Εναλλακτικούς τρόπους προώθησης και διάθεσης κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση προτείνουν στην ελληνική αγορά μια σειρά από καινοτόμες πλατφόρμες και υπηρεσίες που έχουν ξεκινήσει να λειτουργούν το τελευταίο διάστημα.

Πρόκειται, κατά κανόνα, για νεοφυείς επιχειρήσεις που επενδύουν στην ψηφιακή τεχνολογία, αναπτύσσουν ψηφιακές πλατφόρμες προώθησης ακινήτων και υπηρεσιών γύρω από αυτά και επιχειρούν να μειώσουν τη γραφειοκρατία που συνοδεύει την απόκτηση ή την ενοικίαση ακινήτου σήμερα, τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους χρήστες.

Πώληση και επαναμίσθωση

Μία από τις νέες πλατφόρμες στην αγορά κατοικίας είναι η Releaz, που επιχειρεί να εισαγάγει το χρηματοδοτικό εργαλείο της πώλησης και επαναμίσθωσης στην αγορά κατοικίας, κάτι που δεν έχει επιχειρηθεί στο παρελθόν, όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής.

Οπως αναφέρουν οι εμπνευστές της Releaz, η νέα πλατφόρμα στοχεύει στην κάλυψη δύο κενών στην αγορά. Το πρώτο αφορά στην αδυναμία των ιδιοκτητών να αντλήσουν ρευστότητα από το εγχώριο τραπεζικό σύστημα, χρησιμοποιώντας τα ακίνητά τους και το δεύτερο αφορά στην απουσία μιας πλατφόρμας προώθησης ακινήτων αποκλειστικά για επενδυτές που αναζητούν ελκυστικές τιμές αγοράς, σε συνδυασμό με μισθωτικές αποδόσεις.

Σύμφωνα με τον κ. Ανδρέα Γιακουμέλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Releaz, «στόχος μας είναι να παράσχουμε στους ιδιοκτήτες ακινήτων ένα χρηματοδοτικό εργαλείο, που θα δώσει ίσως λύση σε προβλήματα ρευστότητας, θα καλύψει υποχρεώσεις, ή ακόμα και θα χρηματοδοτήσει νέες επενδύσεις, ή π.χ. την επιχείρησή τους, αξιοποιώντας το ακίνητό τους χωρίς να χρειαστεί να αποχωρήσουν από το σπίτι τους». Κατά βάση, η λύση απευθύνεται σε ιδιοκτήτες κατοικιών που αναζητούν ρευστότητα, όπως για παράδειγμα, όσοι αναζητούν αυτήν την περίοδο συναινετικές λύσεις με τους δανειστές-πιστωτές τους.

«Πιθανοί πελάτες μας είναι όσων τα στεγαστικά δάνεια συνεχίζουν να εξυπηρετούνται, αλλά η υπολειπόμενη οφειλή είναι χαμηλότερη της αξίας του ακινήτου. Αυτοί οι άνθρωποι θα μπορούσαν να πωλήσουν το ακίνητο χωρίς να χάσουν τη δυνατότητα να συνεχίσουν να μένουν σε αυτό. Αντιθέτως, θα παραμείνουν ως μισθωτές, διατηρώντας το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου, έπειτα από συγκεκριμένη διάρκεια, π.χ. πέντε ετών», σημειώνει ο κ. Χριστόδουλος Παπαχρήστου, επικεφαλής λειτουργιών της Releaz.

Με βάση το μοντέλο της εταιρείας, οι επενδυτές εξασφαλίζουν ετησιοποιημένη απόδοση της τάξεως του 4%-6% της τιμής πώλησης του ακινήτου από τα ενοίκια κι ένα επιπλέον ποσοστό της τάξεως του 2%-4% από τη μεταπώληση του ακινήτου ή συνολικά 8%. Οι ιδιοκτήτες που διακόπτουν τη μίσθωση πριν από τη λήξη της πενταετίας ή αθετούν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις χάνουν αυτόματα το δικαίωμα επαναγοράς.

Αν με το πέρας της πενταετίας δεν ασκηθεί το δικαίωμα επαναγοράς, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να επαναδιαπραγματευθεί την εκ νέου ενοικίαση του ακινήτου, είτε με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη είτε με νέους ενδιαφερόμενους, ή ακόμα και να πουλήσει το ακίνητο, καθώς δεν θα έχει καμία δέσμευση έναντι του αρχικού κατόχου του ακινήτου. Η χρέωση της υπηρεσίας είναι 2% επί της τιμής για τον πωλητή και 2% για τον αγοραστή. Μέχρι σήμερα, διαπιστώνεται ότι το μεγαλύτερο ενδιαφέρον αφορά ακίνητα αξίας από 150.000 έως 300.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως στο κέντρο της Αθήνας, κάτι που ισχύει τόσο για τους πωλητές όσο και για τους επενδυτές.

Συνιδιοκτησία σε εξοχικά

Με στόχο τον τομέα των εξοχικών κατοικιών, έχει συσταθεί και η Flyway, η οποία αποτελεί το νέο δημιούργημα του κ. Νίκου Δρανδάκη (Beat). Πρόκειται για μια πλατφόρμα που εισάγει το μοντέλο της συνιδιοκτησίας στην εξοχική κατοικία. «Την ιδέα εμπνεύστηκα μέσα από έναν προσωπικό μου προβληματισμό, καθώς ήθελα την εμπειρία ενός πολυτελούς εξοχικού, αλλά με δεδομένο ότι δεν θα το χρησιμοποιούσα για πάνω από τρεις-τέσσερις εβδομάδες τον χρόνο, δεν μπορούσα να συμβιβαστώ με την ιδέα ότι θα έπρεπε να πληρώσω 1 ή 2 εκατ. ευρώ για την αγορά ενός τέτοιου ακινήτου», αναφέρει ο κ. Δρανδάκης.

Ετσι, με αφορμή και μια αντίστοιχη υπηρεσία στις ΗΠΑ, η Flyway στοχεύει στο να καταστήσει τα εξοχικά πολυτελείας, κόστους από 1 έως 5 εκατ. ευρώ, προσβάσιμα για περισσότερους ενδιαφερόμενους. Η εταιρεία συγκεντρώνει πολυτελείς κατοικίες που πωλούνται και αφού συλλέξει το σχετικό αγοραστικό ενδιαφέρον, διαμεσολαβεί για την απόκτησή τους ή προχωράει ακόμα και η ίδια στην απόκτησή τους και στη συνέχεια τα μεταπωλεί στους νέους ιδιοκτήτες και προχωράει στη διαχείρισή τους για λογαριασμό τους (π.χ. συντήρηση, φύλαξη, καθαρισμός).

Ουσιαστικά, ο κάθε ενδιαφερόμενος αγοράζει ένα μερίδιο του ακινήτου, με αποτέλεσμα να προκύπτουν έως και οκτώ διαφορετικοί ιδιοκτήτες. Για καθέναν εξ αυτών αναλογούν 44 ημέρες χρήσης του σπιτιού σε ετήσια βάση. Για ένα ακίνητο κόστους 1 εκατ. ευρώ, το ελάχιστο τίμημα (1/8) ανέρχεται σε 125.000 ευρώ. Αν θέλει κανείς περισσότερο χρόνο, μπορεί να αποκτήσει μεγαλύτερο μερίδιο στο ακίνητο.

Κατά τον κ. Δρανδάκη, το συνηθισμένο πρόβλημα της ζήτησης του ακινήτου τις ίδιες μέρες του χρόνου, επιλύεται μέσω της μεικτής πελατείας (Ελλήνων και ξένων). Ο Ιούλιος και ο Αύγουστος είναι μήνες υψηλής ζήτησης, αλλά κυρίως για τους Ελληνες, καθώς πολλοί ξένοι έχουν διαφορετικές περιόδους διακοπών. Ωστόσο, το σημαντικότερο είναι ότι τα ακίνητα αυτά (αρκετά εξ αυτών θα είναι και εντός Αττικής) δεν θα είναι μόνο για τις θερινές διακοπές, αλλά και για απομακρυσμένη εργασία.

Στοκ χιλιάδων κατοικιών και αλλαγές στα δάνεια

Η αναζήτηση εναλλακτικών μορφών αξιοποίησης κατοικιών θα αποτελέσει βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Το μοντέλο της τραπεζικής χρηματοδότησης δεν πρόκειται να επιστρέψει στις παλιές του «δόξες», καθώς η αυστηροποίηση των κριτηρίων δανειοδότησης ήρθε για να μείνει.

Σήμερα, οι τράπεζες δανειοδοτούν έως το 80% της αξίας τού προς απόκτηση ακινήτου, αλλά σε πολλές περιπτώσεις το ποσοστό αυτό είναι χαμηλότερο, ακόμα και 50%, ανάλογα με το πιστοληπτικό προφίλ του εκάστοτε υποψήφιου δανειολήπτη. Αυτό σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα και μέσω ίδιων κεφαλαίων. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν μπορούν να αποκτήσουν κάποιο ακίνητο.

Οπως ανέφερε χαρακτηριστικά, σε πρόσφατο συνέδριο για την αγορά ακινήτων, ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, «έχουμε πελάτες που ξεκίνησαν για να αγοράσουν κατοικία και τελικά νοίκιασαν, καθώς το να εξασφαλίσει κανείς το απαιτούμενο ποσό στεγαστικού δανείου δεν είναι κάτι τόσο εύκολο, όσο στο παρελθόν, οι εξασφαλίσεις είναι διαφορετικές, το ίδιο και η αξιολόγηση του πιστοληπτικού προφίλ. Ασφαλώς, ορθώς συμβαίνει αυτό, καθώς έτσι αποφεύγεται η δημιουργία μιας νέας γενιάς μη εξυπηρετούμενων δανείων».

Παρατηρείται όμως το φαινόμενο αρκετών ενδιαφερόμενων που εμφανίζονται «εγκλωβισμένοι», ανθρώπων δηλαδή που κινούνται για την απόκτηση κατοικίας, προκειμένου να αποφύγουν τις μεγάλες τιμές ενοικίασης και τελικά διαπιστώνουν ότι δεν έχουν τη σχετική οικονομική δυνατότητα.

Την ίδια στιγμή, όμως, υπάρχει ένα απόθεμα χιλιάδων κατοικιών που βρίσκεται στα χέρια των εταιρειών διαχείρισης δανείων (servicers), το οποίο δεν είναι εφικτό να πωληθεί άμεσα, με αποτέλεσμα να αναζητούνται εναλλακτικές μορφές αξιοποίησης, όπως π.χ. η ενοικίαση. Σε μελλοντικό στάδιο, οι εταιρείες θα μπορούν να διαμορφώνουν χαρτοφυλάκια ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, που να προσφέρουν συγκεκριμένη απόδοση, τα οποία θα επιχειρήσουν να διαθέσουν σε θεσμικούς επενδυτές.