Αυστηρούς κανόνες και περιορισμούς στην ανάπτυξη νέων τουριστικών επενδύσεων και δραστηριοτήτων σε κορεσμένους προορισμούς, σε συνδυασμό με στοχευμένα κίνητρα για την ανάπτυξη των λιγότερο ανεπτυγμένων περιοχών της χώρας, θεσμοθετεί οριστικά το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Με τη δημοσίευση της σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης, η χώρα αποκτά εθνικό χωροταξικό οδηγό που καλύπτει ένα ουσιαστικό θεσμικό κενό άνω της δεκαετίας, καθώς η αναθεώρηση του πλαισίου εκκρεμούσε από το 2012. Η οριστικοποίηση του κειμένου αποτελεί το απόσταγμα μιας περιόδου διαβούλευσης με την αγορά, την αυτοδιοίκηση και τους φορείς, η οποία πυροδοτήθηκε από τις έντονες αντιδράσεις απέναντι στους περιορισμούς του τελικού προσχεδίου που είχε αποκαλύψει η «Κ» στις αρχές Μαΐου. Κατόπιν γνωμοδοτήσεως του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του ΚΕΣΥΧΩΘΑ, ενσωματώθηκαν καίριες βελτιώσεις χωρίς να διαταραχθεί η θεμελιώδης αρχιτεκτονική του σχεδιασμού, εκτιμούν κυβερνητικές πηγές. Την απόφαση υπογράφουν ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου και η υπουργός Τουρισμού Ολγα Κεφαλογιάννη.

Οι κανόνες για τουριστική ανάπτυξη – Κατηγοριοποιήσεις, ρυθμίσεις και όρια-1

Αντιδράσεις

Οι πρώτες αντιδράσεις για το σχέδιο διατυπώθηκαν ήδη από τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γιάννη Χατζή, ο οποίος σημειώνει: «Στην τελική εκδοχή του Ειδικού Χωροταξικού για τον Τουρισμό, παρά τη διαβούλευση και τις παρεμβάσεις των φορέων, ο πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος. Η βιώσιμη ανάπτυξη πρέπει να θεμελιώνεται σε τεκμηριωμένο σχεδιασμό, ασφάλεια δικαίου και εμπιστοσύνη στις δυνατότητες κάθε προορισμού».

Κύριος σκοπός του νέου πλαισίου είναι ο προσδιορισμός στόχων για τη βιώσιμη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, διασφαλίζοντας παράλληλα το φυσικό και πολιτιστικό απόθεμα της χώρας. Η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου πραγματοποιείται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, χρησιμοποιώντας ως κύριο δείκτη τον αριθμό των τουριστικών κλινών ανά έκταση και μόνιμο πληθυσμό σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, σε συνδυασμό με τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας. Ο εθνικός χώρος κατανέμεται σε πέντε βασικές ζώνες, από τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης έως τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Η σύγκριση ανάμεσα στον χάρτη που είχε δημοσιεύσει η «Κ» τον Μάιο και τον χάρτη του Παραρτήματος Β της ΚΥΑ επιβεβαιώνει ότι οι γεωγραφικές ζώνες και τα όρια των δημοτικών ενοτήτων παραμένουν απολύτως τα ίδια. Η πενταβάθμια χρωματική αποτύπωση διατηρείται, με τη διαφορά να εστιάζεται στην επισημοποίηση της θεσμικής ορολογίας του υπομνήματος και στις κανονιστικές ρυθμίσεις. Οι ζώνες αποδίδονται πλέον επισήμως ως Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Κατηγορία Α), Ανεπτυγμένες (Κατηγορία Β), Αναπτυσσόμενες (Κατηγορία Γ), Πρώιμης Ανάπτυξης (Κατηγορία Δ) και Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Κατηγορία Ε). Οι σημειακές προσαρμογές της διαβούλευσης επικεντρώθηκαν στους όρους δόμησης, στη λειτουργική ευελιξία και στην ενίσχυση των κινήτρων, αφήνοντας ανέπαφο τον χωρικό κορμό.

Στην πρώτη κατηγορία, τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, οι οποίες σημειώνονται με κόκκινο χρώμα, εντάσσονται οι δημοτικές ενότητες με τις υψηλότερες τουριστικές πιέσεις. Για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων στις εκτός σχεδίου περιοχές, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου αυξάνεται στα 16 στρέμματα έως τον καθορισμό χρήσεων γης από τον πρωτοβάθμιο πολεοδομικό σχεδιασμό. Επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ παρέχονται επιπλέον κίνητρα όταν οι μονάδες κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης. Στις νησιωτικές περιοχές εισάγεται μια σημαντική βελτίωση: επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα έως 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα γηπέδου, ενώ για το επιπλέον τμήμα εφαρμόζεται αναλογικός συντελεστής έξι κλινών ανά στρέμμα έως το μέγιστο όριο κλινών των ανεπτυγμένων περιοχών. Παράλληλα, παρέχονται ισχυρά κίνητρα για τη μετατροπή διατηρητέων και παραδοσιακών κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.

Τα αστικά κέντρα

Στις Ανεπτυγμένες Περιοχές, οι οποίες αποτυπώνονται με μπλε χρώμα και περιλαμβάνουν αστικά κέντρα και ώριμους προορισμούς, το ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου για νέα εκτός σχεδίου ξενοδοχεία ορίζεται στα 12 στρέμματα έως την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται η ανέγερση νέων μονάδων τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ για τις νησιωτικές δημοτικές ενότητες η μέγιστη δυναμικότητα καθορίζεται στις 350 κλίνες. Δίνεται έμφαση στον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων με αναβάθμιση σε τέσσερα και πέντε αστέρια, στη δημιουργία οργανωμένων κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), καθώς και στη μετατροπή υφιστάμενων ξενοδοχείων σε οργανωμένους υποδοχείς.

Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, οι οποίες φέρουν γαλάζιο χρώμα στον χάρτη, το ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου για την εκτός σχεδίου ανέγερση νέων ξενοδοχείων διαμορφώνεται στα οκτώ στρέμματα. Επιτρέπεται η κατασκευή νέων μονάδων τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων. Η στρατηγική εστιάζει στην ποιοτική διαφοροποίηση του προϊόντος, στην παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, καθώς και στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος με τη μετατροπή κτισμάτων σε καταλύματα.

Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, οι οποίες απεικονίζονται με πράσινο χρώμα, το ελάχιστο όριο αρτιότητας για την εκτός σχεδίου δόμηση νέων ξενοδοχείων ορίζεται επίσης στα οκτώ στρέμματα. Στη ζώνη αυτή επιτρέπεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων κατηγοριών δύο, τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, υπό την προϋπόθεση ότι οι μονάδες δύο αστέρων κατατάσσονται στην ανώτερη κατηγορία περιβαλλοντικής απόδοσης. Παρέχονται κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό καταλυμάτων, τη μετατροπή διατηρητέων κτιρίων και τη συγκρότηση δικτύων προορισμών.

Στην πέμπτη κατηγορία, τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, οι οποίες καλύπτουν τον ηπειρωτικό, ορεινό και αγροτικό χώρο, καθώς και τις ακριτικές και συνοριακές περιοχές της χώρας, το πλαίσιο επικεντρώνεται στη δημιουργία αναπτυξιακών ευκαιριών. Αποτελώντας ένα από τα τρία βασικά σημεία βελτίωσης της διαβούλευσης, η υπουργική απόφαση προβλέπει την παροχή ειδικών πολεοδομικών κινήτρων μέσω των Τοπικών και Ειδικών Χωρικών Σχεδίων, όπως ευνοϊκότερους όρους δόμησης και μείωση απαιτούμενων κριτηρίων, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων σε ειδικές μορφές τουρισμού, την επανάχρηση φθινόντων οικισμών και την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας.

Εξειδικευμένες ρυθμίσεις θεσπίζονται για τον νησιωτικό χώρο, ο οποίος κατηγοριοποιείται σε τρεις ομάδες με βάση την έκταση. Στην Ομάδα Ι (νησιά άνω των 250 τ.χλμ.), οι οργανωμένοι υποδοχείς επιτρέπονται αποκλειστικά υπό το καθεστώς της ήπιας ανάπτυξης, με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα. Στην Ομάδα ΙΙ (20 έως 250 τ.χλμ.) και στην Ομάδα ΙΙΙ (κάτω των 20 τ.χλμ.), τα νέα καταλύματα περιορίζονται σε κατηγορίες τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων με ανώτατη δυναμικότητα τις 100 κλίνες, ενώ οι οργανωμένοι υποδοχείς επιτρέπονται μόνο ως ήπιας ανάπτυξης με τον συντελεστή δόμησης στο ήμισυ. Στις μικρές νησίδες κάτω των 1.000 στρεμμάτων, η δραστηριότητα περιορίζεται στην ήπια θαλάσσια αναψυχή, σε περίπτερα ενημέρωσης, σε μία τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις, σε glamping έως 50 ατόμων και σε καταφύγια σκαφών. Στην παράκτια ζώνη επιβάλλεται πλήρης απαγόρευση κατασκευών από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με εξαιρέσεις μόνο για πρόσβαση ΑμεΑ, οχήματα έκτακτης ανάγκης και θεσμοθετημένα λιμενικά έργα. Στις περιοχές Natura 2000 επιτρέπονται μόνο ήπιες μορφές τουρισμού φύσης σύμφωνα με τα σχέδια διαχείρισης και τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες, ενώ τα ορειβατικά καταφύγια δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα 200 τετραγωνικά μέτρα.

Το νέο πλαίσιο εισάγει ως κεντρικό πυλώνα αδειοδότησης την Εκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας. Η σύνταξη της έκθεσης αυτής καθίσταται υποχρεωτική κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, στις Ανεπτυγμένες Περιοχές και στα Νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ. Επιπλέον, η υποχρέωση τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας επεκτείνεται και στην αδειοδότηση μεμονωμένων μονάδων άνω των 50 κλινών σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων ή άνω των 150 κλινών σε μεγαλύτερες περιοχές. Για τον διαρκή έλεγχο των δεικτών βιωσιμότητας προβλέπεται η σύσταση ειδικού φορέα παρακολούθησης στο ΥΠΕΝ.

Τα Airbnb

Στο ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το πλαίσιο παρέχει τη δυνατότητα επιβολής χωρικών περιορισμών, όπως η ρύθμιση της ετήσιας διάρκειας, οι ζώνες απαγόρευσης και ο έλεγχος της νέας προσφοράς, ενώ προβλέπεται ως άμεσο νομοθετικό μέτρο η αναστολή καταχώρισης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων στην ΑΑΔΕ για νεόδμητες κατοικίες στη νησιωτική χώρα. Τέλος, καθίσταται υποχρεωτική η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής συλλογής ομβρίων υδάτων σε όλες τις νέες μονάδες, ενώ συστήνεται η χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες, διασφαλίζοντας παράλληλα τις υφιστάμενες επενδύσεις μέσω μεταβατικών διατάξεων που προστατεύουν τα έργα με ήδη εγκεκριμένους περιβαλλοντικούς όρους.

Διαβάστε ακόμη: