Από την 1η Ιουλίου ξεκινά η μετάβαση σε ένα νέο πολεοδομικό καθεστώς, καθώς οι πρώτες πρότυπες πολεοδομίες ενσωματώνονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Πρόκειται για το πρώτο πρακτικό βήμα μιας εκτεταμένης διοικητικής αναδιάρθρωσης, που αλλάζει ριζικά τον φορέα στον οποίο θα υπάγονται οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ).

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό σχεδιασμό, έως τις αρχές του 2027 το νέο σύστημα θα καλύπτει το σύνολο της επικράτειας, αντικαθιστώντας οριστικά τις δημοτικές πολεοδομίες.

Πιλοτική εφαρμογή με αυστηρό χρονοδιάγραμμα

Οι πρώτες ΥΔΟΜ που εντάσσονται στο νέο σχήμα θα λειτουργήσουν ως «πρότυπα κέντρα δόμησης», όπου θα δοκιμαστούν:

  • νέες διαδικασίες ελέγχου,
  • ενιαία πρωτόκολλα,
  • ψηφιακή διαχείριση φακέλων,
  • νέο μοντέλο στελέχωσης.

Στόχος της κυβέρνησης είναι να τερματιστεί το σημερινό κατακερματισμένο σύστημα, στο οποίο δεκάδες πολεοδομίες λειτουργούν με διαφορετικές ερμηνείες και ταχύτητες. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν:

  • οι αποκλίσεις στην εφαρμογή του ΝΟΚ,
  • η άνιση διαχείριση της εκτός σχεδίου δόμησης, όπου άλλες πολεοδομίες εκδίδουν άδειες και άλλες όχι.

Η ευθύνη περνά πλέον σε έναν ενιαίο φορέα, τον Εθνικός Οργανισμός Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης, με κοινή διοίκηση, έναν διοικητή και δύο υποδιοικητές για:

  • Κτηματολόγιο
  • Δόμηση

Γιατί επιλέχθηκε το Κτηματολόγιο

Κυβερνητικές πηγές επισημαίνουν ότι το Κτηματολόγιο:

  • διαθέτει πανελλαδική παρουσία,
  • έχει ψηφιοποιημένες βάσεις δεδομένων,
  • επιτρέπει τη σύνδεση της οικοδομικής άδειας με σαφή στοιχεία ιδιοκτησίας.

Οι μηχανικοί θα συνεχίσουν να υποβάλλουν ψηφιακά τους φακέλους, ωστόσο:

  • οι έλεγχοι θα είναι υποχρεωτικοί πριν την έναρξη εργασιών,
  • δημιουργείται μητρώο ανεξάρτητων ελεγκτών,
  • εισάγονται αυτοματοποιημένα εργαλεία ιεράρχησης ελέγχων.

Αντίδραση ΚΕΔΕ και δικαστική προσφυγή

Το σχέδιο έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας, η οποία κάνει λόγο για:

  • θεσμική αποδυνάμωση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης,
  • αφαίρεση κρίσιμων αρμοδιοτήτων,
  • απουσία ουσιαστικού διαλόγου.

Οι δήμοι έχουν προαναγγείλει προσφυγή στη Δικαιοσύνη, υποστηρίζοντας ότι η μεταφορά της αδειοδότησης στο κεντρικό κράτος παραβιάζει την αυτοτέλεια της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Η κυβέρνηση, από την πλευρά της, επιμένει ότι το νέο μοντέλο θα εξασφαλίσει:

  • ταχύτερες διαδικασίες,
  • ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας,
  • αυξημένη διαφάνεια.

Αυθαίρετα και μεταβιβάσεις: Προς παράταση η ρύθμιση

Παράλληλα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εξετάζει παράταση της προθεσμίας τακτοποίησης αυθαιρέτων Κατηγοριών 1–4, καθώς πλησιάζει η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου 2026.

Ο φόβος μαζικού παγώματος μεταβιβάσεων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές) είναι έντονος, λόγω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία συχνά αποκαλύπτει παλιές πολεοδομικές παραβάσεις που μπλοκάρουν τη συναλλαγή.

Τα σενάρια στο τραπέζι

Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, εξετάζονται:

  • γενική παράταση της προθεσμίας τακτοποίησης ή
  • στοχευμένη ρύθμιση, που θα επιτρέπει τη διόρθωση μικρών και μεσαίων παραβάσεων κατά τη μεταβίβαση.

Αμετακίνητη παραμένει η κυβερνητική κόκκινη γραμμή:

Καμία νομιμοποίηση αυθαιρέτων μετά τον Ιούλιο του 2011, όριο που απορρέει από τη νομολογία του Συμβούλιο της Επικρατείας.

Το αδιέξοδο της Κατηγορίας 5

Παραμένει άλυτο το ζήτημα των αυθαιρέτων Κατηγορίας 5, εκτός ρύθμισης από το 2020. Πρόκειται για μεγάλα ιδιωτικά και δημόσια κτίρια, τα οποία:

  • δεν μπορούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης,
  • αποκλείονται από χρηματοδοτικά εργαλεία,
    παρότι υπάρχουν διαθέσιμοι ευρωπαϊκοί πόροι.

Όπως επισημαίνει και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, το θεσμικό κενό καθηλώνει κτίρια με πραγματικές ανάγκες παρεμβάσεων.

Η ένταξη των πρότυπων πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο σηματοδοτεί μία από τις βαθύτερες αλλαγές στο σύστημα δόμησης των τελευταίων δεκαετιών. Με ορίζοντα το 2027, το στοίχημα δεν είναι μόνο η ταχύτητα, αλλά η αξιοπιστία, η ενιαία εφαρμογή του νόμου και η αποσυμφόρηση της αγοράς ακινήτων — σε ένα περιβάλλον όπου οι συγκρούσεις μόλις ξεκινούν.

Διαβάστε ακόμη: