Ολοένα και περισσότερους υποστηρικτές, ακόμη και εντός της κυβέρνησης, βρίσκει η σκέψη για επιβολή πλαφόν στις αυξήσεις στα ενοίκια, στα πρότυπα άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Ωστόσο, παρά την αναγνώριση του οξυμένου στεγαστικού προβλήματος, το οικονομικό επιτελείο δυσκολεύεται να προχωρήσει σε ένα δίκαιο και εφαρμόσιμο μοντέλο.
Ο βασικός λόγος δεν είναι ιδεολογικός. Είναι η εκτεταμένη φοροδιαφυγή στις μισθώσεις.
Δηλωμένα 203 ευρώ – Πραγματικά 600 και πάνω
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι οι ίδιοι οι ενοικιαστές δηλώνουν κατά μέσο όρο μόλις 203 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα. Το στοιχείο αυτό προέκυψε και από την πρόσφατη εκκαθάριση επιστροφών ενοικίων, ύψους 1,7 εκατ. ευρώ σε 6.722 δικαιούχους.
Αν αυτά τα ποσά ανταποκρίνονταν στην πραγματικότητα, το στεγαστικό πρόβλημα απλώς… δεν θα υπήρχε.
Στην αγορά, όμως, τα περισσότερα ενοίκια στις αστικές περιοχές κινούνται μεταξύ 600 και 1.000 ευρώ ή και υψηλότερα. Η τεράστια αυτή απόκλιση καθιστά αδύνατο τον υπολογισμό ενός ρεαλιστικού πλαφόν, χωρίς να βασίζεται σε στρεβλά δεδομένα.
Γιατί το πλαφόν είναι «ναρκοπέδιο»
Η κυβέρνηση εκτιμά ότι από το 2026, με τα νέα μέτρα κατά του «μαύρου χρήματος» (μείωση φόρων, επιστροφές, περιορισμός μετρητών, ψηφιακά συστήματα δηλώσεων), τα δηλωθέντα ενοίκια θα αυξηθούν.
Όμως, ακόμη και αν ο μέσος όρος ανέβει από τα 200 στα 300 ευρώ, αυτό θα σημαίνει μείωση της φοροδιαφυγής – όχι πραγματική αύξηση τιμών.
Σε αυτό το περιβάλλον, ένα πλαφόν:
- θα βασίζεται σε τεχνητά χαμηλές βάσεις,
- θα στρεβλώνει τη φορολογική εικόνα,
- θα πλήττει τις αποδόσεις ιδιοκτητών,
- θα αποσταθεροποιεί την αγορά.
Γι’ αυτό και παραμένει πολιτικά δύσκολο.
Τι κάνουν Γερμανία και Ισπανία
Σε άλλες χώρες, η ρύθμιση στηρίζεται σε αξιόπιστα δεδομένα.
Στη Γερμανία, εφαρμόζεται το σύστημα Mietpreisbremse, που περιορίζει τις αυξήσεις έως 10% πάνω από τον τοπικό μέσο όρο.
Στην Ισπανία, ο νόμος 12/2023 για το δικαίωμα στη στέγη επιβάλλει πλαίσιο σε περιοχές υψηλής πίεσης.
Στην Ελλάδα, αντίστοιχη βάση δεδομένων ουσιαστικά δεν υπάρχει.
Εκτόξευση και στις τιμές πώλησης
Το κύμα αυξήσεων στα ενοίκια συμπαρασύρει και τις τιμές αγοράς κατοικιών.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν:
- +13,9% το 2023
- +9,1% το 2024
- +7,7% το γ’ τρίμηνο 2025
Παράλληλα, οι νέες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 7,7%.
Κεντρικός μοχλός είναι η προσδοκώμενη απόδοση 5%–7% ετησίως, με βάση τα πραγματικά (όχι δηλωθέντα) ενοίκια, καθιστώντας τα ακίνητα ελκυστικό επενδυτικό προϊόν.
Η «σιωπηρή διόρθωση» της αγοράς
Παρά τις αυξήσεις, η αγορά δείχνει ήδη σημάδια κόπωσης.
Το κράτος δεν μπορεί να επιβάλει «κούρεμα». Το επιβάλλει, όμως, η πραγματικότητα.
Το 2024 καταγράφηκε αύξηση 23% στα ανείσπρακτα ενοίκια, με μέση απώλεια 3.355 ευρώ ανά ιδιοκτήτη. Πρακτικά, πολλοί εισέπραξαν 7 μήνες και έχασαν τους υπόλοιπους 5.
Η άτυπη διόρθωση γίνεται μέσω:
- καθυστερήσεων,
- μερικών πληρωμών,
- πρόωρων αποχωρήσεων,
- σιωπηρών «εκπτώσεων».
Η τριπλή θηλιά των ενοικιαστών
Ο σημερινός ενοικιαστής βρίσκεται αντιμέτωπος με:
- Υψηλό ενοίκιο
- Ενεργειακά και φορολογικά βάρη
- Συρρίκνωση εισοδήματος από ακρίβεια και επιτόκια
Σύμφωνα με τη Eurostat, πάνω από το 40% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 1/3 του εισοδήματός του για στέγαση – σχεδόν διπλάσιο ποσοστό από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Παράλληλα, έρευνα της διαΝΕΟσις δείχνει ότι:
- 1 στους 10 καθυστερεί ενοίκιο ή δόση,
- 60% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από 40% του εισοδήματός του για στέγη,
- οι ενοικιαστές έχουν 25% μεγαλύτερη επιβάρυνση από όσους πληρώνουν δάνειο.
Δόση ή ενοίκιο: Δύο κόσμοι
Όσοι πληρώνουν στεγαστικό δάνειο, μετά από 20–25 χρόνια αποκτούν περιουσία και μηδενίζουν τη δαπάνη.
Ο ενοικιαστής, αντίθετα, πληρώνει δια βίου – χωρίς ποτέ να «χτίζει» κεφάλαιο.
Η ανισορροπία αυτή εντείνει το κοινωνικό αδιέξοδο.
Όταν η αντοχή τελειώνει
Όταν το βάρος ξεπερνά τα όρια, η αγορά αντιδρά:
Όχι με διαπραγμάτευση.
Με καθυστέρηση ή μη πληρωμή.
Οι ενοικιαστές «κουρεύουν» στην πράξη το ενοίκιο, εγκαταλείποντας ή καθυστερώντας. Έτσι, το ονομαστικό ποσό παραμένει υψηλό, αλλά το πραγματικό μειώνεται.
Το πλαφόν στα ενοίκια σκοντάφτει στην Ελλάδα όχι σε πολιτική απροθυμία, αλλά σε στρεβλή φορολογική βάση. Με δηλωμένα μισθώματα-μαϊμού, καμία ρύθμιση δεν μπορεί να σταθεί.
Μέχρι να αποκαλυφθεί το πραγματικό μέγεθος της αγοράς, η «διόρθωση» θα συνεχίσει να γίνεται άτυπα: με καθυστερήσεις, απώλειες και κοινωνική πίεση.
