Το κέντρο των Αθηνών αποτέλεσε τον βασικό πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς, κυρίως περιοχές που είχαν καταγράψει μεγάλες μειώσεις στις τιμές πώλησης τα μνημονιακά χρόνια και διέθεταν το κατάλληλο value for money –  επενδυτική αξία, βρέθηκαν στο «προσκήνιο» τη στιγμή που η ελληνική οικονομία άρχισε να καταγράφει τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης.

Αγορά των ακινήτων στην Αττική – Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Πολλές περιοχές το έτος 2017-2018 βρέθηκαν στο επίκεντρο της ζήτησης, λόγω της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) και της ανάγκης ανεύρεσης οικονομικών ακινήτων που θα ανακαινίζονταν άμεσα και θα εγγράφονταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με στόχο, την άμεση εκμετάλλευση τους λόγω των ικανοποιητικών εισοδημάτων που διασφάλιζε η βραχυχρόνια μίσθωση.

Ταυτόχρονα, δεν ήταν λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές ή/και αλλοδαποί διαμεσολαβητές που συμμετείχαν στο «σαφάρι» αγοράς ακινήτων με στόχο την εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, και ταυτόχρονα την απόκτηση της πολυπόθητης golden visa.

Τα παραπάνω δεδομένα, αποτελούν τους κύριους λόγους που τα τελευταία χρόνια καταγράφηκαν ραγδαίες αυξήσεις στις αγοραπωλησίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έως και τα τέλη του 2019, ενώ παράλληλα σε πολλές περιοχές καταγράφηκαν και ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Η πανδημία του κορονοϊού ήρθε για να αλλάξει σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών, να αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή της επόμενης μέρας και παράλληλα να αναδείξει ή/και να αλλάξει δεδομένα που μέχρι σήμερα θεωρούσαμε ορόσημα σε πολλούς κλάδους της οικονομίας.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κυρίως στα αστικά κέντρα μειώθηκε «κατακόρυφα», ενώ πολλοί ιδιοκτήτες σκέφτηκαν να επιστρέψουν στις συμβατικές μακροχρόνιες μισθώσεις. Σε αντίθεση με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το επενδυτικό ενδιαφέρον ακόμη και εν μέσω πανδημίας «χτύπησε» κόκκινο για αυτοτελή κτίρια με στόχο την τουριστική ανάπτυξή τους , την ανάπτυξη διαμερισμάτων είτε προς πώληση, είτε προς μακροχρόνια – συμβατική μίσθωση, αλλά και για νέους γραφειακούς χώρους ιδιαίτερα στο κέντρο της πρωτεύουσας και στις κεντρικές αρτηρίες της Αττικής.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, το 2019 στο Δήμο Αθηναίων πραγματοποιήθηκαν 6.072 μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κλπ.), αποτελώντας τη καλύτερη χρονιά για την κτηματαγορά όσον αφορά το πλήθος των μεταβιβάσεων. Το 2020, οι μεταβιβάσεις μειώθηκαν κατά 47,77% και διαμορφώθηκαν στις 3.171 (αριθμητικά στα επίπεδα του 2017).  Το 2021, φαίνεται η κτηματαγορά να αλλάζει πορεία και να καταγράφει θετικό πρόσημο τόσο στις αξίες των ακινήτων, όσο και στον αριθμό των μεταβιβάσεων.

Συγκεκριμένα, στο Δήμο Αθηναίων, οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν κατά 23,90% σε σχέση με το 2020 αγγίζοντας τις 3.929. Παρά τη δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και τη γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000€ που πλέον απαλλάσσεται από τον άδικο φορολογικό συντελεστή 10%, οι μεταβιβάσεις παραμένουν μειωμένες κατά 35,29% σε σχέση με το 2019. Γεγονός που μπορεί να οφείλεται στο γεγονός ότι η εφαρμογή της δωρεάν γονικής παροχής ακίνητης περιουσίας καθώς και τη γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000€, εφαρμόστηκαν από 1/10/2021 και έχει δοθεί παράταση έως και 31 Ιανουαρίου 2021 για μεταβιβάσεις με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.

Όσον αφορά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων παραμένουν τα ίδια και το 2021.  Το δημοφιλέστερο ακίνητο και για το 2021, είναι από 51τμ έως 75τμ κατασκευής 1961-1970.  Αξίζει να αναφέρουμε ότι η μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό του δημοφιλέστερου ακινήτου αυξήθηκε το 2021 κατά 15,83% αγγίζοντας τα 882,60€/τ.μ. , έναντι 761,96€/τ.μ. το 2020 και 668€/τ.μ. το 2019.

r

Το 83,81% των μεταβιβάσεων στην αγορά των ακινήτων το 2021 είχαν τίμημα έως 100.000€

Το 2021 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000€, αποτελούν το 83,81% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2020 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 85,03% και το 2019 ήταν 87,25%

Συγκεκριμένα, το 45,02% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 38.75%  τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 16,19% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2020 κατά 0,22 ποσοστιαίες μονάδες.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 8.81% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,55% .

Το 83,81% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, δηλώνει εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας, δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες.

Το 86,26% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ

Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 86,26% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2020 με το ποσοστό να αγγίζει το 84,88% και το 2019 κυμαίνεται στο 84,55% .

Το 76,57% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε κατοικίες

Όσον αφορά το είδος το είδος των ακινήτων, το 76,57% των μεταβιβάσεων αφορούσε κατοικίες, το 11,82% επαγγελματική στέγη και το 5,32% θέση στάθμευσης. Τα αντίστοιχα ποσοστά για το 2020 ήταν, 78,15% , 11,54% και 4,32%, ενώ για το 2019 ήταν , 81,37%, 12,92% και 2,09%.

Ραγδαία αύξηση των μεταβιβάσεων στις θέσεις στάθμευσης κατά 64,5%

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2019 είναι οι θέσεις στάθμευσης όπου καταγράφεται αύξηση κατά 64,5% σε σχέση με το 2019 και κατά 52,55% σε σχέση με το 2020.

Το 77,09% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980

Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2021 και με ποσοστό 37,25% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,82% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,02%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2020 ήταν, 43,84%, 25,1% και 15,89%,  ενώ το 2019 ήταν, 40,85%, 27,88% και 14,88%.

Επιπλέον τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Αθηναίων εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 19,99% ( καταγράφεται αύξηση κατά 7,18 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020), ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 8,54% (καταγράφεται αύξηση κατά 4,69 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020).

Παράλληλα, το 2021, καταγράφεται μείωση κατά 7,74 ποσοστιαίες μονάδες στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακινήτων κατασκευής 1951-1980 σε σχέση με το 2020. Το 2020 ήταν 84,83%, ενώ το 2021 αγγίζει το 77,09%. Αυτή η ποσοστιαία διαφορά, καταγράφει τη τάση για αγορά νεότερων ακινήτων

Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών και το 2021, όπως και τα δυο προηγούμενα έτη (2020,2019), επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Επιπλέον, σε απόλυτους αριθμούς η κίνηση καταγράφεται μικρή για τα νεότερα ακίνητα κατασκευής 2011-2020 που κρατούν τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα, αλλά ποσοστιαία σε σχέση με το 2019 καταγράφεται αύξηση των μεταβιβάσεων κατά 32,5% σε σχέση με το 2019.

Δημοφιλέστερα τετραγωνικά 51τμ-75τμ

Το δημοφιλέστερο ακίνητο βάση τετραγωνικών μέτρων σύμφωνα με το σύνολο των μεταβιβάσεων για το 2021, είναι τα ακίνητα από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 27,83% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 22,95% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 22,30% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 13,18% , τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 7,48% και μόλις το 6,26% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.

Βάση των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των αγοραστών και το 2021, όπως και τα προηγούμενα δυο έτη (2020,2019) επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ. Ακίνητα που εύκολα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης που η ζήτηση είναι συνεχώς αυξημένη ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).

Αυξήθηκε το 2021 κατά 15,83% η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στο δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμο Αθηναίων

Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51τμ έως 75τμ (27,83% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (37,25% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάση των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο όπως περιγράφεται παραπάνω το 2021 αυξήθηκε κατά 15,83% σε σχέση με το 2020 και κατά 32,13% σε σχέση με το 2019. Το μέσο τίμημα μεταβίβασης ανά τετραγωνικό μέτρο το 2021 διαμορφώνεται στα 882,60€/τ.μ. έναντι 761,96€/τ.μ. το 2020 και 668€/τ.μ. το 2019.

Τα παραπάνω δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της Αθήνας, έχει περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών.

Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα που πραγματοποιείται μια μεταβίβαση, σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει ένα discount που ανάλογα με την χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα το ύψος του διαμορφώνεται αναλόγως .

Επεξεργασία /Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates/Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Επεξεργασία /Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates/Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Επεξεργασία /Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates/Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Επεξεργασία /Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates/Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Επεξεργασία /Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates/Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών