Ισχυρό μέτωπο υπέρ της διατήρησης των μπόνους του νέου Οικοδομικού Κανονισμού συγκροτούν ενόψει της εκδίκασης της υπόθεσης του ΝΟΚ στην Ολομέλεια την προσεχή Παρασκευή 11 Οκτωβρίου, τεχνικές εταιρείες των οποίων τις οικοδομικές άδεις μπλόκαραν οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Να θυμίσουμε ότι, τα “μπλόκα” στο ΝΟΚ είναι απανωτά, καθώς πριν από μέρες το ΣτΕ με προσωρινή του διαταγή, ανέστειλε την έκδοση οικοδομικής άδειας ακίνητου, στο παραδοσιακό κέντρο της Κηφισιάς, ενώ το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά εξέδωσε την πρώτη τελεσίδικη απόφαση σε σχέση με τα «μπόνους» του ΝΟΚ, έπειτα από προσφυγή του Δήμου Αλίμου. Με την απόφαση 345/2024 του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά δικαιώνεται ο δήμος και οι κάτοικοι του Αλίμου, και ακυρώνεται οικοδομική άδεια που είχε εκδοθεί με χρήση των ευνοϊκών διατάξεων του ΝΟΚ (περισσότερα τετραγωνικά δόμησης, μεγαλύτερο ύψος κτιρίων κ.λπ.) από εργολάβο-κατασκευαστή στην περιοχή του παλαιού Αλίμου. Παράλληλα, το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών με την υπ’ αριθμ. Ν162/26-9-2024 απόφαση έκανε δεκτή την αίτηση αναστολής που κατέθεσε ο Δήμος Χαλανδρίου εναντίον της άδειας νεοανεγειρόμενης οικοδομής στη Ρεματιά.
Επίσης, πριν από δύο εβδομάδες περίπου, η Επιτροπή Αναστολών του Συμβουλίου της Επικρατείας έκανε δεκτή την αίτηση του Δήμου Αθηναίων για αναστολή της μερικής ακύρωσης από τον γενικό γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης της απόφασης του δημοτικού συμβουλίου που απέτρεπε τη χρήση των μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Με την απόφαση 110/2024 η επιτροπή έκρινε ότι η ενδεχόμενη αθρόα έκδοση οικοδομικών αδειών και η ανέγερση κτιρίων, βάσει των υπό οριστική κρίση σε επίπεδο Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας διατάξεων του ΝΟΚ, αλλά και όσων έχουν κριθεί ήδη από την Ολομέλεια ειδικά για την Αθήνα, θα δημιουργούσε τετελεσμένα, που θα δυσκόλευαν τον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό, θα αλλοίωναν το οικιστικό περιβάλλον και την πολεοδομική φυσιογνωμία των οικισμών του δήμου, επιδεινώνοντας τους όρους διαβίωσης των κατοίκων.
Έξι συνολικά κατασκευαστικές εταιρείες (Παναγιώτης Σπυράκης και ΣΙΑ, ISV Τεχνική Κατασκευαστική, Νικόλαος Σαράντης και ΣΙΑ, Sigma Greentech Constructions και Μπίτσος Ντηβέλοπμεντ), μεταξύ των οποίων και η Ολλανδική Ten Briken με μεγάλη παρουσία στον τομέα της οικιστικής ανάπτυξης κατέθεσαν παρέμβαση την περασμένη Παρασκευή 4 Οκτωβρίου στο ΣτΕ αναπτύσσοντας μια σειρά επιχειρημάτων για τους λόγους που πρέπει να διατηρηθούν οι διατάξεις του Νέου Οικοδομικού κανονισμού στρεφόμενες κατά του δήμου Αλίμου, της ΚΕΔΕ αλλά και φορέων και κατοίκων της περιοχής που έχουν καταθέσει αιτήσεις ακύρωσης στο ΣτΕ οικοδομικών αδειών.
Οι εργοληπτικές εταιρείες στην παρέμβασή τους τονίζουν ότι ο ΝΟΚ ούτε παράγει πολεοδομικό σχεδιασμό, ούτε τον υποκαθιστά, ούτε καν τον τροποποιεί. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός πραγματοποιείται όπως τονίζουν και πρέπει να πραγματοποιείται σε τοπικό επίπεδο, μέσω ειδικών προεδρικών διαταγμάτων.
