Η πίεση των εισοδημάτων και η εκρηκτική άνοδος των τιμών στα νεόδμητα σπίτια αλλάζουν ριζικά τον χάρτη της κτηματαγοράς στην Αθήνα. Οι υποψήφιοι αγοραστές αλλά και όσοι αναζητούν κατοικία προς ενοικίαση στρέφονται πλέον σε παλαιότερα διαμερίσματα, περιοχές χαμηλότερου κόστους και σπίτια χαμηλότερης ενεργειακής κλάσης, τα οποία μέχρι πρόσφατα δεν βρίσκονταν στο επίκεντρο της ζήτησης.

Η μετατόπιση αυτή της ζήτησης αποτυπώνεται τόσο στις αγγελίες όσο και στα στοιχεία που συλλέγουν οι μεσίτες. Μάλιστα, οι συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων εμφανίζουν πλέον και τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, που σε ορισμένες περιοχές φτάνουν ακόμη και το 29% σε ετήσια βάση.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν η Δραπετσώνα, όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν αυξηθεί κατά περίπου 29%, αλλά και η Λυκόβρυση, όπου η άνοδος ξεπερνά το 27%. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την πραγματικότητα της ελληνικής κτηματαγοράς: η μεγάλη άνοδος των τιμών τα τελευταία οκτώ χρόνια, η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών και η δυσκολία πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση ωθούν ολοένα περισσότερους αγοραστές σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν δευτερεύουσες επιλογές.

Τα νεόδμητα γίνονται απλησίαστα

Η μεγάλη απόσταση στις τιμές ανάμεσα στα νεόδμητα και τα παλαιότερα σπίτια αποτελεί βασικό λόγο αυτής της μετατόπισης.

Στο Χαλάνδρι, για παράδειγμα, η μέση τιμή για ένα νεόδμητο ξεπερνά τα 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Μαρούσι και στα Βριλήσσια οι τιμές κινούνται πάνω από τα 4.800 ευρώ ανά τ.μ.. Στο κέντρο της Αθήνας τα λίγα διαθέσιμα νεόδμητα ξεπερνούν πλέον τα 5.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε περιοχές όπως το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός οι τιμές φτάνουν ακόμη και τα 7.700 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Με αυτά τα επίπεδα τιμών, η διαφορά ανάμεσα στα καινούρια και τα παλαιότερα σπίτια μπορεί να φτάσει ακόμη και σε σχεδόν διπλάσια επίπεδα.

Στα νότια προάστια, για παράδειγμα, η μέση ζητούμενη τιμή για νεόδμητα σπίτια βρίσκεται στα 5.122 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για παλαιότερα ακίνητα διαμορφώνεται στα 3.226 ευρώ ανά τ.μ.. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια η μέση τιμή για καινούρια σπίτια φτάνει τα 4.495 ευρώ ανά τ.μ., έναντι περίπου 2.800 ευρώ για παλαιότερες κατοικίες.

Η μεγαλύτερη ψαλίδα καταγράφεται στον Δήμο Αθηναίων, όπου η μέση τιμή πώλησης για νεόδμητο ακίνητο διαμορφώνεται γύρω στα 4.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για παλαιότερες κατοικίες περίπου στα 2.250 ευρώ ανά τ.μ..

Ελάχιστα νεόδμητα στην αγορά

Ένας ακόμη παράγοντας που πιέζει τις τιμές είναι η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών. Στον Δήμο Αθηναίων, για παράδειγμα, τα νεόδμητα αποτελούν μόλις 7% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση, ενώ στην αγορά ενοικίασης το ποσοστό πέφτει ακόμη χαμηλότερα, περίπου στο 3%.

Στα ανατολικά και δυτικά προάστια η διαφορά τιμών είναι μικρότερη, αλλά παραμένει σημαντική. Στα ανατολικά προάστια, τα παλαιότερα σπίτια έχουν μέση τιμή περίπου 2.077 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα φτάνουν τα 3.195 ευρώ. Στα δυτικά προάστια η αντίστοιχη διαφορά είναι 1.888 ευρώ ανά τ.μ. για παλαιότερα ακίνητα έναντι 3.333 ευρώ για νεότερες κατασκευές.

Στις περιοχές γύρω από τον Πειραιά, η εικόνα είναι παρόμοια. Τα καινούρια σπίτια δεκαετίας φτάνουν κατά μέσο όρο τα 3.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα παλαιότερα κινούνται γύρω στα 2.360 ευρώ ανά τ.μ.

Οι περιοχές που ανεβαίνουν ταχύτερα

Η μετατόπιση της ζήτησης προς φθηνότερες περιοχές οδηγεί σε ταχύτερη αύξηση των τιμών εκεί. Σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς, οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις είναι:

  • Δραπετσώνα: +29%
  • Λυκόβρυση: +27%
  • Πέραμα: +27%
  • Κέντρο Αθήνας: +23%
  • Άνω Πατήσια: +20%

Στην αγορά των ενοικίων, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στα Γλυκά Νερά (+18%), στο Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός (+16%) και στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη (+15%).

Κοινό χαρακτηριστικό όλων αυτών των περιοχών είναι ότι ξεκινούν από χαμηλότερη βάση τιμών, γεγονός που επιτρέπει μεγαλύτερα ποσοστά αύξησης καθώς η ζήτηση μεταφέρεται προς αυτές.

Αλλάζει και ο χάρτης των αναζητήσεων

Η γεωγραφική μετατόπιση των αγοραστών αποτυπώνεται και στις διαδικτυακές αναζητήσεις.

Το κέντρο της Αθήνας παραμένει η πιο δημοφιλής περιοχή, όμως τα τελευταία χρόνια έχουν εμφανιστεί σημαντικές αλλαγές. Ο Πειραιάς έχει εκτοξευθεί στη δεύτερη θέση των αναζητήσεων για αγορά κατοικίας από την έβδομη που βρισκόταν το 2022, ενώ το Περιστέρι μπήκε για πρώτη φορά στη δεκάδα.

Τη λίστα των δημοφιλέστερων περιοχών συμπληρώνουν η Γλυφάδα, το Χαλάνδρι, η Κηφισιά, το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, η Νέα Σμύρνη και η Καλλιθέα.

Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στις ενοικιάσεις, όπου μετά το κέντρο της Αθήνας και τον Πειραιά ακολουθούν το Περιστέρι, το Χαλάνδρι, η Καλλιθέα, η Γλυφάδα, το Μαρούσι, το Αιγάλεω, η Νέα Σμύρνη και η Νέα Ιωνία.

Περισσότεροι σκέφτονται να αγοράσουν σπίτι

Παρά τις αυξημένες τιμές, η πρόθεση αγοράς κατοικίας εμφανίζει άνοδο. Σύμφωνα με έρευνα της QED για λογαριασμό της Alpha Bank, το ποσοστό όσων δηλώνουν ότι σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι αυξήθηκε από 12% το 2024 σε 20% το 2025.

Ακόμη πιο έντονη είναι η αύξηση μεταξύ των ενοικιαστών: το ποσοστό όσων σκοπεύουν να αγοράσουν κατοικία ανέβηκε από 18% σε 31% μέσα σε έναν χρόνο.

Ισχυρότερη πρόθεση αγοράς εμφανίζουν οι ηλικίες 24–35 ετών, όπου σχεδόν τρεις στους δέκα δηλώνουν ότι σκέφτονται να αποκτήσουν σπίτι, ενώ ακολουθεί η ηλικιακή ομάδα 35–44 ετών.

Η τάση αυτή συνδέεται και με την εκτίμηση ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια. Στην ίδια έρευνα, το 69% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι τα ενοίκια θα κινηθούν ανοδικά την επόμενη πενταετία, ποσοστό αυξημένο κατά 10 μονάδες σε σχέση με το 2024.

Έτσι, η ελληνική κτηματαγορά φαίνεται να εισέρχεται σε μια νέα φάση, όπου η ζήτηση μετακινείται σταδιακά προς τις πιο προσιτές περιοχές, αλλά οδηγεί ταυτόχρονα και αυτές σε έναν νέο κύκλο ανόδου των τιμών.

Διαβάστε ακόμη: