Νέα δεδομένα έχουν δημιουργηθεί για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εδώ και χρόνια βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα από τα πιο δύσκολα προβλήματα του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών: να διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, αλλά στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές να εμφανίζεται ως κύριος το Ελληνικό Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών.
Οι νομοθετικές αλλαγές της περιόδου 2024-2026 έχουν δημιουργήσει νέες δυνατότητες διοικητικής και εξωδικαστικής επίλυσης, με αποτέλεσμα υποθέσεις που μέχρι πριν από λίγα χρόνια οδηγούσαν σχεδόν υποχρεωτικά σε δικαστική διαμάχη να μπορούν πλέον, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να ξεμπλοκάρουν διαφορετικά.
Το βασικό μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες είναι ότι πριν επιλεγεί η λύση της αγωγής, πρέπει να εξετάζεται αν η υπόθεση υπάγεται σε κάποια από τις νέες διαδικασίες.
Από τη δικαστική διαμάχη στη διοικητική λύση
Για χρόνια το πρόβλημα ήταν χαρακτηριστικό.
Ένας πολίτης μπορούσε να έχει συμβόλαια και τίτλους, να κερδίσει ακόμη και την αντίρρησή του στον δασικό χάρτη και η έκταση να κριθεί μη δασική, αλλά στο Κτηματολόγιο να εξακολουθεί να εμφανίζεται το Δημόσιο ως ιδιοκτήτης.
Στην πράξη, αυτό σήμαινε συχνά νέα προσφυγή στη Δικαιοσύνη.
Η νομοθεσία των τελευταίων ετών επιχειρεί να δημιουργήσει μια πιο άμεση σύνδεση ανάμεσα στη θετική εξέλιξη μιας δασικής υπόθεσης και στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.
1. Άμεση διόρθωση όταν εμφανίζεται ιδιοκτήτης το Δημόσιο
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές ήρθε με το άρθρο 15 του ν. 5142/2024, με το οποίο προστέθηκε ειδική διαδικασία στην παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998.
Η ρύθμιση αφορά ακίνητα στα οποία εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως ιδιοκτήτης το Ελληνικό Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών, όταν όμως η εγγραφή βασίστηκε αποκλειστικά στο τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου για δασικές εκτάσεις και στη συνέχεια προκύπτει ότι συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις για διόρθωση.
Με απλά λόγια, σε ορισμένες υποθέσεις ο πολίτης δεν χρειάζεται πλέον να θεωρεί δεδομένο ότι πρέπει να καταθέσει αγωγή.
Πρέπει πρώτα να εξετάσει αν μπορεί να αξιοποιήσει αυτή την ειδική διαδικασία.
2. Κέρδισες την αντίρρηση στον δασικό χάρτη; Τι αλλάζει
Ακόμη μεγαλύτερη σημασία έχει η μεταγενέστερη παρέμβαση του ν. 5256/2025.
Με το άρθρο 37 διευρύνθηκαν οι περιπτώσεις δασικών πράξεων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.
Μεταξύ άλλων, λαμβάνονται υπόψη περιπτώσεις όπου:
έχει γίνει δεκτή αντίρρηση από Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων και έχουν περάσει δύο μήνες,
έχει εγκριθεί αναμόρφωση κυρωμένου δασικού χάρτη και η έκταση εξαιρείται ως μη υπαγόμενη στη δασική νομοθεσία,
ή συντρέχουν άλλες ειδικά προβλεπόμενες περιπτώσεις που αποδεικνύουν ότι η έκταση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως δασική.
Αυτό σημαίνει ότι όσοι έχουν ήδη θετική απόφαση στο δασικό σκέλος της υπόθεσής τους πρέπει να επανεξετάσουν την κατάσταση του ΚΑΕΚ τους.
3. Δεν χρειάζεται πάντα να περιμένει ο ιδιοκτήτης να αλλάξει ο χάρτης για να κάνει συμβόλαιο
Μία από τις πιο πρακτικές αλλαγές ήρθε το 2026.
Υπήρχαν περιπτώσεις στις οποίες η αντίρρηση είχε γίνει δεκτή ή είχε εγκριθεί αναμόρφωση, αλλά ο δασικός χάρτης δεν είχε ακόμη τεχνικά ενημερωθεί.
Αυτό αρκούσε για να μπλοκάρει πωλήσεις, γονικές παροχές ή άλλες μεταβιβάσεις.
Με το άρθρο 93 του ν. 5299/2026 τροποποιήθηκε το άρθρο 20 του ν. 3889/2010 και δημιουργήθηκε δυνατότητα να χρησιμοποιείται η θετική απόφαση μαζί με το απαιτούμενο τοπογραφικό στο συμβόλαιο, χωρίς να χρειάζεται να έχει ολοκληρωθεί η τεχνική αναμόρφωση του χάρτη.
Η κρίσιμη λεπτομέρεια είναι ότι η απόφαση πρέπει να έχει ήδη εκδοθεί. Αυτό που δεν απαιτείται πλέον είναι να περιμένει ο πολίτης μέχρι να αποτυπωθεί τεχνικά η αλλαγή στον δασικό χάρτη.
4. Τι γίνεται όταν ο κυρωμένος δασικός χάρτης δείχνει ότι το ακίνητο είναι μη δασικό
Ιδιαίτερη σημασία έχουν και οι περιπτώσεις κατά τις οποίες η δημόσια διεκδίκηση στηριζόταν αποκλειστικά στον χαρακτηρισμό μιας έκτασης ως δασικής.
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, όταν ο κυρωμένος δασικός χάρτης δείχνει ότι μια έκταση δεν υπάγεται στη δασική νομοθεσία, η συγκεκριμένη δασική βάση της αξίωσης του Δημοσίου δεν μπορεί να συνεχίσει να αντιμετωπίζεται σαν να μην έχει αλλάξει τίποτα.
Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι εξαφανίζεται αυτομάτως οποιαδήποτε άλλη αξίωση του Δημοσίου.
Αν υπάρχει διαφορετικός τίτλος, άλλη ιδιοκτησιακή βάση ή αυτοτελής διεκδίκηση, η υπόθεση πρέπει να εξεταστεί ξεχωριστά.
5. Το πρόβλημα των λίγων τετραγωνικών που μπλοκάρουν ολόκληρο το ακίνητο
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις στις οποίες ένα ολόκληρο ακίνητο δεν μπορεί να αξιοποιηθεί επειδή εμφανίζεται μία μικρή λωρίδα ή ένα μικρό πολύγωνο ως δασικό.
Σύμφωνα με τον οδηγό, η νέα παρ. 2Α του άρθρου 20 του ν. 3889/2010 αντιμετωπίζει μικρές γεωμετρικές αποκλίσεις που μπορεί να προκύπτουν από την επικάλυψη των ορίων του Κτηματολογίου με εκείνα του δασικού χάρτη.
Η πρόβλεψη αφορά, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, πολύγωνα έως 100 τ.μ. ή λωρίδες που βρίσκονται μέσα στη ζώνη συμβατότητας των γεωτεμαχίων.
Στις περιπτώσεις αυτές, πριν ξεκινήσει μια βαριά δικαστική ή διοικητική διαδικασία, πρέπει να ελέγχεται αν το πρόβλημα μπορεί να υπαχθεί στη συγκεκριμένη ρύθμιση.
Η νέα λύση της κτηματολογικής διαμεσολάβησης
Άλλη μία σημαντική αλλαγή είναι η δυνατότητα κτηματολογικής διαμεσολάβησης ακόμη και όταν αντίδικος είναι το Ελληνικό Δημόσιο.
Με το άρθρο 59 του ν. 5197/2025, η διαδικασία επεκτάθηκε σε υποθέσεις με το Δημόσιο, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ, με έναρξη ισχύος από τις 16 Σεπτεμβρίου 2025. Η σχετική ΚΥΑ για την αμοιβή και τις λεπτομέρειες εφαρμογής δημοσιεύθηκε τον Νοέμβριο του 2025.
Η διαμεσολάβηση δεν σημαίνει ότι παρακάμπτεται η νομοθεσία περί δασών.
Μπορεί, όμως, να αποτελέσει έναν επιπλέον δρόμο όταν υπάρχει πραγματική ιδιοκτησιακή διαφορά με το Δημόσιο και η υπόθεση δεν μπορεί να λυθεί μόνο με διοικητική διόρθωση.
Ποιες παλιές υποθέσεις πρέπει να ξανανοίξουν
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν πέντε κατηγορίες ιδιοκτητών.
Η πρώτη αφορά όσους κέρδισαν την αντίρρηση, αλλά το Δημόσιο εξακολουθεί να εμφανίζεται στο ΚΑΕΚ.
Η δεύτερη όσους έχουν έγκριση αναμόρφωσης, αλλά ο δασικός χάρτης δεν έχει ακόμη ενημερωθεί.
Η τρίτη όσους βλέπουν πλέον το ακίνητο ως μη δασικό στον κυρωμένο χάρτη, ενώ υπάρχει παλαιότερη διεκδίκηση του Δημοσίου.
Η τέταρτη αφορά περιπτώσεις όπου μια λωρίδα λίγων τετραγωνικών μπλοκάρει ολόκληρη την ιδιοκτησία.
Και η πέμπτη όσους έχουν ήδη καταθέσει αγωγή κατά του Δημοσίου, αλλά στο μεταξύ έχει εκδοθεί θετική δασική απόφαση ή έχει δημιουργηθεί δυνατότητα διαμεσολάβησης.
Πότε οι νέες ρυθμίσεις δεν αρκούν
Οι αλλαγές αυτές δεν σημαίνουν ότι κάθε αντιδικία με το Δημόσιο μπορεί να λυθεί χωρίς δικαστήριο.
Αν υπάρχει πραγματική σύγκρουση τίτλων, αν το Δημόσιο στηρίζει την αξίωσή του σε διαφορετική νομική βάση ή αν αμφισβητείται η ίδια η αλυσίδα κυριότητας του ιδιώτη, η δικαστική διαδικασία μπορεί να παραμένει αναγκαία.
Το ίδιο ισχύει όταν δεν πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις των νέων διοικητικών διαδικασιών.
Κρίσιμη είναι επίσης η διάκριση ανάμεσα στον δασικό χαρακτήρα και στην κυριότητα.
Το γεγονός ότι μια έκταση κρίθηκε μη δασική δεν δημιουργεί αυτομάτως ιδιοκτησιακό τίτλο στον ιδιώτη.
Αφαιρεί, όμως, υπό προϋποθέσεις, ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια όταν η διεκδίκηση του Δημοσίου στηριζόταν αποκλειστικά στον δασικό χαρακτήρα.
Τι πρέπει να κάνει σήμερα ένας ιδιοκτήτης με «μπλοκαρισμένο» ακίνητο
Η σωστή σειρά ελέγχου είναι πλέον διαφορετική από εκείνη που ίσχυε πριν από λίγα χρόνια.
Πρώτα πρέπει να εξεταστεί γιατί εμφανίζεται το Δημόσιο στο Κτηματολόγιο.
Στη συνέχεια πρέπει να ελεγχθεί η σημερινή κατάσταση στον δασικό χάρτη και αν υπάρχει θετική απόφαση ΕΠΕΑ, αναμόρφωση, πράξη χαρακτηρισμού ή κυρωμένος μη δασικός χαρακτηρισμός.
Μετά εξετάζεται εάν εφαρμόζεται το άρθρο 19 παρ. 5 του ν. 2664/1998, εάν υπάρχει δυνατότητα μεταβίβασης πριν από την τεχνική αναμόρφωση, αν το πρόβλημα αφορά μικρή γεωμετρική επικάλυψη ή αν υπάρχει δυνατότητα διαμεσολάβησης.
Και μόνο αν καμία από αυτές τις διαδικασίες δεν μπορεί να δώσει λύση, εξετάζεται η κατάλληλη δικαστική οδός.
Το μεγάλο μήνυμα των αλλαγών
Η ουσιαστική αλλαγή της περιόδου 2024-2026 είναι ότι μια «παγωμένη» ιδιοκτησία δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως χαμένη υπόθεση ή υπόθεση που μπορεί να λυθεί μόνο μετά από χρόνια στα δικαστήρια.
Νέες διαδικασίες έχουν δημιουργήσει συγκεκριμένες εξόδους για ιδιοκτήτες που διαθέτουν θετικές αποφάσεις σε δασικές υποθέσεις, αντιμετωπίζουν μικρές γεωμετρικές επικαλύψεις ή βρίσκονται ήδη σε αντιδικία με το Δημόσιο.
Για αυτό και το κρίσιμο ερώτημα πλέον δεν είναι απλώς «τι αγωγή πρέπει να κάνω;».
Είναι πρώτα: «ποια από τις νέες ρυθμίσεις μπορεί να ξεμπλοκάρει το ακίνητό μου πριν φτάσω ξανά στο δικαστήριο;»