“Ο ΝΟΚ σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά ή τροποποιεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι χρήσεις γης, οι όροι αρτιότητας, οι συντελεστές δόμησης και όγκου, ο μέγιστος αριθμός ορόφων και το μέγιστο ύψος των κτιρίων καθορίζονται και πρέπει να καθορίζονται από το εκάστοτε ισχύον πολεοδομικό σχέδιο ή από προεδρικό διάταγμα όρων δόμησης» αναφέρουν.
Η φιλοσοφία
Σε άλλο σημείο οι τεχνικές εταιρείες επισημαίνουν ότι ο ΝΟΚ, ως νόμος του κράτους, που θεσπίστηκε το 2012, μεσούσης της οικονομικής κρίσης, με τις πρώτες επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής να κάνουν την εμφάνισή τους, ταυτόχρονα όμως με ήδη ανεπτυγμένα τεχνολογικά μέσα, περιλαμβάνει ρυθμίσεις σχετικά με την ανέγερση των κτιρίων, στοχεύοντας ταυτοχρόνως στην διασφάλιση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου, με άξονα την αειφόρο ανάπτυξη, έννοια που κατά την θέσπιση των περισσότερων πολεοδομικών σχεδίων που ισχύουν και των διαταγμάτων όρων δόμησης ήταν άγνωστη.
Για το λόγο αυτό, συμπληρωματικά όπως αναφέρεται προς τους εκάστοτε ισχύοντες όρους δόμησης, ο ΝΟΚ περιλαμβάνει μια σειρά κινήτρων για την ανέγερση κτιρίων που θα ανταποκρίνονται μεν στις αυξημένες απαιτήσεις του σύγχρονου ανθρώπου, μειώνοντας όσο το δυνατόν το ενεργειακό αποτύπωμα των κτιρίων.
Τα κίνητρα αυτά επιτρέπουν, κατ’ εξαίρεση και υπό συγκεκριμένες περιπτώσεις, την δυνατότητα προσαύξησης του ύψους ή του συντελεστή δόμησης, εφόσον τα κτίρια ανεγείρονται λαμβάνοντας υπόψιν φιλοπεριβαλλοντικά κριτήρια.
Το 2012 ο νομοθέτης ήταν σε θέση (και όφειλε) να λάβει υπόψιν του τα νέα πραγματικά δεδομένα και να συμμορφωθεί προς τις νέες κοινοτικές απαιτήσεις, προς το σκοπό διασφάλισης του περιβαλλοντικού ισοζυγίου και της αειφόρου ανάπτυξης.
Γιατί να διατηρηθεί ο ΝΟΚ
Η σπουδαιότητα της δημιουργίας περισσότερων πράσινων χώρων εντός των αστικών ιστών και της ενεργειακής αναβάθμισης είναι αδιαμφισβήτητη. Για το σκοπό αυτό, στον οικοδομικό κανονισμό συμπεριλήφθηκαν και τα συγκεκριμένα κίνητρα των άρθρων 10, 15 παρ. 8, 18 και 25, ώστε να εξασφαλιστεί ότι τα σύγχρονα κτίρια θα είναι όσο το δυνατόν πιο «φιλοπεριβαλλοντικά».
Οι τεχνικές εταιρείες παραθέτουν μία σειρά από πρόσθετους λόγους για την διατήρηση του ΝΟΚ όπως:
-Δεν μπορεί να τεθεί ζήτημα ευθείας αντίθεσης των διατάξεων του ΝΟΚ καθ’ αυτών στο άρθρο 24 του Συντάγματος.
Και αυτό γιατί οι επίμαχες διατάξεις δεν αφορούν παρά μόνο κίνητρα αύξησης της δόμησης ή του ύψους, στο πλαίσιο πάντα της αειφορίας και προς διασφάλιση του περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
– Η οικονομική ανάπτυξη του κράτους, η οποία παραδοσιακά στηρίζεται κυρίως (μεταξύ άλλων και) στην οικοδομική δραστηριότητα, πρέπει να συντρέχει με την διασφάλιση της κοινωνικής ανάπτυξης, χωρίς όμως τούτο να βαίνει εις βάρος του περιβάλλοντος Ο σεβασμός προς το περιβάλλον είναι πολυπαραγοντικός και δεν μπορεί να ταυτιστεί αποκλειστικά και μόνο με την διατήρηση του περιβαλλοντικού κεκτημένου, ειδικά υπό τις παρούσες, ραγδαία μεταβαλλόμενες συνθήκες, λόγω της κλιματικής κρίσης και φυσικά, όταν το περιβαλλοντικό αυτό κεκτημένο διαμορφώθηκε κυρίως από αποσπασματικούς και παρωχημένους όρους δόμησης (που έχουν θεσπιστεί ακόμη και με βασιλικά διατάγματα προς εκατονταετίας!) και πολεοδομικά σχέδια .
-Ο ΝΟΚ είναι ένα σύγχρονο νομοθέτημα, το οποίο λαμβάνει υπόψιν του τα νέα κοινωνικά, οικονομικά και περιβαλλοντικά δεδομένα. Ο σύγχρονος άνθρωπος έχει ανάγκη από περισσότερο χώρο. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι όλο και περισσότερες εταιρείες προάγουν την τηλεργασία, με αποτέλεσμα οι ενήλικες να παραμένουν όλο και περισσότερο χρόνο στο σπίτι. Παράλληλα, οι νέοι στην Ελλάδα αποχωρούν σε όλο και μεγαλύτερη ηλικία από την πατρική οικία τους. Τα δεδομένα αυτά, σε συνδυασμό με τους σύγχρονους ρυθμούς και τάσεις της καθημερινής ζωής, καθιστούν απαραίτητη τη δημιουργία ευρύχωρων διαμερισμάτων. Ταυτόχρονα όμως, είναι απαραίτητη και η μείωση του ενεργειακού αποτυπώματος των κτιρίων και η απελευθέρωση ακάλυπτων χώρων μέσα στα αστικά κέντρα.
Ο ΝΟΚ λαμβάνει υπόψιν του όλες αυτές τις παραμέτρους, σε συνδυασμό με το δεδομένο του αυξημένου κόστους κτιρίων που να συνδυάζουν όλες τις ανωτέρω απαιτήσεις. Με αυτό το σκεπτικό, έχουν θεσπιστεί οι επίμαχες εξαιρετικές διατάξεις περί κινήτρων.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι το υπουργείο Περιβάλλοντος προσανατολίζεται στην αναβολή της δίκης προκειμένου να καταθέσει στοιχεία αναλυτικής μελέτης που έχει εκπονήσει σχετικά με τα πλεονεκτήματα των διατάξεων του ΝΟΚ. Κατά ορισμένες νομικές πηγές το αίτημα αυτό είναι δύσκολο να γίνει αποδεκτό καθώς το δικαστήριο θέλει να ολοκληρωθεί η υπόθεση του οικοδομικού κανονισμού, η οποία ταλαιπωρεί και διχάζει την αγορά. Και αυτό γιατί υπάρχουν σήμερα οικοδομικές άδειες όπου τα μπόνους του ΝΟΚ -σε δήμους που έχουν ακολουθήσει το δρόμο των προσφυγών και των αιτήσεων ακύρωσης οικοδομικών αδειών- έχουν παγώσει και σε άλλους ΟΤΑ ανά τη χώρα που συνεχίζουν να εφαρμόζονται, με αποτέλεσμα να ισχύουν διαφορετικές ταχύτητες δόμησης.
Μελέτη στο παραπέντε
Είναι πιθανόν (αλλά μάλλον με μικρές πιθανότητες) σύμφωνα με νομικούς κύκλους, η εκδίκαση της υπόθεσης να γίνει στις 11 Οκτωβρίου και το δικαστήριο να δώσει κάποια προθεσμία λίγων εβδομάδων στο υπουργείο ώστε να καταθέσει τα πρόσθετα στοιχεία που επικαλείται και τάσσονται υπέρ της διατήρησης των διατάξεων του ΝΟΚ. Η συνολική πάντως αίσθηση είναι ότι θα πετύχει αναβολή, αποτελώντας μια δυσάρεστη εξέλιξη για την αγορά συνολικά, καθώς η εκδίκαση της υπόθεσης θα μεταφερθεί για το 2025.
Στην δίκη θα παραστεί με ισχυρή νομική εκπροσώπηση το υπουργείο, το ΤΕΕ που έχει ταχθεί υπέρ της διατήρησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, οι κατασκευαστές που οι άδειες δόμησης έπεσαν στο ΣτΕ και η ΚΕΔΕ, η οποία θα ταχθεί υπέρ της «κατεδάφισης» του νόμου με σειρά επιχειρημάτων.
Η παρέμβαση της ΚΕΔΕ
Η ΚΕΔΕ η οποία παρεμβαίνει υπέρ του δήμου Αλίμου επισημαίνει ότι ειδικές διατάξεις του ΝΟΚ κατόρθωσαν μέσω του οικοδομικού κανονισμού να επισέλθουν ευθέως σε ζητήματα πολεοδομικού σχεδιασμού και μάλιστα με οριζόντιο τρόπο για όλη την επικράτεια. Με άλλα λόγια, τονίζεται ότι ο οικοδομικός κανονισμός κατέληξε να ρυθμίζει ευθέως το σύνολο των κρίσιμων πολεοδομικών μεγεθών δηλαδή συντελεστή δόμησης, συντελεστή κάλυψης, ύψος κτιρίου και μάλιστα γενικά για όλη την επικράτεια αδιακρίτως των ειδικών πολεοδομικών καθεστώτων που ισχύουν ανά περιοχή και των ειδικών πολεοδομικών συνθηκών που είχαν διαμορφωθεί διαχρονικά.
Χωρίς μάλιστα να λαμβάνεται υπόψη ο καθορισμός της συνολικής εικόνας μιας περιοχής στην οποία εφαρμόζονται τα κίνητρα ώστε να μην υπερβαίνει το όριο πέρα από το οποίο αλλοιώνεται η φυσιογνωμία της.
Θα ζητήσουμε εκδίκαση της υπόθεσης
Οι δήμαρχοι των νοτίων προαστίων αλλά και κάποιοι δήμαρχοι των βορείων προαστίων όπως ο δήμος Κηφισιάς, Αμαρουσίου αλλά και της Αθήνας έχουν περιφρουρήσει την έκδοση των οικοδομικών αδειών με τις διατάξεις των μπόνους του ΝΟΚ, θέλοντας να προστατεύσουν όπως έχουν τονίσει κατ΄επανάληψη τους δήμους τους από τα οικιστικά μεγαθήρια. «Τις πόλεις μας της έχουμε προστατεύσει επαρκώς» λέει ο κ. Γρηγόρης Κωνσταντέλλος επικρίνοντας την απόφαση του ΥΠΕΝ να φέρει εκ των υστέρων μία μελέτη, μεταγενέστερη της αρχικής νομοθέτησης για να διασώσει τις διατάξεις του ΝΟΚ. «Εμείς θα ζητήσουμε την εκδίκαση της απόφασης λόγω της σπουδαιότητας της δίκης, από την οποία κρεμόμαστε όλοι» τονίζει.
Το ΥΠΕΝ έχει προβλέψει στην νομοθετική ρύθμιση που έκανε την Άνοιξη του 2024 για το ΝΟΚ ότι θα προχωρήσει ετεροχρονισμένα σε μελέτη τεκμηρίωσης σχετικά με την αξιολόγηση της εφαρμογής των κινήτρων και των διατάξεων που έφερε για να κατευνάσει τα οξυμένα πνεύματα στην αγορά.
Δεν θεραπεύει το ΝΟΚ
Η ΚΕΔΕ επισημαίνει το έλλειμμα τεκμηριωμένης μελέτης προ της υιοθέτησης των επίμαχων πολεοδομικών διατάξεων. Η Κεντρική Ένωση Δήμων και Κοινοτήτων της χώρας αναφέρει επίσης ότι ακόμα κι αν η μελέτη αυτή ολοκληρωθεί και κατατεθεί δεν μπορεί να θεραπεύσει την συγκεκριμένη πλημμέλεια εφόσον δεν πληροί τις απαιτήσεις του άρθρου 24 του Συντάγματος όπως αυτές εκτέθηκαν από τις παραπεμπτικές απόφασης του ΣτΕ με το σκεπτικό ότι δεν μπορεί η μελέτη αυτή να αφορά κάθε συγκεκριμένο οικισμό. Και επιπλέον γιατί είναι μεταγενέστερη της υιοθέτησης των κινήτρων είναι δηλαδή εξ αντικειμένου αναγκασμένη να λάβει την εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων ως δεδομένη παρά του γεγονός ότι τα συγκεκριμένα κίνητρα δεν είναι βέβαιο ότι οδηγούν στην βελτίωση των συνθηκών ζωής και διαβίωσης των κατοίκων. Αντιθέτως όπως αναφέρουν τα κριτήρια αυτά, οδηγούν σε αύξηση της δόμησης και κατ΄επέκταση σε δυσμενέστερους όρους διαβίωσης των πολιτών στους οικισμούς κατά παράβαση της συνταγματικής αρχής του πολεοδομικού κεκτημένου.
Τι θα περιλαμβάνει
Η μελέτη του ΥΠΕΝ θα περιλαμβάνει –μεταξύ άλλων- προτάσεις για την βελτίωση του νόμου και του πλαισίου εφαρμογής των κινήτρων δόμησης καθώς από τις αποφάσεις του ακυρωτικού δικαστηρίου που θέτουν θέματα συνταγματικότητας του νόμου αναφέρεται ότι απουσιάζει η τεκμηρίωση και αξιολόγηση της εφαρμογής τους.
Η μελέτη θα παραθέτει τα κίνητρα και τις κατευθύνσεις αστικής αναζωογόνησης, πολεοδομικής αναβάθμισης και ελαχιστοποίησης του ενεργειακού αποτυπώματος των κτιρίων, βάσει διεθνών πρακτικών και παραδειγμάτων. Επίσης θα κάνει ανάλυση του ιστορικού νομοθετικού πλαισίου των σχετικών προβλέψεων στους οικοδομικούς κανονισμούς της χώρας και της διαχρονικής εξέλιξής τους, στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και τη νομολογία. Θα υπάρξει επίσης αναλυτική παράθεση των σημαντικότερων κατευθύνσεων εφαρμογής των κινήτρων, καθώς και των επιπτώσεών τους (ποσοτικά και ποιοτικά κριτήρια) βάσει εθνικών παραδειγμάτων στα μητροπολιτικά συγκροτήματα και σε μεγάλες πόλεις της χώρας.
Οι προτάσεις κατά το ΥΠΕΝ θα πρέπει να είναι δεόντως τεκμηριωμένες και να έχουν κατά το δυνατόν αναφορές σε μετρήσιμα μεγέθη και συγκρίσεις κυρίως ως προς τα προκύπτοντα οφέλη για το περιβάλλον, την βιώσιμη πολεοδομική ανάπτυξη, την αρχιτεκτονική των κτιρίων και την καλύτερη διαβίωση των κατοίκων.
Βγαίνουν και νέες αποφάσεις
Την ίδια στιγμή τα δικαστήρια συνεχίζουν να βγάζουν ακυρωτικές αποφάσεις για τις διατάξεις του ΝΟΚ, με πλέον πρόσφατη την απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά. Όπως τονίζουν νομικές πηγές είναι η πρώτη απόφαση που το δικαστήριο ακυρώνει την οικοδομική άδεια που έκανε χρήση των μπόνους του νέου οικοδομικού κανονισμού (ΝΟΚ), χωρίς να την παραπέμπει στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά αφορά προσφυγή της Επιτροπής Ποιότητας Ζωής του Δήμου Αλίμου και οκτώ πολιτών κατά οικοδομικής άδειας για την ανέγερση πενταώροφης πολυκατοικίας. Στην οικοδομική άδεια, που εκδόθηκε το 2021 και αναθεωρήθηκε στα τέλη του 2022, γινόταν χρήση τριών μπόνους του ΝΟΚ: του άρθρου 10, περί προσαύξησης του συντελεστή δόμησης του κτιρίου κατά 10% αν υπάρξει αντίστοιχη μείωση της κάλυψης του κτιρίου, του άρθρου 15 για αύξηση του ύψους κατά 2 μέτρα για φυτεμένο δώμα και του άρθρου 25 για περαιτέρω προσαύξηση του συντελεστή δόμησης εφόσον το κτίριο ανήκει στην ενεργειακή κατηγορία Α+.
