότερο κόστος της απόκτησης του δικού τους σπιτιού σε σχέση με το ενοίκιο, σε συνδυασμό με την προσδοκία ότι οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, κάνουν την αγορά σπιτιού να φαίνεται ελκυστική ανεξάρτητα από τα επίπεδα των τιμών και των δανείων», διαπιστώνει η UBS. «Αυτή η λογική μπορεί να διατηρήσει τις αγορές σε ανοδική τροχιά για την ώρα. Αλλά δεν είναι βιώσιμη μακροπρόθεσμα», προειδοποιεί.

Καθώς τα νοικοκυριά αναγκάζονται να δανείζονται όλο και μεγαλύτερα ποσά για να ακολουθήσουν την άνοδο στις τιμές των ακινήτων, οι αγορές γίνονται όλο και πιο εξαρτημένες από τα πολύ χαμηλά επιτόκια. Σύμφωνα με τη UBS, η σύσφιξη των συνθηκών χρηματοδότησης θα μπορούσε να φέρει την άνοδο των αγορών σε ένα απότομο τέλος, στις περισσότερες πόλεις.