Πολυδιάστατο είναι πλέον το επενδυτικό ενδιαφέρον εγχώριων και ξένων θεσμικών επενδυτών για την ανάπτυξη νέων κτιρίων κατοικιών. Ενας τομέας που μέχρι πριν από λίγα χρόνια δεν βρισκόταν στα «ραντάρ» των μεγάλων ομίλων, φαίνεται πως πλέον αποκτά τη δική του θέση μεταξύ των επενδυτικών χαρτοφυλακίων και έχουν αρχίσει να προωθούνται και να υλοποιούνται οι πρώτες σημαντικές επενδύσεις. Ωστόσο, το μοντέλο που ακολουθείται δεν έχει σχέση με εκείνο των τοπικών οικοδομικών επιχειρήσεων, που αναπτύσσουν οικιστικά συγκροτήματα των 10-20 διαμερισμάτων έκαστο. Αντιθέτως, οι μεγάλοι όμιλοι επιδιώκουν να προσφέρουν στην αγορά σειρά συγκροτημάτων που αποτελούνται από δεκάδες ή ακόμη και εκατοντάδες διαμερίσματα, στο πλαίσιο ευρύτερων αναπλάσεων μεγάλων εκτάσεων ή κτιρίων μεγάλης κλίμακας.

Ασφαλώς, σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, δεν λείπουν και μικρότερα έργα. Για παράδειγμα η Prodea, σε συνεργασία με την εξειδικευμένη εταιρεία Livewise, υλοποιεί επενδυτικό πλάνο για την ανάπτυξη εκατοντάδων νεόδμητων διαμερισμάτων σε περιοχές κυρίως των βορείων προαστίων. Συγκεκριμένα, έχουν αποκτηθεί οικόπεδα σε Νέα Ερυθραία, Πολιτεία, Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, αλλά και στο Ελληνικό και την Κυψέλη, ενώ η εταιρεία εκμεταλλεύεται κι ένα συγκρότημα κατοικιών στην Καλλιθέα, που είναι πλήρως μισθωμένο κι έχει χαρακτήρα φοιτητικών κατοικιών.

«Η στεγαστική κρίση σημαίνει ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση για αγορά κατοικίας. Επομένως είναι φυσιολογικό να προσελκύονται και οι επενδυτές. Βλέπουμε ότι υπάρχει ζήτηση και για τις δύο μορφές επένδυσης, δηλαδή και για την ανάπτυξη κατοικιών με σκοπό την πώληση, κάτι που κάνουμε εμείς, αλλά και την ανάπτυξη κατοικιών με σκοπό την εκμετάλλευση, κάτι που κάνουν άλλες εταιρείες, π.χ. οι ΑΕΕΑΠ», αναφέρει στην «Κ» ο Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Dimand Real Estate.

Σύμφωνα με τον ίδιο, οι προοπτικές των αναπτύξεων με στόχο την πώληση θα συνεχίσουν να είναι θετικές και τα επόμενα χρόνια, κάτι που εξηγεί και την είσοδο όλο και περισσότερων θεσμικών επενδυτών και μεγάλων ομίλων. Η Dimand σχεδιάζει την ανάπτυξη τουλάχιστον 300 κατοικιών στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη τα επόμενα χρόνια, ενώ προωθεί και το μοντέλο των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων σε επιλεγμένα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της, αλλά και εκείνου του Skyline, στο οποίο είναι μέτοχος. Τα εν λόγω ακίνητα έχουν τουριστικό χαρακτήρα, καθώς προσφέρουν υπηρεσίες φιλοξενίας στους ενοίκους τους, ενώ μπορούν να πουληθούν απευθείας και ως επενδυτικό προϊόν σε ενδιαφερόμενους επενδυτές, είτε μεμονωμένους ιδιώτες είτε τρίτες εταιρείες.

Αυτή την περίοδο ξεκινάει η διαδικασία μετατροπής ενός από τα κτίρια του «Μινιόν» σε κατοικίες. Πρόκειται για το κτίριο που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Δώρου και Σατωβριάνδου, συνολικής επιφανείας 4.500 τ.μ. Σε αυτό θα φιλοξενηθούν 36 έως 40 διαμερίσματα, εκ των οποίων τα περισσότερα θα είναι από 65 τ.μ. έως 90 τ.μ., ενώ θα διαμορφωθούν και τέσσερα μεγαλύτερα ακίνητα των 120 τ.μ. Οσον αφορά το κόστος αγοράς, αυτό εκτιμάται ότι θα ξεπερνάει τα 6.000 ευρώ/τ.μ., μια και θα πρόκειται για κατοικίες σε ένα κτίριο πλήρως ανακαινισμένο και της υψηλότερης ενεργειακής κατηγορίας. Με βάση τα στοιχεία της Dimand, το 40% της ζήτησης προέρχεται από Ελληνες, που επιθυμούν να έχουν ένα pied-a-terre, δηλαδή ένα μικρό διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας για να μπορούν να μένουν όταν έχουν δουλειές στο κέντρο. Οι άνθρωποι αυτοί έχουν μεγαλύτερο ακίνητο σε άλλο σημείο της Αττικής και τους εξυπηρετεί να έχουν ακόμη ένα στο κέντρο της πόλης. Το υπόλοιπο 60% της ζήτησης προέρχεται είτε από εργένηδες είτε από νέα ζευγάρια που εργάζονται στο κέντρο και θέλουν να αποκτήσουν εκεί σπίτι. Παράλληλα, η εταιρεία έχει επενδύσει σε ακόμη επτά ακίνητα στη γύρω περιοχή της Πλατείας Ομονοίας και του κέντρου της Αθήνας, έχοντας και αυτόν τον προσανατολισμό κατά νου, δηλαδή της ανάπτυξης περισσοτέρων διαμερισμάτων, πέραν ασφαλώς άλλων πιθανών χρήσεων, που θα απευθύνονται σε μόνιμους κατοίκους. Αντίστοιχα, η Noval Property του ομίλου Viohalco έχει φέρει τη χρήση κατοικίας στο επίκεντρο της επένδυσης ύψους 170 εκατ. ευρώ, που προωθεί για την ανάπλαση της πρώην «Χαλκόρ», ενός βιομηχανικού ακινήτου που βρίσκεται στην οδό Πειραιώς 252 πλησίον της Ανωτάτης Σχολής Καλών Τεχνών και του Ιδρύματος Μείζονος Ελληνισμού. Αυτή την περίοδο προχωράει η αδειοδοτική ωρίμανση της επένδυσης, με τον σχεδιασμό της εταιρείας να προβλέπει τη δημιουργία δεκάδων διαμερισμάτων, που θα διατεθούν σε προσιτές τιμές ενοικίασης, με έμφαση σε νέα ζευγάρια και οικογένειες. Στόχος είναι να υπάρχει «ζωή» στο συγκρότημα, κάτι που επιτυγχάνεται με τη συγκεκριμένη προσέγγιση. Εκτός από κατοικίες, μεγάλο μέρος του ακινήτου θα περιλαμβάνει χώρους πρασίνου και πολιτισμού, που θα πλαισιώνονται από ένα ξενοδοχείο, καταστήματα, χώρους εστίασης και ενδεχομένως και κάποιους χώρους γραφείων.

Τα «μαύρα», πλεονέκτημα για μικρούς εργολάβους

Αν και τα κεφάλαια που θα μπορούσαν να «κινητοποιήσουν» οι μεγάλοι όμιλοι ακινήτων θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμα για τη σημαντική ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και την προσθήκη μεγάλου αριθμού νεόδμητων διαμερισμάτων, προκειμένου να αντιμετωπιστεί και το στεγαστικό πρόβλημα, φαίνεται πως οι επενδύσεις τους θα παραμείνουν επιλεκτικές και όχι μεγάλης κλίμακας, τουλάχιστον σε αντιστοιχία με εκείνες σε άλλες κατηγορίες ακινήτων.

Σύμφωνα με τον κ. Δήμτσα, αυτό δεν οφείλεται στη βούληση των εταιρειών. «Εμείς θεωρούμε ότι μακροπρόθεσμα έρχονται αλλαγές στο εμπορικό real estate, δηλαδή τα γραφεία, τα εμπορικά κέντρα και τα logistics, κυρίως λόγω της επανάστασης του Διαδικτύου (το είδαμε να συμβαίνει με το ηλεκτρονικό εμπόριο), αλλά και της τεχνητής νοημοσύνης, που θα επηρεάσει μελλοντικά τη ζήτηση γραφείων. Αυτό όμως που δεν θα αλλάξει είναι η ανάγκη των ανθρώπων για στέγη, ει δυνατόν προσιτή», εξηγεί ο κ. Δήμτσας. Ωστόσο, στην ελληνική αγορά ακινήτων και συγκεκριμένα την οικοδομή εξακολουθεί να υφίσταται «μαύρη» οικονομία, κάτι που γεννάει ανταγωνιστικό μειονέκτημα για τους μεγάλους ομίλους και αντίστροφα πλεονέκτημα για τους μικρότερους «παίκτες», που δραστηριοποιούνται τοπικά κι έχουν άλλη ευελιξία. Κύριος λόγος είναι ο ΦΠΑ στην κατασκευή, που δεν εκπίπτει και αντίστοιχα η αναστολή ισχύος ΦΠΑ στην πώληση, κάτι που λειτουργεί μειονεκτικά για τους «μεγάλους», επειδή δεν μπορούν να μετακυλίσουν μέρος του ΦΠΑ στους αγοραστές και υποχρεούνται να στραφούν σε αναπτύξεις υψηλού επιπέδου για να είναι βιώσιμα τα έργα τους, καθώς έτσι εξασφαλίζεται το απαιτούμενο περιθώριο κέρδους.

Αυτό φυσικά ισχύει και για τους «μικρούς», ωστόσο υπάρχουν κάποιοι εξ αυτών που ενδεχομένως να μην αποδίδουν το σύνολο του ΦΠΑ ήδη από το στάδιο της κατασκευής, αποκτώντας έτσι πλεονέκτημα και προσφέροντας τα ακίνητά τους σε χαμηλότερες τιμές. Η πραγματικότητα πάντως είναι ότι ενώ τη δεκαετία 2001-2011 κατασκευάζονταν 52.000 νέες κατοικίες κατά μέσον όρο σε ετήσια βάση, εκ των οποίων 31.000 στην Αττική, την επόμενη δεκαετία (2011-2021) οι αριθμοί αυτοί μειώθηκαν σε 26.000 και 4.500 αντιστοίχως. Η πτώση αυτή συνδέεται άμεσα και με τον χαμηλό αριθμό νέων στεγαστικών δανείων. Το 2023, ακόμη και με το πρόγραμμα «Σπίτι μου» χορηγήθηκαν μόλις 14.000 στεγαστικά δάνεια, έναντι 115.000 που είχαν χορηγηθεί το 2007, ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας ο δρ Βύρων Κοτζαμάνης, διευθυντής Ερευνών στο Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ).

Σύμφωνα με τον ίδιο, ο αποτελεσματικότερος τρόπος για να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα είναι η ανασύσταση ενός φορέα στεγαστικής πολιτικής, που θα αναλάβει να υλοποιήσει έργα ανάπτυξης νέων κατοικιών με κοινωνικό χαρακτήρα και σε μεγάλη κλίμακα. «Πρέπει να αξιοποιηθεί η δημόσια γη και τα ακίνητα της τοπικής αυτοδιοίκησης, των ιδρυμάτων και τα κληροδοτήματα, για να γίνουν νέες κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης και προσιτού ενοικίου. Στην Ελλάδα έχουμε μηδενικό αριθμό τέτοιων ακινήτων, τη στιγμή που σε χώρες όπως η Ολλανδία, η Αυστρία, η Σουηδία και άλλες, το 30% του συνολικού οικιστικού αποθέματος αφορά κοινωνικές κατοικίες προς ενοικίαση και το 15% κοινωνικές κατοικίες προς πώληση», ανέφερε ο κ. Κοτζαμάνης.

Σύμφωνα με τον κ. Δήμτσα, «σε άλλες χώρες υπάρχει στενότερη συνεργασία μεταξύ των ιδιωτικών φορέων ανάπτυξης ακινήτων και των τοπικών αρχών. Για παράδειγμα στο Λονδίνο, σε κάθε νέα κατασκευή, ακόμη και στις ακριβότερες συνοικίες της πόλης επιβάλλεται πλέον να δεσμεύεται ένα μέρος για κοινωνικούς σκοπούς. Ετσι αποφεύγεται και η γκετοποίηση, κάτι που συμβαίνει και στο Παρίσι», καταλήγει ο ίδιος.

Διαβάστε ακόμη: