Στην απαρχή ενός εντελώς διαφορετικού μοντέλου ανάπτυξης και διαχείρισης κατοικιών εισέρχεται η ελληνική αγορά ακινήτων σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Η σταθερή αύξηση του αριθμού των ενοικιαστών και της ζήτησης για κατοικίες προς ενοικίαση αποτελεί τον βασικότερο «κινητήριο μοχλό» της εξέλιξης αυτής. Η ανάγκη για περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση ωθεί όλο και περισσότερους κατασκευαστές και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων προς τη δημιουργία συγκροτημάτων κατοικιών, με διαφορετικά χαρακτηριστικά, με έμφαση σε διαμερίσματα μικρής επιφάνειας.
Οπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, ο έτερος παράγοντας που αλλάζει τα δεδομένα στην αγορά κατοικίας είναι η μεγάλη άνοδος του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας. Ελληνες και ξένοι ιδιώτες επενδυτές αναζητούν διαμερίσματα για μακροχρόνια εκμίσθωση, με τα «βαλάντια» να εκκινούν από 50.000 ευρώ και να φτάνουν ακόμα και στο 1 εκατ. ευρώ. Τα υψηλά ενοίκια και οι προοπτικές μελλοντικών υπεραξιών ασφαλώς λειτουργούν ως σημαντικό δέλεαρ. Ωστόσο, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, μία ακόμη δομικότερη αιτία είναι η ανάγκη διασποράς του ρίσκου για όσους έχουν σημαντικές αποταμιεύσεις.
Οπως εξηγεί στην «Κ» η Ελένα Σιαπάνη, διευθύνουσα σύμβουλος της MIBS Group, εταιρείας ανάπτυξης κατοικιών, «από την περίοδο της οικονομικής κρίσης και ειδικά μετά τους κεφαλαιακούς ελέγχους, παρατηρήσαμε ότι αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των πελατών μας που είχαν αμιγώς επενδυτικό προσανατολισμό. Ηθελαν να αποκτήσουν μια κατοικία όχι για να μείνουν οι ίδιοι, αλλά για να την εκμεταλλευτούν μέσω της μακροχρόνιας ενοικίασης. Το κίνητρό τους ήταν να προστατεύσουν τις καταθέσεις τους. Αντί δηλαδή να τις κρατούν σε έναν τραπεζικό λογαριασμό, προτίμησαν να τοποθετήσουν τις αποταμιεύσεις τους σε κάποιο ακίνητο». Πρόκειται για μια εξέλιξη που οφείλεται ασφαλώς στον φόβο απώλειας των καταθέσεων, όπως συνέβη π.χ. στην περίπτωση της Κύπρου, με δεδομένο, άλλωστε, ότι η προστασία εξαντλείται στο ποσό των 100.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, όσοι είχαν π.χ. πάνω από το ποσό αυτό, θέλησαν να το τοποθετήσουν σε άλλα επενδυτικά προϊόντα, από ομόλογα και μετοχές, μέχρι ακίνητα.
Η αλλαγή στις αγοραστικές συνήθειες, ώθησε την MIBS στον να προσαρμόσει και η ίδια το μοντέλο λειτουργίας και τη στρατηγική της, προσφέροντας και τη δυνατότητα διαχείρισης των ακινήτων για λογαριασμό των αγοραστών των κατοικιών που κατασκευάζει. Σήμερα, η εταιρεία αναπτύσσει πάνω από 400 διαμερίσματα σε 20 επιμέρους κτίρια στην Αττική, με έμφαση στον Πειραιά και στα νότια προάστια.
Αλλη μία ουσιαστική διαφορά από το παρελθόν αφορά τις επιφάνειες των νέων διαμερισμάτων που δημιουργούνται. Σε αντίθεση με την κρατούσα επιλογή της δημιουργίας ακινήτων επιφάνειας 70-120 τ.μ., σχεδόν αποκλειστικά, προκειμένου να στεγαστεί μια οικογένεια, πλέον, η επιλογή πολλών εταιρειών είναι η ανάπτυξη μεγαλύτερου αριθμού ακινήτων μικρής επιφάνειας. Αντί δηλαδή για την κατασκευή π.χ. 10-15 διαμερισμάτων των 80-100 τ.μ. σε ένα κτίριο, αυτά περιορίζονται σε 5-6 διαμερίσματα και τα υπόλοιπα είναι επιφάνειας από 20 έως 50 τ.μ.
«Οι μικρές επιφάνειες είναι καταλληλότερες για έναν επενδυτή. Το κόστος είναι πιο προσιτό, καθώς απαιτούνται συνήθως 100.000 – 200.000 ευρώ και σπανιότερα 300.000 ευρώ και έτσι προτιμώνται περισσότερο», σημειώνει η κ. Σιαπάνη. Παράλληλα, όμως τα πιο μικρά διαμερίσματα, αφενός μεν βρίσκουν ευκολότερα μισθωτές, λόγω χαμηλότερης τελικής τιμής, αφετέρου δε η απόδοσή τους ανά τ.μ. επιφάνειας είναι υψηλότερη.
Αλλωστε, η στρατηγική αυτή υποστηρίζεται και από άλλους παράγοντες, με πιο χαρακτηριστικό το δημογραφικό. Στην τελευταία της έκθεση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) ανέφερε ότι με βάση την απογραφή του 2021, το πλήθος των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα, δηλαδή εργένηδες, συγκάτοικοι, διαζευγμένοι κ.τ.λ., αυξήθηκε κατά 26% (+319.770 νοικοκυριά) σε σύγκριση με το 2011 και το πλήθος των νοικοκυριών με έναν οικογενειακό πυρήνα (μόνος πατέρας/μόνη μητέρα) αυξήθηκε κατά 9% (+39.349 νοικοκυριά).
Ετσι, μονογονεϊκές οικογένειες, εργένηδες και διαζευγμένοι αποτελούν πλέον ένα αυξανόμενο ποσοστό της ζήτησης για την ενοικίαση κατοικιών, αρκετοί εξ αυτών ακόμη και επιπλωμένων, κάτι που αποτελεί άλλη μια ανερχόμενη τάση στην αγορά κατοικίας. Στις παραπάνω κατηγορίες προστίθενται επίσης οι φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη, αλλά και ψηφιακοί νομάδες, που επίσης επιλέγουν κυρίως το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ειδικά τους χειμερινούς μήνες. Αυτό επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της MIBS, καθώς, όπως σημειώνει η κ. Σιαπάνη, νέα ζευγάρια, επαγγελματίες, φοιτητές και ψηφιακοί νομάδες από το εξωτερικό αποτελούν το βασικό κοινό για τη μίσθωση μικρών διαμερισμάτων.
Οι δε αγοραστές που έχουν αποκλειστικό σκοπό την επένδυση με στόχο τη μακροχρόνια ενοικίαση είναι Ελληνες αλλά και ξένοι. Σε ό,τι αφορά το ελληνικό κοινό, πρόκειται για επαγγελματίες 30-45 ετών με κάποια αποταμίευση, που σε συνδυασμό με ένα ποσοστό δανεισμού επενδύουν σε ένα ακίνητο. Μάλιστα, ορισμένοι εξ αυτών δεν έχουν ιδιόκτητο ακίνητο και προτιμούν να μένουν και οι ίδιοι στο ενοίκιο, επενδύοντας τα κεφάλαιά τους για να έχουν ένα εισόδημα εφάμιλλο του ενοικίου τους και ασφαλώς και ένα ακίνητο για μελλοντική μεταπώληση.
Αναγκαία τα κίνητρα για περισσότερα σπίτια στην αγορά
Σε αντίθεση με ό,τι παρατηρείται σε πολλές χώρες του εξωτερικού, τόσο στην Ευρώπη όσο και στις ΗΠΑ, το μοντέλο της κατασκευής με στόχο την ενοικίαση (build to rent) δεν έχει ακόμα αναπτυχθεί στην ελληνική αγορά κατοικίας. Ωστόσο, όπως τονίζουν στελέχη της αγοράς, πρόκειται για το επόμενο βήμα, ειδικά για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.
Η ανάπτυξη κτιρίων μεγάλης κλίμακας και ακόμη περισσότερο η ανακατασκευή υφισταμένων με αλλαγή χρήσης σε κατοικίας θεωρείται από πολλούς βασική προϋπόθεση για να δημιουργηθούν πολλά διαμερίσματα αποκλειστικά προς ενοικίαση και ακόμη περισσότερο με έμφαση σε ανθρώπους μικρών και μεσαίων εισοδημάτων. Ωστόσο, το κόστος της γης και της κατασκευής είναι απαγορευτικό στις περισσότερες περιπτώσεις, ενώ απουσιάζουν και οι οικονομίες κλίμακας (το μέγεθος), καθώς πολλά από τα μεγάλα και κενά κτίρια της Αττικής είναι δύσκολο να αξιοποιηθούν με χαμηλό κόστος, είτε λόγω πολεοδομικών δυσκολιών είτε λόγω πολυϊδιοκτησίας και νομικών εκκρεμοτήτων.
«Για να λειτουργήσει η προσιτή κατοικία, χρειάζεται το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο δεν υπάρχει σήμερα. Το κόστος κατασκευής που αυξάνεται συνεχώς και πλέον και τα υψηλά επιτόκια είναι απαγορευτικά για να δημιουργήσει κανείς προσιτή κατοικία, δηλαδή ακίνητα όπου το προσφερόμενο ενοίκιο να μην υπερβαίνει το 30% του μηνιαίου εισοδήματος του εργαζομένου», ανέφερε στις αρχές της εβδομάδας ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand Real Estate, μιλώντας στο συνέδριο του ΤΕΕ «Green Deal». Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτό που είναι σημαντικό είναι να θεσμοθετηθούν ειδικά κίνητρα, όπως ο μειωμένος ΦΠΑ στην κατασκευή και φορολογικά κίνητρα για κάποια συγκεκριμένη χρονική περίοδο (π.χ. απαλλαγή από τον φόρο για έσοδα από ενοίκια), παράλληλα με την υποχρέωση του ιδιώτη να τα εκμισθώνει για το ίδιο διάστημα.
Η Dimand σχεδιάζει την ανάπτυξη χιλιάδων νέων κατοικιών σε υφιστάμενα ακίνητα που έχει αποκτήσει ή έχει προσυμφωνήσει να αποκτήσει (σε συνεργασία με τους ιδιοκτήτες τους), ακριβώς με στόχο τη δημιουργία προσιτών διαμερισμάτων προς ενοικίαση, χωρίς να απαιτείται επιδότηση. Ωστόσο, οι συζητήσεις που γίνονται με στελέχη της κυβέρνησης για τη δημιουργία του απαιτούμενου θεσμικού πλαισίου εστιάζει ακριβώς σε κίνητρα οικονομικής φύσεως και όχι και πολεοδομικού χαρακτήρα (π.χ. αυξημένος συντελεστής), εξαιτίας της περιπλοκότητας που θα είχε κάτι τέτοιο σε επίπεδο νομικό, μέσω προσφυγών στο ΣτΕ και νέων πολυετών καθυστερήσεων. «Ελπίζω η Ελλάδα να είναι από τις πρώτες χώρες που θα εφαρμόσει ένα τέτοιο πρόγραμμα δημιουργίας προσιτών κατοικιών μέσω και της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, κάτι που ήδη προωθούν κι άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, όπως η Ισπανία, η Ιταλία και η Πορτογαλία, προκειμένου να αντιμετωπίσουν τη στεγαστική κρίση», σημείωσε ο κ. Ανδριόπουλος.
Η ανάπτυξη χιλιάδων προσιτών κατοικιών προς ενοικίαση, σε συνδυασμό και με τις κοινωνικές κατοικίες που σχεδιάζονται από την ίδια την πολιτεία, σε πρώτη φάση στα τρία πρώην στρατόπεδα του υπουργείου Εθνικής Αμυνας, αποτελούν σημαντικό σκέλος της αντιμετώπισης του στεγαστικού, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.
Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς, τα συγκροτήματα κατοικιών μισθωμένων έναντι προσιτών ενοικίων είναι ένα νέο επενδυτικό προϊόν, ειδικά στην Ευρώπη, το οποίο καταγράφει σημαντικά αυξημένη ζήτηση από θεσμικά επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Ωστόσο, σε αντίθεση με τους τυπικούς επενδυτές, αυτά τα funds δεν αναζητούν υψηλές αποδόσεις, ακριβώς λόγω και του κοινωνικού χαρακτήρα που έχουν τέτοιες επενδύσεις, στο πλαίσιο του ESG. Αυτό διευκολύνει τον σχεδιασμό επενδυτών, όπως η Dimand, που γνωρίζουν ότι θα έχουν και την προοπτική αποεπένδυσης, μετά την ολοκλήρωση της εκάστοτε επένδυσης.
Περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος για τέτοια έργα, είναι ο Ελαιώνας, όπου υπάρχει σημαντικός όγκος ακινήτων μεγάλης επιφάνειας, η πρώην βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου, ο Πειραιάς και τα προάστιά του, όπως επίσης και τα Μεσόγεια ή περιοχές που βρίσκονται κοντά στον άξονα της Εθνικής Οδού.
