Τα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά σήμερα είναι εντελώς διαφορετικά σε σχέση με το 2017-2018.
Το προφίλ των Ελλήνων επενδυτών στα ακίνητα – Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates
Στα μνημονιακά χρόνια και ιδιαίτερα το χρονικό διάστημα 2009-2014, ο κλάδος απώλεσε ακόμη και το 40% των αξιών του , ενώ η ζήτηση για ακίνητα και ειδικότερα για κατοικίες καταποντίστηκε.
Η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς τόσο όσον αφορά στις ζητούμενες τιμές πώλησης όσο και στις τιμές ενοικίασης ήταν ταυτόχρονη. Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, το 2018 αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι τιμές κατέγραψαν αύξηση κατά 1,5%, η οποία συνεχίστηκε το 2019 με ένα ποσοστό 7,2%, το 2020 με 4,3%.
Το 2021, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 4,4% στο β’ τρίμηνο και κατά 7,6% στο γ’ τρίμηνο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αθήνα την περίοδο από το 2018 έως το 2020 κατέγραψαν συνολική αύξηση της τάξεως του 20%, ενώ με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα η αύξηση θα ξεπεράσει το 25% για την περίοδο έως το 2021.
Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης από το 2012 ως το 2017 κατέγραψαν μείωση που άγγιξε το 25,5 %, ενώ το 2018 σημειώθηκε αύξηση 8,4 % και το 2019 η αύξηση των ενοικίων άγγιξε το 10%. Για το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσο όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε περί το 10%- 15%. Για το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι κυμάνθηκε από 3% έως 7%.
Το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης, ακόμη και μετά τη σωρευτική αύξηση της τάξης του 25% από το 2018 έως σήμερα, υπολείπονται κατά 20%-25% σε πολλές περιοχές της χώρας μας σε σχέση με αυτές του 2007, δημιουργεί κλίμα «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για όσους δεν πίστεψαν στην εγχώρια κτηματαγορά τα προηγούμενα χρόνια.
Το ενδεχόμενο τέλος στις προθεσμιακές καταθέσεις ή/και επιβολής αρνητικών επιτοκίων στις αποταμιεύσεις επιχειρήσεων, θα πυροδοτήσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον στην εγχώρια κτηματαγορά είτε για «τοποθετήσεις» με στόχο μηνιαίο εισόδημα είτε στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων με στόχο την απόδοση και την υπεραξία.
Ποιοι επενδύουν σε κατοικίες
– Νέοι 25-30 ετών, που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000 ευρώ, αντί να τις διατηρούν σε καταθετικό λογαριασμό, στοχεύουν στην αγορά μικρών ακινήτων με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Λόγω του μικρού διαθέσιμου κεφαλαίου, τη δεδομένη χρονική στιγμή κινούνται άμεσα με στόχο τον περιορισμό των εξόδων λόγω των επικείμενων αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών.
– Στελέχη πολυεθνικών εταιρειών που διαθέτουν αποταμιεύσεις στοχεύουν στο development σε συνεργασία με πρόσωπα του οικείου περιβάλλοντος τους
– Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ίδια συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου.
Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι η παραπάνω κατηγορία αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού, τόσο λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω του ότι η μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%.
Οι δανειολήπτες έως 44 ετών, επιλέγουν κυρίως ακίνητα αξίας έως 160.000 ευρώ, με 2-3 υπνοδωμάτια, δηλαδή από 75τ.μ. έως 95.τμ. , ενώ το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στα 90.00€-100.000€ και σε πολλές περιπτώσεις η ιδία συμμετοχή ξεπερνά το απαιτούμενο 20%-30% και αγγίζει το 40%-50% με στόχο το μικρότερο δανεισμό και τη μικρότερη μηνιαία δόση δανείου.
Παράλληλα, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια το 2020 άγγιξαν τα 687εκατ. € και το 2021 τα 900 εκατ.€., ενώ για το 2022 ο πήχης των τραπεζικών ιδρυμάτων ανέρχεται στα 1,2 δισ. €.
– Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς : Δεν είναι λίγοι οι γονείς, οι οποίοι μετά την καθιέρωση του αφορολόγητου για χρηματικές δωρεές έως το ποσό των 800.00€ από 1/10/2021 και εν όψει της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών από 1/1/2022, έσπευσαν να αναζητήσουν κατοικίες με στόχο την άμεση αγορά για να καλύψουν την στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους, ιδιαίτερα αν επρόκειτο για νέα ζευγάρια που κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους.
Δεν είναι και λίγοι όσοι αναζήτησαν κατοικίες κατάλληλες για φοιτητές, με στόχο την παραχώρηση της ιδιοκτησίας κατευθείαν στο παιδί, έτσι ώστε και να γλυτώσουν τα μηνιαία μισθώματα αλλά παράλληλα να δημιουργήσουν ένα μελλοντικό εισόδημα στο παιδί τους από την εκμετάλλευση του ακινήτου ή/και να διασφαλίσουν τη στέγασή του στο μέλλον .
–Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds αναζητούν έντονα είτε αυτοτελή κτίρια είτε διαμερίσματα που χρήζουν ανακαίνισης, με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση όσο και την άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης καθώς η ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση καταγράφει καθημερινά αυξητικές τάσεις.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι δεν είναι λίγοι οι επενδυτές είτε ιδιωτικών σχημάτων είτε funds που στοχεύουν στη μίσθωση των ανακαινισμένων ακινήτων τους για 3-4 έτη με στόχο τόσο την μηνιαία απόδοση, αλλά και την αύξηση των τιμών πώλησης το επόμενο διάστημα . Δηλαδή, να εισπράττουν ένα καλό μίσθωμα για τα επόμενα 3-4 χρόνια και στη λήξη της μίσθωσης να προβούν σε πώληση του ακινήτου σε τιμές σίγουρα υψηλότερες από τη δεδομένη χρονική στιγμή.
Εκτός από την αναζήτηση αυτοτελών κτιρίων, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον με στόχο την ανέγερση κατοικιών.
Εντονη κινητικότητα καταγράφεται για την αγορά αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας με στόχο την τουριστική ανάπτυξη ( boutique hotel, hostel κλπ).
– Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών: Το τελευταίο χρονικό διάστημα «νέοι» πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες, που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000€-200.000€, αναζητούν για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα με στόχο την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220τμ-240τμ που θα χρηματοδοτηθούν από τις προκαταβολές των εν δυνάμει αγοραστών από το στάδιο των σχεδίων σε συνδυασμό με τραπεζικό δανεισμό.
– Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών : Κάθε χρόνο υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας όπως η Μύκονος, Σαντορίνη κλπ.
Το τελευταίο χρονικό διάστημα και κυρίως κατά την διάρκεια των lockdown γεννήθηκε η επιθυμία αρκετών πολιτών μεγάλων αστικών πόλεων που διαθέτουν αποταμιεύσεις ύψους 80.000€-150.000€ να αναζητούν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση 1-2 ώρες από την μόνιμη κατοικίας τους. Στόχος, η δυνατότητα να επισκέπτονται την παραθεριστική κατοικία στις αργίες, τα τριήμερα καθώς και τους καλοκαιρινούς μήνες και παράλληλα να την εκμεταλλευτούν μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
– Ιδιοκτήτες που θέλουν να αλλάξουν κατοικία: Κινητικότητα καταγράφεται και από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των βορείων προαστίων, οι οποίοι λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης μελετούν το «σενάριο» να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα που διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου που μπορεί να ανεγερθεί κατοικία 150τ.μ -200τμ .
Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, η Νέα Πεντέλη, το Μαρούσι, η Κάτω Κηφισιά κλπ. Ο στόχος της αλλαγής κατοικίας δεν επικεντρώνεται μόνον στην ανάγκη διαμονής σε μονοκατοικία αλλά παράλληλα μελετούν τη δυνατότητα η νέα κατοικία να μπορεί να «χωριστεί» σε 2 διαμερίσματα ώστε να δοθούν αργότερα στα παιδιά τους.
– Εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές : Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις τόσο εγχώριων όσο και κυρίως αλλοδαπών επενδυτών, Ισραηλινής καταγωγής, που αναζητούν αυτοτελή κτίρια γραφείων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμισή τους σε κατοικίες με στόχο είτε τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών είτε την μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.
– Αποταμιεύσεις ιδιωτών με στόχο το μηνιαίο εισόδημα : Το τελευταίο χρονικό διάστημα έχει ενταθεί η κινητικότητα σε αγορά μικρών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως περιμετρικά της Ομόνοια, Σοφοκλέους, Αθήνας. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αναζητούν καταστήματα μικρής επιφάνειας με διαθέσιμα κεφάλαια της τάξεως των 100.000€-150.000€, με στόχο το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκιο, αλλά και την αύξηση των αξιών μετά τις επικείμενες αναπλάσεις στο κέντρο της Αθήνας.
ΑΕΕΑΠ και funds επιλέγουν επαγγελματικά ακίνητα
-Σύγχρονα ποιοτικά γραφεία υψηλών προδιαγραφών : Έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφηκε ακόμη και εν μέσω lockdown για σύγχρονα ποιοτικά γραφεία υψηλών προδιαγραφών, κυρίως από Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds/ΑΕΕΑΠ . Αξίζει να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με πληροφορίες προκύπτει πως αυτή τη στιγμή στην Αθήνα περισσότερα από 375.500 τ.μ. ποιοτικών γραφειακών χώρων βρίσκονται υπό κατασκευή ή έχουν πρόσφατα εισέλθει στην αγορά, ενώ όλα τα νέα, υψηλών προδιαγραφών, κτίρια γραφείων αναμένεται να λάβουν πράσινες πιστοποιήσεις.
-Αποθηκευτικοί χώροι/Logistics : Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, ιδιαίτερα εν μέσω lockdown, έχει οδηγήσει στην αύξηση της ζήτησης για αγορά logistics ή/και οικοπέδων που σε βιομηχανικές περιοχές που μπορούν να αναγερθούν αποθηκευτικοί χώροι.
Παράλληλα, έντονη κινητικότητα καταγράφεται και στην αναζήτηση αποθηκευτικών χώρων στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας με εμβαδό έως 1500 τ.μ. για την άμεση εξυπηρέτηση του καταναλωτικού κοινού.
Στην επένδυση σε αποθηκευτικούς χώρους δεν έχουν στραφεί μόνο οι εταιρείες που χρησιμοποιούν ή οι αποθηκευτικοί χώροι αποτελούν βασικό παράγοντα της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας, αλλά και επενδυτικά σχήματα τόσο εγχώρια όσο και αλλοδαπά που παρατηρούν την καθημερινή αυξημένη ζήτηση, την αδιαμφισβήτητη ανάπτυξη του κλάδου και αποβλέπουν σε μεγάλες αποδόσεις.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις νέοι αποθηκευτικοί χώροι που ανεγείρονται είναι ήδη μισθωμένοι για 9 έτη με μίσθιο που «παράγει» ικανοποιητικότατες αποδόσεις.
Οι συνθήκες αυτές εν δυνάμει θα «ξεκλειδώνουν» κεφάλαια που μεγάλο μέρος τους θα διοχετευθεί στην κτηματαγορά ως ασφαλής επένδυση με στόχο την υπεραξία και την ετήσια απόδοση.
– Αύξηση ιδιωτικών καταθέσεων: Από τον Φεβρουάριο του 2020 έως τον Νοέμβριο του 2021 η αύξηση των καταθέσεων για τα νοικοκυριά ήταν της τάξεως 16,6 δισ. ευρώ και για τις επιχειρήσεις των 16,3 δισ. ευρώ.
– Το ενδεχόμενο τέλος των καταθέσεων προθεσμίας: Ένα από τα βασικά εργαλεία αποταμίευσης των Ελλήνων καταθετών μετά την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη βρίσκεται υπό κατάργηση. Ο λόγος για τις προθεσμιακές καταθέσεις, οι οποίες σύμφωνα με τις τράπεζες, μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0% δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης.
Γεγονός που μπορεί να «ξεκλειδώσει» κεφάλαια που θα απορροφηθούν από την κτηματαγορά για όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις. Δεδομένο που αρχίζει να φαίνεται κυρίως στους Αθηναίους που αναζητούν εξοχική κατοικία, είτε σε χειμερινούς είτε σε θερινούς προορισμούς, αλλά και στην αγορά ακινήτου με στόχο την εκμετάλλευση μέσω των μακροχρόνιων συμβατικών μισθώσεων.
– Αύξηση καταθέσεων επιχειρήσεων: οι καταθέσεις των επιχειρήσεων συνεχίζουν να αυξάνονται εν μέσω κρίσης και με βάση τα τελευταία στοιχεία του Νοεμβρίου 2021 ξεπέρασαν τα 42 δισ. ευρώ, αγγίζοντας το υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας 20ετίας.
– Αρνητικά επιτόκια-επιβολή προμήθειας: Η προοπτική μονιμοποίησης του πληθωρισμού σε υψηλά επίπεδα, τα υψηλά υπόλοιπα επιχειρήσεων σε συνάρτηση με τη στάση που θα κρατήσει η ΕΚΤ στο θέμα των βασικών επιτοκίων, έχει βάλει στο τραπέζι των πιστωτικών ιδρυμάτων τη σκέψη επιβολής αρνητικών επιτοκίων. Πρακτική που ακολουθούν και άλλες χώρες της Ε.Ε . Σε περίπτωση ενεργοποίησης – δεν θα αφορά καταθέσεις νοικοκυριών – πολλές επιχειρήσεις θα στραφούν σε αγορά ιδιόκτητων επαγγελματικών ακινήτων ή/και επενδύσεις σε ακίνητα με στόχο την απόδοση και την υπεραξία.
