Η στεγαστική κρίση δεν είναι αποκλειστικά πρόβλημα της χώρας μας. Έχει πλέον και ευρωπαϊκή διάσταση, καθώς η έλλειψη οικονομικής προσιτότητας της στέγης επηρεάζει όλο και περισσότερο όχι μόνο τις οικογένειες χαμηλού εισοδήματος αλλά και τις οικογένειες μεσαίου εισοδήματος σε ολόκληρη την Ευρώπη. Και το χειρότερο είναι ότι, αυτοί που πλήττονται περισσότερο, είναι οι νέοι.

Όπως μάλιστα επισημαίνει το Ελεγκτικό Συνέδριο (ΕΣ), σε σχετική ανάλυση που περιλαμβάνεται στην Έκθεση για τη Δημοσιονομική Βιωσιμότητα του έτους 2024, παρά το γεγονός ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν εμπίπτει στις αρμοδιότητες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ), με συνέπεια η διαμόρφωση και άσκηση της κατάλληλης στεγαστικής πολιτικής να εναπόκειται σε κάθε κράτος μέλος ξεχωριστά, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έχει αναδείξει τη σημασία του τόσο από οικονομική άποψη.

Ειδικότερα, παρακολουθεί συστηματικά τις εξελίξεις στον τομέα της στέγασης μέσω της Διαδικασίας Μακροοικονομικών Ανισορροπιών, όσο και από κοινωνική άποψη, δηλαδή ως μέτρο της ισότητας στην πρόσβαση σε επαρκή και προσιτή στέγαση μεταξύ των κρατών μελών. Η παρατηρούμενη ένταση του στεγαστικού ζητήματος σε πολλές χώρες της ΕΕ και ιδίως σε εκείνες που αντιμετωπίζουν αυξημένες ροές τουριστών, καθιστά τη στέγαση κρίσιμη πρόκληση της εποχής μας και μια από τις κύριες ανησυχίες των πολιτών.

Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ έχουν σημειώσει αύξηση έως και 60% κατά μέσο όρο από το 2015, με ορισμένα κράτη μέλη να καταγράφουν άνοδο που ξεπερνά το 200%, ενώ οι τιμές των ενοικίων και το κόστος της ενέργειας συνέχισαν επίσης να ανεβαίνουν. Ταυτόχρονα, τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν έχουν αυξηθεί ανάλογα, με αποτέλεσμα πολλοί Ευρωπαίοι να δυσκολεύονται να καλύψουν τις δαπάνες για τη στέγασή τους. Παρότι οι χώρες και οι περιφέρειες της ΕΕ πλήττονται σε διαφορετικό βαθμό από την κρίση, ο αντίκτυπός της είναι ευρύς, με αποτέλεσμα να συνιστά κοινή πρόκληση για όλους τους Ευρωπαίους.

Σήμερα, σχεδόν το ένα πέμπτο του εισοδήματος του μέσου νοικοκυριού της ΕΕ διατίθεται στη στέγαση, και περίπου ένα στα δέκα άτομα αναφέρουν ότι αδυνατούν να πληρώσουν εγκαίρως το ενοίκιο ή το ενυπόθηκο δάνειό τους. Στις μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, η κατάσταση είναι ακόμη πιο τεταμένη: ένας στους δέκα κατοίκους των πόλεων δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του στη στέγαση. Οι εξελίξεις αυτές περιορίζουν τις επιλογές των επικείμενων αγοραστών και ενοικιαστών και εντείνουν, σε ολόκληρη την Ένωση, τους οικονομικούς και κοινωνικούς προβληματισμούς όσον αφορά την οικονομική προσιτότητα.

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα

Σε ό,τι αφορά ειδικότερα τη χώρα μας, το ΕΣ σημειώνει ότι η κύρια αιτία της στεγαστικής κρίσης εντοπίζεται στην ανεπαρκή προσφορά κατοικιών. Στη χώρα μας η κατάσταση επιδεινώνεται από μια σειρά παραγόντων όπως η περιορισμένη ανέγερση νέων κατοικιών, η συνεχής και έντονη άνοδος των τιμών των ακινήτων, το μειωμένο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και η υποχώρηση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης.

Παράλληλα, ο μεγάλος αριθμός αδρανών ή κλειστών ακινήτων, η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων που απευθύνονται σε μη κατοίκους («Golden Visa») και οι δυσκολίες πρόσβασης στη στεγαστική πίστη για σημαντικό αριθμό νοικοκυριών, επηρεάζουν με διαφορετική ένταση τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση, προκαλώντας σοβαρές ανισορροπίες στην αγορά.

Αποτέλεσμα αυτών των εξελίξεων είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών προς πώληση ή ενοικίαση, γεγονός που καθιστά ολοένα και πιο δύσκολη και ιδιαίτερα δαπανηρή την ανεύρεση κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού και του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ας δούμε όμως, με βάση τα στοιχεία της ανάλυσης του ΕΣ, ποια είναι τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της στεγαστικής κρίσης.

Η οικοδομική δραστηριότητα και το κόστος

Σύμφωνα με το ΕΣ, η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας -για ανέγερση νέων κατοικιών ή για ανακαίνιση υφιστάμενων- κατά την περίοδο της κρίσης αποτελεί τη βασική αιτία της εν εξελίξει στεγαστικής κρίσης. Ειδικότερα, κατά το διάστημα 2001-2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ αυξήθηκαν σημαντικά, αγγίζοντας το μέγιστο το 2007, όταν και ξεπέρασαν το 10% του ΑΕΠ. Το διάστημα αυτό συνδέεται με έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα, εύκολη πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση και υψηλή ζήτηση για κατοικίες.

Αντίθετα, κατά την περίοδο 2008-2017 καταγράφεται παρατεταμένη και απότομη κάμψη, η οποία αντανακλά τη δημοσιονομική κρίση και τη βαθιά ύφεση της ελληνική οικονομίας. Το ποσοστό των επενδύσεων σε κατοικίες υποχωρεί δραματικά και διαμορφώνεται κάτω από 1% του ΑΕΠ μετά το 2014, επιβεβαιώνοντας την ουσιαστική κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η πτωτική τάση αντιστρέφεται σταδιακά μετά το 2018 με μικρή αλλά σταθερή άνοδο.

Το 2024 οι επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν σε ποσοστό 2,6% του ΑΕΠ, παραμένοντας ωστόσο σημαντικά χαμηλότερες σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Η διαχρονική εξέλιξη του δείκτη καταδεικνύει ότι, παρά την οικονομική σταθεροποίηση των τελευταίων ετών, οι επενδύσεις σε κατοικίες δεν έχουν ανακτήσει την παραδοσιακή τους θέση στην ελληνική οικονομία. Σε αντιδιαστολή, ο αντίστοιχος μέσος όρος της ΕΕ παρέμεινε καθ’ όλη την περίοδο 2001-2024 σχετικά σταθερός, μεταξύ 5% και 6% του ΑΕΠ.

Παράλληλα, κατά την περίοδο 2000-2024 ο δείκτης του κατασκευαστικού κόστους, καθώς και οι συναφείς δείκτες του κόστους υλικών και του κόστους αμοιβών εργασίας, καταγράφουν σημαντική μεταβλητότητα. Αρχικά, κατά την περίοδο άνθησης της οικοδομικής δραστηριότητας (2000-2007) οι εν λόγω δείκτες κινήθηκαν ανοδικά.

Κατά την αμέσως επόμενη περίοδο (2008-2021) εμφάνισαν μια σχετική σταθεροποίηση, ενώ από το 2022 και μετά η εικόνα αντιστρέφεται, καθώς καταγράφονται έντονα ανοδικές μεταβολές. Ειδικότερα, κατά την τριετία 2022-2024 ο δείκτης κατασκευαστικού κόστους αυξήθηκε σωρευτικά κατά 10,2%, ο δείκτης κόστους υλικών κατά 13,6% και ο αντίστοιχος δείκτης κόστους αμοιβής εργασίας κατά 5,9%.

Συνολικά, η εξέλιξη των δεικτών υποδηλώνει σημαντική αύξηση του κατασκευαστικού κόστους κατοικιών, με αποτέλεσμα οι νεόδμητες κατοικίες να διατίθενται στην αγορά σε ιδιαίτερα υψηλές τιμές. Παράλληλα, καθίσταται δυσχερής και η ανακαίνιση των υφιστάμενων κατοικιών, που συχνά είναι αναγκαία προϋπόθεση – λόγω της προϊούσας γήρανσης του κτιριακού αποθέματος της χώρας- για τη διάθεσή τους στην αγορά. Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, στο οποίο προστίθενται το κόστος του οικοπέδου, το εργολαβικό κέρδος και οι λοιπές φορολογικού και διοικητικού χαρακτήρα επιβαρύνσεις, επηρεάζει τις τελικές τιμές, περιορίζοντας την προσιτότητα της κατοικίας για σημαντικό τμήμα του πληθυσμού.

 

Οι τιμές των ακινήτων και το κόστος στέγασης

Την ίδια ώρα, η αύξηση των τιμών των κατοικιών -είτε για πώληση είτε για ενοικίαση- επιδεινώνει τις συνθήκες στέγασης, ιδίως όταν οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από το εισόδημα των νοικοκυριών. Την περίοδο 2017-2024, χωρίς να παραγνωρίζεται η χαμηλή βάση εκκίνησης λόγω της έντονης δημοσιονομικής κρίσης που προηγήθηκε, οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 89,2% στην Αττική και κατά 72,6% πανελλαδικά.

Ειδικά για την τελευταία τριετία, ο δείκτης τιμών κατοικιών παρουσιάζει σταθερά υψηλούς ρυθμούς αύξησης. Από 12,4% το 2022, κορυφώθηκε στο 14,2% το 2023 και διατηρήθηκε σε υψηλό επίπεδο (8,7%) και το 2024. Οι αυξήσεις αυτές είναι σημαντικά υψηλότερες από τον γενικό πληθωρισμό (9,6% το 2022, 3,5% το 2023 και 2,7% το 2024) και υποδηλώνουν μια συνεχιζόμενη ανοδική πίεση στην αγορά ακινήτων.

Στον αντίποδα, αν και οι μέσοι μισθοί του ιδιωτικού τομέα στη χώρα μας παρουσίασαν επίσης σημαντική αύξηση (5,2% το 2022, 6,3% το 2023 και 7,3% το 2024), εντούτοις, συγκριτικά με τις τιμές των κατοικιών, η μεταβολή των μισθών υπήρξε σαφώς ηπιότερη, γεγονός που συνεπάγεται διαρκή απώλεια αγοραστικής δύναμης για την αγορά κατοικίας.

Τα ενοίκια αυξήθηκαν με πιο ήπιο ρυθμό (1,3% το 2022), ωστόσο παρουσίασαν έντονη επιτάχυνση τα επόμενα έτη, με μεταβολή 4,8% το 2023 και 5,1% το 2024. Η πορεία αυτή υποδηλώνει ότι, παρότι τα ενοίκια καθυστέρησαν να ανταποκριθούν στις πληθωριστικές πιέσεις και στην αύξηση των τιμών των κατοικιών, τελικά ακολούθησαν αυξητική τροχιά επιβαρύνοντας σημαντικά τους ενοικιαστές.

Το ΕΣ σημειώνει στην ανάλυσή του ότι, ο δείκτης υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης συνεχίζει να καταδεικνύει τη δυσχερή θέση της Ελλάδας μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών. Το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για δαπάνες στέγασης διατηρείται διαχρονικά σε υψηλά επίπεδα, αυξανόμενο από 26,7% το 2022 σε 28,9% το 2024. Η τιμή αυτή αντιστοιχεί σε επίπεδο σχεδόν τριπλάσιο του μέσου όρου της ΕΕ (8,2% το 2024). Η σημαντική αυτή απόκλιση υπογραμμίζει την ένταση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, καθώς πολλά νοικοκυριά επιβαρύνονται υπέρμετρα για την κάλυψη των βασικών στεγαστικών τους αναγκών.

Επενδύσεις και βραχυχρόνια μίσθωση

Επιπλέον, τα δεδομένα δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση επιδρά αρνητικά στη διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση. Συγκεκριμένα, ένα διαρκώς αυξανόμενο ποσοστό των κατοικιών στη χώρα μας διοχετεύεται στη βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε τουριστικά και αστικά κέντρα, όπως καταδεικνύει και η εντυπωσιακή αύξηση (κατά 324% την τελευταία πενταετία) των αφίξεων σε καταλύματα σύντομης διαμονής.

Η μετατόπιση της χρήσης κατοικιών από τη μόνιμη στέγαση προς τουριστική αξιοποίηση συνεπάγεται σημαντικό περιορισμό της προσφοράς στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, οδηγώντας σε υψηλότερο επίπεδο τις τιμές των ενοικίων. Από την άλλη, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις (ΞΑΕ) στην Ελλάδα από μη κατοίκους που κατευθύνονται στην αγορά ακινήτων (νεόδμητων ή μη) κατέγραψαν θεαματική άνοδο την τελευταία δεκαετία.

Ειδικότερα, από μόλις 0,24 δις ευρώ το 2014 εκτοξεύτηκαν σε 2,75 δις ευρώ το 2024. Παράλληλα, η αναλογία τους αναφορικά με το σύνολο των καθαρών ΞΑΕ μη κατοίκων παρουσίασε αντίστοιχη ανοδική δυναμική. Συγκεκριμένα, από 12% το 2014 εκτινάχθηκαν σε 41% το 2024, καταγράφοντας ιστορικό ρεκόρ το 2023, όταν ανήλθαν σε 45%.

Σύμφωνα με το ΕΣ, η εξέλιξη αυτή φαίνεται να συνδέεται με την εφαρμογή του προγράμματος χορήγησης άδειας διαμονής για επενδυτική δραστηριότητα (πρόγραμμα «χρυσή βίζα» – Golden Visa), το οποίο ενίσχυσε την προσέλκυση κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών. Ενδεικτικά, ο αριθμός των νέων εκδόσεων και ανανεώσεων αδειών διαμονής μόνιμου επενδυτή, που αποτελεί ισχυρή ένδειξη επενδυτικής κινητικότητας στον κλάδο των ακινήτων, ακολούθησε αντίστοιχη τάση με τις ΞΑΕ. Από 418 το 2014 -έτος έναρξης του προγράμματος- ο αριθμός αυξήθηκε σε 4.339 το 2019, κορυφώθηκε σε 6.853 το 2023 και υποχώρησε σε 3.977 το 2024.

Η στεγαστική πίστη

Τέλος, εξετάζοντας την πορεία των στεγαστικών δανείων ιδιωτών, παρατηρείται ότι η ποσοστιαία μεταβολή της χρηματοδότησης μειώθηκε από 35,6% το Δεκέμβριο του 2002 σε μόλις 3,7% τον Δεκέμβριο του 2009. Η δημοσιονομική κρίση που ακολούθησε αποτυπώθηκε έντονα και στη στεγαστική πίστη. Τον Δεκέμβριο του 2010, μετά από μια μακρά περίοδο πιστωτικής επέκτασης, καταγράφηκε για πρώτη φορά αρνητική ετήσια μεταβολή (-0,3%), η οποία διατηρήθηκε μέχρι και το 2024.

Ειδικότερα, η στεγαστική πίστη συρρικνώθηκε στα 29,8 δις ευρώ το 2022, στα 28,5 δις ευρώ το 2023 και στα 26,5 δις ευρώ το 2024. Μάλιστα η τάση αυτή αφορά στο σύνολο των τελευταίων 14 ετών, καθώς οι αποπληρωμές στεγαστικών δανείων υπερέβησαν τις όποιες νέες χορηγήσεις. Στην αρνητική πιστωτική επέκταση εκτιμάται ότι έχουν συντελέσει παράγοντες όπως οι διακυμάνσεις των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, ως αποτέλεσμα των αποφάσεων νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ, το υψηλό ιδιωτικό χρέος και τα αυστηρά πιστοληπτικά κριτήρια.

Πως λύνεται το πρόβλημα

Το ΕΣ στην ανάλυσή του καταλήγει σε κάποια χρήσιμα συμπεράσματα. Συγκεκριμένα, παρεμβάσεις που επηρεάζουν το σκέλος της προσφοράς αναμένεται να συμβάλλουν περισσότερο προς την κατεύθυνση της σταδιακής εξισορρόπησης της αγοράς μέχρι την πλήρη εξομάλυνσή της. Στο πλαίσιο αυτό, πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση (π.χ. στεγαστικά επιδόματα, επιστροφή ενοικίου, προγράμματα «Σπίτι Μου», χαλάρωση των όρων της τραπεζικής χρηματοδότησης κ.λπ.), είναι επιθυμητές από κοινωνική άποψη.

Πρέπει όμως να συνδυαστούν με ισχυρότερες πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς (π.χ. αύξηση των επενδύσεων σε νέες κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ώστε να αυξηθεί το διαθέσιμο στοκ ακινήτων ενόψει και της σημαντικής αρνητικής απόκλισης από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, χορήγηση κινήτρων για ανακαίνιση παλαιών κατοικιών που σήμερα είναι κενές, διάθεση στην αγορά μέρους έστω των ακινήτων που σήμερα διατηρούν στο χαρτοφυλάκιό τους τράπεζες και servicers λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων, ανέγερση κατοικιών μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, μείωση της γραφειοκρατίας στα ακίνητα τόσο στο στάδιο της κατασκευής όσο και στο στάδιο της μεταβίβασής τους, ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου ως προς τους όρους και περιορισμούς δόμησης κ.λπ.).

Επιπλέον, καθώς το πρόβλημα είναι οξύτερο σε συγκεκριμένες περιοχές και κυρίως στα αστικά κέντρα, πολιτικές που προάγουν τις παραγωγικές επενδύσεις στην περιφέρεια μπορούν επίσης να συμβάλλουν θετικά σε μεσοπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο ορίζοντα, περιορίζοντας το ποσοστό των ατόμων που αναζητούν κατοικία για εργασία σε κορεσμένες πληθυσμιακά περιοχές οι οποίες παρουσιάζουν έντονη στενότητα στην προσφορά στέγης.

Συναφώς, λαμβανομένων υπόψη και των τοπικών συνθηκών, πολιτικές περιορισμού της δυνατότητας απόκτησης κατοικίας από μη κατοίκους ή αυστηροποίησης των όρων χρήσης οικιστικών ακινήτων για επενδυτική εκμετάλλευση (βραχυχρόνια μίσθωση) θα μπορούσαν ομοίως να έχουν θετική επίπτωση, εφόσον τεκμηριώνεται κατά περίπτωση ότι οι αρνητικές συνέπειες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική τους συμβολή.

Διαβάστε ακόμη: