Ένα ακόμη κρίσιμο βήμα στην αδειόδοτηση της μεγάλης επένδυσης για τη μετατροπή του λιμένα Πλατυγιαλίου στον Αστακό Αιτωλοακαρνανίας σε μαρίνα για Mega Yachts έγινε χθες, 11 Αυγούστου, με την Επιτροπή Περιβάλλοντος, Χωροταξίας, Ενέργειας και Φυσικών Πόρων της Περιφέρειας Δυτικής Ελλάδας να δίνει θετική γνωμοδότηση στη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του έργου.
Η απόφαση δεν συνιστά την τελική περιβαλλοντική άδεια του project. Αποτελεί, όμως, ένα σημαντικό βήμα για το Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικής Επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ), καθώς η αρμόδια Επιτροπή αποφάσισε κατά πλειοψηφία να γνωμοδοτήσει θετικά.
Πρόκειται για το σχέδιο της Astakos Terminal Α.Ε., «The nautilus project», το οποίο επιχειρεί να αλλάξει ριζικά τον χαρακτήρα ενός από τα μεγαλύτερα λιμενικά assets της Δυτικής Ελλάδας: από εμπορευματικό λιμάνι σε οργανωμένο προορισμό για μεγάλα σκάφη αναψυχής, με ξενοδοχεία, κατοικίες, εμπορικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες και υποδομές αναψυχής.
Το σχέδιο έχει ήδη ενταχθεί στις Στρατηγικές Επενδύσεις με απόφαση της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων από τον Μάρτιο του 2025. Η νέα εξέλιξη αφορά το περιβαλλοντικό και χωροταξικό σκέλος, το οποίο είναι απαραίτητο για να προχωρήσει η ωρίμανση της επένδυσης.
Τι δείχνουν τα νέα οικονομικά στοιχεία
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα οικονομικά μεγέθη που περιλαμβάνονται στη γνωμοδότηση, καθώς αποτυπώνουν αναλυτικότερα το εύρος των κεφαλαίων που προβλέπει το business plan.
Σύμφωνα με το έγγραφο, το έργο έχει ορίζοντα 45 ετών, με τρία χρόνια αρχικής κατασκευαστικής περιόδου και 42 χρόνια λειτουργίας. Προβλέπονται δύο κύριες φάσεις ανάπτυξης, εκτιμώμενης διάρκειας επτά ετών η καθεμία.
Όσον αφορά την φάση Α, η κατασκευαστική περίοδος εκτιμάται σε τρία έτη, ενώ το συνολικό κατασκευαστικό κόστος υπολογίζεται σε 433,7 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, για τη φάση Β’ η κατασκευαστική περίοδος εκτιμάται επίσης σε 3 έτη, ενώ το συνολικό κατασκευαστικό κόστος ανέρχεται σε 66,6 εκατ. ευρώ. Τέλος, το κόστος κατασκευής των επιμέρους τμημάτων της λιμενικής ζώνης εκτιμάται σε 179,7 εκατ. ευρώ. Το κόστος των έργων υποδομής του Ακινήτου εκτιμάται σε 217,8 εκατ. ευρώ, με το μεγαλύτερο μέρος να αναλαμβάνεται κατά την Φάση Α. Στο κόστος συμπεριλαμβάνεται πρόβλεψη πληθωριστικής αναπροσαρμογής 5% και απρόβλεπτων εξόδων (10%), ενώ δεν συμπεριλαμβάνεται ο ΦΠΑ κατασκευής.
Η χρηματοδότηση, σύμφωνα με το business plan που επικαλείται η Περιφέρεια, έχει εξασφαλιστεί μέσω ιδίων και δανειακών κεφαλαίων. Η μελέτη υπολογίζει παράλληλα περίπου 700 νέες θέσεις μόνιμης απασχόλησης κατά την κατασκευαστική περίοδο και περίπου 1.150 κατά τη λειτουργία του συγκροτήματος.
Από εμπορικό λιμάνι σε home port για Mega Yachts
Το ακίνητο βρίσκεται στον όρμο Πλατυγιαλίου, περίπου 7 χιλιόμετρα νότια του όρμου του Αστακού, και η έκταση που αφορά το ΕΣΧΑΣΕ, μαζί με τη ζώνη παραλίας και τις πρόσθετες προβλήτες, προσεγγίζει συνολικά τα 1,8 εκατ. τετραγωνικά μέτρα.
Κεντρικός στόχος είναι η μετατροπή του υφιστάμενου εμπορευματικού λιμένα σε home port μεγάλων σκαφών αναψυχής, γύρω από το οποίο θα αναπτυχθεί ένα ευρύτερο επιχειρηματικό και τουριστικό οικοσύστημα.
Η χωρική ανάπτυξη χωρίζεται σε επτά διακριτούς τομείς. Προβλέπονται επιχειρηματικές και εμπορικές δραστηριότητες κοντά στη χερσαία ζώνη του λιμένα, τουριστικές εγκαταστάσεις, οικιστική ανάπτυξη, γραφεία, κατοικίες προσωπικού και υποδομές.
Τα ξενοδοχεία σχεδιάζεται να αναπτυχθούν κυρίως στο ανατολικό παράκτιο μέτωπο, σε τέσσερα διακριτά τμήματα και σε άμεση επαφή με τη χερσαία ζώνη του λιμένα. Στη συνολική προτεινόμενη δόμηση, οι κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 46,48%, οι επιχειρηματικές εγκαταστάσεις το 24,95% και οι τουριστικές εγκαταστάσεις το 20,69%.
Παλαιότερα σχέδια και δημοσιεύματα έκαναν λόγο για περίπου 400 θέσεις σκαφών, με σημαντικό τμήμα τους να προορίζεται για yachts άνω των 30 μέτρων. Η νέα περιφερειακή γνωμοδότηση, ωστόσο, δεν οριστικοποιεί από μόνη της αυτόν τον αριθμό· αντιθέτως απαιτεί οι θέσεις ελλιμενισμού και τα υπόλοιπα μεγέθη να καθοριστούν περιοριστικά στο τελικό εγκριτικό πλαίσιο.
«Ναι», αλλά με αυστηρές προϋποθέσεις
Η σημασία της απόφασης της Περιφέρειας βρίσκεται ακριβώς στους όρους που τη συνοδεύουν. Η αρμόδια υπηρεσία ξεκαθαρίζει ότι δεν υπάρχει αντίρρηση ως προς τη στρατηγική κατεύθυνση του ΕΣΧΑΣΕ, αλλά θέτει σειρά προϋποθέσεων που πρέπει να περάσουν στο τελικό κανονιστικό και περιβαλλοντικό πλαίσιο.
Ένα από τα βασικότερα ζητήματα είναι η ίδια η αλλαγή χαρακτήρα της περιοχής. Το υφιστάμενο χωροταξικό πλαίσιο προβλέπει τη διατήρηση της ΝΑ.ΒΙ.ΠΕ. Αστακού ως βιομηχανικού πάρκου, με ελεύθερη ζώνη και δραστηριότητες διαμετακομιστικού κόμβου. Το νέο σχέδιο εισάγει επιχειρηματικές, τουριστικές και οικιστικές χρήσεις. Για αυτό η Περιφέρεια ζητεί ειδική και επαρκή αιτιολόγηση της αλλαγής και τεκμηρίωση της συμβατότητάς της με τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδιασμό.
Επιπλέον, ζητεί να μην υπάρξει «λευκή επιταγή» ως προς τις χρήσεις γης. Στο τελικό κείμενο θα πρέπει να προσδιοριστούν συγκεκριμένα, ανά τομέα, οι χρήσεις, η μέγιστη δόμηση και κάλυψη, η δυναμικότητα, ο πληθυσμός, οι θέσεις των λιμενικών έργων και οι φάσεις ανάπτυξης. Οποιαδήποτε ουσιώδης αλλαγή —ακόμη και στον αριθμό κατοικιών, κλινών ή θέσεων ελλιμενισμού— θα πρέπει να περνά από την προβλεπόμενη διαδικασία και, όπου απαιτείται, από νέα περιβαλλοντική αξιολόγηση.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στο περιβαλλοντικό σκέλος. Το ακίνητο βρίσκεται εκτός Natura 2000, ωστόσο οι πλησιέστερες προστατευόμενες περιοχές βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη του ενός χιλιομέτρου, ενώ τμήμα του ακινήτου εμπίπτει στο Καταφύγιο Άγριας Ζωής Κ364 «Καντήλια-Βαλτί».
Η Περιφέρεια απαιτεί, μεταξύ άλλων:
– δεσμευτικό καθορισμό των προστατευόμενων ζωνών και αποφυγή νέων κτιρίων και έντονου φωτισμού στο τμήμα του Καταφυγίου Άγριας Ζωής,
– ολοκλήρωση της οριοθέτησης των έξι υδατορεμάτων, με απαγόρευση δόμησης μεταξύ των οριογραμμών τους,
– χωριστά δίκτυα λυμάτων και ομβρίων και κεντρική εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων,
– ειδική περιβαλλοντική και λιμενική αδειοδότηση για τα παράκτια και λιμενικά έργα,
– μελέτες για κυματισμούς, υδροδυναμική, ιζήματα, διάβρωση και άνοδο της στάθμης της θάλασσας,
– υποδομές υποδοχής αποβλήτων και λυμάτων των σκαφών και σχέδιο αντιμετώπισης θαλάσσιας ρύπανσης,
– ειδικές γεωτεχνικές έρευνες στις λιμενικές επιχώσεις,
– ολοκληρωμένο πρόγραμμα περιβαλλοντικής παρακολούθησης πριν αρχίσουν οι εργασίες.
Συνολικά πρόκειται για 13 ομάδες περιβαλλοντικών όρων, οι οποίοι καλύπτουν από τις χρήσεις γης και τις περιοχές Natura έως τη διαχείριση λυμάτων, τα λιμενικά έργα, την κλιματική ανθεκτικότητα και την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς.
Αναλυτικά οι προτεινόμενοι όροι:
1. Χρήσεις, μεγέθη και μεταβολές. Στο εγκριτικό κείμενο να καθορισθούν περιοριστικά οι ειδικές χρήσεις γης, η χωρική κατανομή τους και τα ανώτατα πολεοδομικά και λειτουργικά μεγέθη ανά τομέα, όπως ακριβώς αξιολογήθηκαν στη ΣΜΠΕ. Να μην παρέχεται γενική δυνατότητα εγκατάστασης του συνόλου των χρήσεων της παρ. Β2 του άρθρου 11 του Ν. 3986/2011 ούτε αόριστων «συναφών χρήσεων» που δεν έχουν περιβαλλοντικά αξιολογηθεί. Κάθε ουσιώδης μεταβολή των χρήσεων, των δυναμικοτήτων, της συνολικής δόμησης, του αριθμού κλινών ή κατοικιών, των θέσεων ελλιμενισμού ή των λιμενικών έργων να υπόκειται προηγουμένως στην προβλεπόμενη διαδικασία τροποποίησης και, όπου απαιτείται, σε νέα στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση και οικολογική αξιολόγηση.
2. Ενιαία γεωχωρική τεκμηρίωση. Πριν από την οριστικοποίηση του ΕΣΧΑΣΕ να υποβληθεί ενιαίος γεωαναφερμένος χάρτης και πίνακας συντεταγμένων, βασισμένος σε επίσημα και επικαιροποιημένα δεδομένα, στον οποίο να αποτυπώνονται τα όρια του ακινήτου, του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού, των έξι υδατορεμάτων, των περιοχών Natura 2000, του Εθνικού Πάρκου, του ΚΑΖ Κ364, των δασικών εκτάσεων και των προστατευόμενων μνημείων ή αρχαιολογικών χώρων. Με τον τρόπο αυτό να αρθούν οι αποκλίσεις που εμφανίζονται στον φάκελο ως προς τις αποστάσεις από τις προστατευόμενες περιοχές.
3. ΕΟΑ και Natura 2000. Όλα τα μέτρα πρόληψης, μετριασμού και παρακολούθησης που περιλαμβάνονται σε αυτή να καταστούν δεσμευτικά. Εάν κατά την εξειδίκευση του Σχεδίου μεταβληθούν ουσιωδώς η διάταξη, οι δυναμικότητες ή τα λιμενικά έργα ή προκύψουν νέα έργα με πιθανές σωρευτικές επιπτώσεις, να προηγείται εκ νέου έλεγχος κατά το άρθρο 6 παρ. 3 της Οδηγίας 92/43/ΕΟΚ και το άρθρο 10 του Ν. 4014/2011, όπως ισχύει.
4. ΚΑΖ και φυσική βλάστηση. Εντός του τμήματος του ακινήτου που εμπίπτει στο ΚΑΖ Κ364 και στις λοιπές εκτάσεις φυσικής βλάστησης να αποφεύγονται κατά προτεραιότητα νέες κτιριακές εγκαταστάσεις, διανοίξεις ή διαπλατύνσεις οδών, χώροι απόθεσης, έντονος νυχτερινός φωτισμός και απομάκρυνση φυσικής βλάστησης. Τυχόν απολύτως αναγκαίες επεμβάσεις να αιτιολογούνται ειδικά, να περιορίζονται στην ελάχιστη δυνατή έκταση και να υπόκεινται στις εγκρίσεις των αρμόδιων αρχών. Να διατηρούνται οι φυσικοί διάδρομοι κίνησης της πανίδας και να εφαρμόζεται φωτισμός πλήρους αποκοπής, χαμηλής έντασης και χωρίς διάχυση προς τη θάλασσα και τις προστατευόμενες εκτάσεις.
5. Οριοθέτηση και προστασία υδατορεμάτων. Να ολοκληρωθεί η νόμιμη οριοθέτηση των έξι (6) υδατορεμάτων και η αδειοδότηση των τυχόν έργων διευθέτησης πριν από την υλοποίηση έργων που επηρεάζουν τις αντίστοιχες ζώνες. Οι εκτάσεις μεταξύ των οριογραμμών να εξαιρεθούν από την οικοδομήσιμη επιφάνεια και να μην επιτρέπονται επιχώσεις, στενώσεις, καλύψεις, απόθεση υλικών ή εγκατάσταση προσωρινών και μόνιμων κατασκευών. Οι παρεμβάσεις να αποβλέπουν, κατά προτεραιότητα, στη διατήρηση ή αποκατάσταση της φυσικής κοίτης και της παρόχθιας βλάστησης.
6. Όμβρια και πλημμυρικός κίνδυνος. Ο σχεδιασμός των ομβρίων και των αντιπλημμυρικών έργων να είναι συμβατός με το ισχύον ΣΔΛΑΠ και ΣΔΚΠ του Υδατικού Διαμερίσματος EL04 και να λαμβάνει υπόψη δυσμενή σενάρια κλιματικής αλλαγής. Να τεκμηριωθεί ότι η αύξηση των αδιαπέρατων επιφανειών δεν προκαλεί αύξηση των αιχμών απορροής ή μεταφορά του κινδύνου κατάντη. Να εφαρμοσθούν συστήματα βιώσιμης διαχείρισης ομβρίων, με ανάσχεση, καθυστέρηση, διήθηση και επαναχρησιμοποίηση, όπου οι γεωτεχνικές και υδρογεωλογικές συνθήκες το επιτρέπουν.
7. Λύματα και ρυπασμένα όμβρια. Να κατασκευασθούν χωριστά δίκτυα ακαθάρτων και ομβρίων και κεντρική εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων, διαστασιολογημένη για την τελική ανάπτυξη και τις αιχμές λειτουργίας. Να απαγορεύεται η διάθεση ανεπεξέργαστων λυμάτων, η χρήση απορροφητικών βόθρων και κάθε μη αδειοδοτημένη απόρριψη σε έδαφος, υδατορέματα ή θάλασσα. Να προβλέπονται εφεδρικός εξοπλισμός, ασφαλής προσωρινή αποθήκευση σε περίπτωση βλάβης, συνεχής έλεγχος των κρίσιμων λειτουργικών παραμέτρων και νόμιμη επαναχρησιμοποίηση ή διάθεση της επεξεργασμένης εκροής. Τα όμβρια από χώρους στάθμευσης, συνεργεία, ανεφοδιασμό και λοιπές ρυπογόνες επιφάνειες να υφίστανται κατάλληλη προεπεξεργασία πριν από τη διάθεσή τους.
8. Λιμενικά και παράκτια έργα. Τα λιμενικά και παράκτια έργα να αποτελέσουν αντικείμενο ειδικής περιβαλλοντικής και λιμενικής αδειοδότησης, βάσει επικαιροποιημένων ακτομηχανικών, κυματικών, υδροδυναμικών και ιζηματολογικών μελετών. Να αξιολογηθούν ιδίως οι μεταβολές της κυκλοφορίας των υδάτων, της στερεομεταφοράς, της θολότητας και της ποιότητας των θαλάσσιων ιζημάτων. Τυχόν υλικά βυθοκόρησης να χαρακτηρίζονται πριν από τη διαχείρισή τους και να οδηγούνται σε νόμιμο προορισμό. Να εξασφαλισθούν επαρκείς ευκολίες υποδοχής αποβλήτων πλοίων και σκαφών, συλλογής λυμάτων και ελαιωδών καταλοίπων, σχέδιο πρόληψης και αντιμετώπισης θαλάσσιας ρύπανσης και απαγόρευση κάθε ανεξέλεγκτης απόρριψης στη θάλασσα.
9. Γεωλογική και γεωτεχνική καταλληλότητα. Οι ζώνες γεωλογικής καταλληλότητας και οι ειδικές προϋποθέσεις της σχετικής μελέτης να ενσωματωθούν δεσμευτικά στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Στις ζώνες που χαρακτηρίζονται ακατάλληλες να απαγορεύεται η δόμηση. Για τις ζώνες λιμενικών επιχώσεων, τεχνητών αποθέσεων και λοιπές περιοχές κατάλληλες υπό προϋποθέσεις να προηγούνται ειδικές γεωτεχνικές έρευνες και μελέτες για τη φέρουσα ικανότητα, τις καθιζήσεις, τη ρευστοποίηση, την ευστάθεια πρανών και τις καρστικές δομές. Οι ανεξέλεγκτες αποθέσεις υλικών να απομακρυνθούν μέχρι την αποκάλυψη κατάλληλου φυσικού εδάφους και να διαχειρισθούν νόμιμα.
10. Κλιματική ανθεκτικότητα και τοπίο. Οι οριστικές μελέτες να ενσωματώνουν μέτρα κλιματικής ανθεκτικότητας για άνοδο της στάθμης της θάλασσας, κυματική και μετεωρολογική κατάκλυση, παράκτια διάβρωση, ακραίες βροχοπτώσεις, ξηρασία, καύσωνα και δασική πυρκαγιά, σύμφωνα με το εγκεκριμένο ΠεΣΠΚΑ της ΠΔΕ, όπως εκάστοτε ισχύει. Οι κρίσιμες εγκαταστάσεις να χωροθετούνται και να κατασκευάζονται με επαρκή περιθώρια ασφαλείας.
11. Εργοταξιακή και κυκλοφοριακή διαχείριση. Για κάθε φάση κατασκευής να εκπονείται και να εφαρμόζεται Σχέδιο Περιβαλλοντικής Διαχείρισης Εργοταξίου, το οποίο να περιλαμβάνει τουλάχιστον μέτρα για τη σκόνη, τον θόρυβο, τις δονήσεις, την κυκλοφορία βαρέων οχημάτων, την πρόληψη διαρροών, τη διαχείριση επικίνδυνων ουσιών και αποβλήτων, την προστασία των υδατορεμάτων και της θαλάσσιας ζώνης και την αποκατάσταση των προσωρινών χώρων επέμβασης.
12. Περιβαλλοντική παρακολούθηση. Πριν από την έναρξη των εργασιών να υποβληθεί προς έγκριση αναλυτικό Πρόγραμμα Περιβαλλοντικής Παρακολούθησης, σύμφωνα με το άρθρο 10 της Οδηγίας 2001/42/ΕΚ και την ΚΥΑ.
