Η απόκτηση κατοικίας εξελίσσεται σε ολοένα δυσκολότερη υπόθεση για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς οι υψηλές τιμές των ακινήτων, η επιδείνωση των εισοδηματικών προσδοκιών και οι ανησυχίες για νέα αύξηση του κόστους δανεισμού δημιουργούν ένα ασφυκτικό περιβάλλον για τους υποψήφιους αγοραστές. Η νέα έρευνα της Τράπεζας Πειραιώς για το τρίτο τρίμηνο του 2026 αποτυπώνει την έντονη απαισιοδοξία που επικρατεί στην αγορά κατοικίας, με το 60%–70% των νοικοκυριών να χαρακτηρίζει σταθερά την περίοδο «καθόλου ευνοϊκή» για αγορά ακινήτου, την ώρα που οι προσδοκίες για περαιτέρω ανατιμήσεις ενισχύονται.
Το πλέον ανησυχητικό στοιχείο είναι ότι η επιδείνωση δεν περιορίζεται μόνο στη δυνατότητα αγοράς κατοικίας, αλλά επεκτείνεται στις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για την οικονομική τους κατάσταση και την πορεία των επιτοκίων. Ο συνολικός Δείκτης Στεγαστικού Κλίματος υποχώρησε στις 43,6 μονάδες, καταγράφοντας τη χαμηλότερη επίδοσή του από το τέταρτο τρίμηνο του 2023, όταν ξεκίνησε η έρευνα, αλλά και τη μεγαλύτερη ετήσια πτώση, κατά 2,2 μονάδες.
Η εικόνα αυτή ενισχύει τους προβληματισμούς για τις προοπτικές της κτηματαγοράς, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να βρίσκεται αντιμέτωπη με τις αυξημένες τιμές, ενώ οι οικονομικές δυνατότητες των αγοραστών εμφανίζουν σημάδια εξασθένησης.
Αγορά κατοικίας μόνο για όσους έχουν οικονομική δυνατότητα
Τα στοιχεία της έρευνας αναδεικνύουν τη μεγάλη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στην αγοραστική δυνατότητα των ελληνικών νοικοκυριών. Ο Δείκτης Κλίματος Αγοράς Κατοικίας διαμορφώθηκε μόλις στις 12,8 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, παραμένοντας σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και πολύ μακριά από το ουδέτερο όριο των 50 μονάδων.
Η συγκεκριμένη επίδοση επιβεβαιώνει ότι οι συνθήκες για την απόκτηση κατοικίας θεωρούνται ιδιαίτερα δυσμενείς. Μάλιστα, σε όλη την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας, το ποσοστό όσων χαρακτηρίζουν την τρέχουσα συγκυρία «καθόλου ευνοϊκή» κινείται σταθερά μεταξύ 60% και 70%.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Πειραιώς, η εικόνα αυτή αντανακλά την αίσθηση των νοικοκυριών ότι είτε η αγορά κατοικίας βρίσκεται εκτός των οικονομικών τους δυνατοτήτων είτε δεν μπορούν να αποκτήσουν ακίνητο που να καλύπτει πλήρως τις στεγαστικές τους ανάγκες. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και νοικοκυριά που διαθέτουν αποταμιεύσεις ή πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό αντιμετωπίζουν σημαντικούς περιορισμούς ως προς την επιλογή κατοικίας.
Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη κοινωνική διάσταση, καθώς η δυσκολία απόκτησης στέγης επηρεάζει όχι μόνο τις οικονομικές αποφάσεις, αλλά και τον οικογενειακό προγραμματισμό, τη δημιουργία νέων νοικοκυριών και τις δημογραφικές προοπτικές.
Νέες ανατιμήσεις βλέπουν οι Έλληνες – Στις 74,1 μονάδες οι προσδοκίες
Παρά το ιδιαίτερα αρνητικό κλίμα για τους αγοραστές, οι προσδοκίες για την πορεία των τιμών παραμένουν έντονα ανοδικές. Ο Δείκτης Προσδοκιών Τιμών Αγοράς Κατοικίας εκτινάχθηκε στις 74,1 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, από 68,1 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, καταγράφοντας την υψηλότερη τιμή από την έναρξη της έρευνας.
Σε ετήσια βάση, ο δείκτης ενισχύθηκε κατά 4,2 μονάδες, αντιστρέφοντας την τάση αποκλιμάκωσης των προσδοκιών που είχε αρχίσει να διαμορφώνεται μετά το τέταρτο τρίμηνο του 2024. Η συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών θεωρεί πολύ ή αρκετά πιθανό οι τιμές αγοράς κατοικιών να αυξηθούν μέσα στους επόμενους 12 μήνες.
Το εύρημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς έρχεται σε αντίθεση με τη σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών κατοικιών που καταγράφεται στον σχετικό δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος. Οι αναλυτές της Πειραιώς επισημαίνουν ότι μένει να αποδειχθεί εάν η αναζωπύρωση των προσδοκιών αποτελεί την αρχή ενός νέου κύκλου ανατιμήσεων στην αγορά κατοικίας ή εάν αντανακλά κυρίως τις γενικότερες πληθωριστικές ανησυχίες των νοικοκυριών.
Σε κάθε περίπτωση, η προσδοκία περαιτέρω ανόδου των τιμών, σε συνδυασμό με την περιορισμένη αγοραστική δυνατότητα, διαμορφώνει ένα ιδιαίτερα δύσκολο περιβάλλον για όσους αναζητούν κατοικία.
Οι πωλητές εξακολουθούν να έχουν το πάνω χέρι
Η μεγάλη αντίθεση ανάμεσα στις δυνατότητες αγοραστών και πωλητών αποτελεί ένα από τα σταθερότερα χαρακτηριστικά της ελληνικής κτηματαγοράς. Ενώ ο δείκτης αγοράς κατοικίας βρίσκεται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, ο Δείκτης Κλίματος Πώλησης Κατοικίας διαμορφώνεται στις 50 μονάδες, στο ουδέτερο όριο.
Παράλληλα, περίπου 40%–45% των ερωτηθέντων χαρακτηρίζει την περίοδο πολύ ή αρκετά ευνοϊκή για την πώληση κατοικίας. Η διαφοροποίηση εξηγείται από το γεγονός ότι οι υψηλές τιμές, που αποτελούν εμπόδιο για τους αγοραστές, λειτουργούν ευνοϊκά για όσους διαθέτουν ακίνητα προς πώληση.
Η Πειραιώς χαρακτηρίζει την ελληνική κτηματαγορά ως «αγορά πωλητών», διαπίστωση που επιβεβαιώνεται σε όλη την περίοδο της έρευνας. Πάντως, κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2026 ο δείκτης πώλησης παραμένει σχετικά σταθερός, στοιχείο που υποδηλώνει ότι οι δυνητικοί πωλητές βρίσκονται σε στάση αναμονής.
Φόβοι για ακριβότερα στεγαστικά δάνεια
Ένας ακόμη παράγοντας που επιβαρύνει τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας είναι η μεταβολή των προσδοκιών για τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ο σχετικός δείκτης υποχώρησε στις 28,8 μονάδες το τρίτο τρίμηνο του 2026, από 33,4 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, καταγράφοντας τη χαμηλότερη επίδοση της περιόδου.
Η ετήσια πτώση διαμορφώθηκε στις 4,7 μονάδες, αποτυπώνοντας την ενίσχυση των ανησυχιών για την πορεία του κόστους χρηματοδότησης. Σύμφωνα με την έρευνα, η ΕΚΤ είχε προχωρήσει προηγουμένως σε αποκλιμάκωση των παρεμβατικών επιτοκίων από το 4% στο 2%, ωστόσο η μείωση αυτή δεν έγινε ουσιαστικά αντιληπτή από μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.
Η Πειραιώς επισημαίνει ότι οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν τις μηνιαίες δόσεις των στεγαστικών δανείων ως σταθερό επιβαρυντικό παράγοντα του οικογενειακού προϋπολογισμού. Η ανάλυση συνδέει επίσης την επιδείνωση των προσδοκιών με τη νέα αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ από το 2% στο 2,5%, αναφέροντας προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο προς το 3%–3,25%.
Η εξέλιξη αυτή εντείνει την αβεβαιότητα για όσους σχεδιάζουν να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού.
Στο κόκκινο και οι προσδοκίες για τα εισοδήματα
Ακόμη πιο ανησυχητική είναι η εικόνα που προκύπτει από τις εκτιμήσεις των νοικοκυριών για την οικονομική τους κατάσταση. Ο Δείκτης Μελλοντικής Εισοδηματικής Κατάστασης υποχώρησε στις 46,9 μονάδες, από 51,5 μονάδες το δεύτερο τρίμηνο του 2026.
Πρόκειται για τη χαμηλότερη επίδοση της εξεταζόμενης περιόδου, με την ετήσια μεταβολή να διαμορφώνεται στις -8,8 μονάδες, τη μεγαλύτερη πτώση που έχει καταγραφεί στον συγκεκριμένο δείκτη. Η μεταβολή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς μέχρι πρόσφατα οι προσδοκίες των νοικοκυριών για το μελλοντικό τους εισόδημα διατηρούνταν σταθερά σε θετικό έδαφος.
Ανάλογη είναι η εικόνα και για την τρέχουσα οικονομική κατάσταση. Ο σχετικός δείκτης υποχώρησε στις 49,3 μονάδες, από 53,6 μονάδες το προηγούμενο τρίμηνο, περνώντας επίσης κάτω από το ουδέτερο όριο των 50 μονάδων. Σε ετήσια βάση, η πτώση διαμορφώθηκε στις 3,9 μονάδες.
Η ταυτόχρονη επιδείνωση των δύο δεικτών αποτελεί ένδειξη ότι τα νοικοκυριά εμφανίζονται περισσότερο επιφυλακτικά τόσο για τη σημερινή οικονομική τους κατάσταση όσο και για τις προοπτικές του επόμενου δωδεκαμήνου. Για την αγορά κατοικίας, η εξέλιξη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η απόφαση αγοράς ακινήτου προϋποθέτει όχι μόνο επαρκές σημερινό εισόδημα, αλλά και εμπιστοσύνη στη δυνατότητα αποπληρωμής των οικονομικών υποχρεώσεων σε βάθος χρόνου.
Η στεγαστική κρίση και ο κίνδυνος νέας επιδείνωσης
Στη συνολική αποτίμηση των ευρημάτων, η Τράπεζα Πειραιώς επισημαίνει ότι η εικόνα της αγοράς κατοικίας παραμένει συγκρατημένα θετική ως προς τη δυναμική των τιμών και τις συνθήκες πώλησης, ωστόσο η ανησυχία των νοικοκυριών για το μέλλον ενισχύεται σημαντικά. Η μεταστροφή των προσδοκιών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2026 εντοπίζεται στο σύνολο των επιμέρους ερωτημάτων της έρευνας.
Οι αναλυτές υπογραμμίζουν ότι δεν θα ήταν ασφαλές να εξαχθούν οριστικά συμπεράσματα από τα αποτελέσματα ενός μόνο τριμήνου. Εάν, ωστόσο, η επιδείνωση επιβεβαιωθεί στις επόμενες μετρήσεις, ενδέχεται να αποτελέσει την πρώτη ένδειξη μιας ευρύτερης αλλαγής στη δυναμική της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας.
Ως βασικοί κίνδυνοι αναφέρονται η γεωπολιτική αβεβαιότητα, η ενεργειακή ανασφάλεια, η άνοδος του πληθωρισμού και η αύξηση του κόστους χρήματος. Η συγκυρία δημιουργεί ένα σύνθετο πρόβλημα: από τη μία πλευρά οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξακολουθούν να επωφελούνται από τις υψηλές αποτιμήσεις και από την άλλη οι υποψήφιοι αγοραστές αντιμετωπίζουν ολοένα μεγαλύτερες δυσκολίες να αποκτήσουν κατοικία.
Το κρίσιμο ζήτημα για το επόμενο διάστημα είναι εάν η υποχώρηση της εμπιστοσύνης θα μεταφραστεί σε περιορισμό της ζήτησης και επιβράδυνση των συναλλαγών ή εάν οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται, παρά την εξασθένηση της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών.
Το βασικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να ευνοεί τους πωλητές, την ώρα που η απόκτηση στέγης απομακρύνεται από τις οικονομικές δυνατότητες μεγάλου μέρους των νοικοκυριών. Και ενώ οι προσδοκίες για νέες ανατιμήσεις ενισχύονται, η εμπιστοσύνη στα εισοδήματα και στις προοπτικές χρηματοδότησης υποχωρεί, δημιουργώντας μια ολοένα μεγαλύτερη απόσταση ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στις δυνατότητες των αγοραστών.
