Με όπλο την Τεχνητή Νοημοσύνη και την ανάλυση μεγάλου όγκου δεδομένων, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) περνά στην επόμενη φάση των φορολογικών ελέγχων, βάζοντας στο στόχαστρο μεσίτες και κατασκευαστικές εταιρείες που εμφανίζουν σημαντικές αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική δραστηριότητά τους και στα οικονομικά στοιχεία που δηλώνουν στην Εφορία.
Το νέο ηλεκτρονικό σύστημα ΔΕΟΣ συγκεντρώνει και επεξεργάζεται πληροφορίες από διαφορετικές ψηφιακές πηγές, αναζητώντας ενδείξεις για αδήλωτες μεσιτικές προμήθειες, απόκρυψη εισοδημάτων, εικονικές ζημιές αλλά και συναλλαγές που ενδέχεται να συνδέονται με υποθέσεις ξεπλύματος χρήματος.
Τα πρώτα αποτελέσματα, σύμφωνα με τις φορολογικές αρχές, κρίνονται ιδιαίτερα ενθαρρυντικά και ήδη ανοίγουν τον δρόμο για τη διεύρυνση των ελέγχων σε ακόμη περισσότερες επιχειρήσεις του κλάδου του real estate.
Πώς λειτουργεί το νέο ψηφιακό «κόσκινο»
Η νέα στρατηγική της ΑΑΔΕ δεν περιορίζεται πλέον στην εξέταση των φορολογικών δηλώσεων.
Οι αλγόριθμοι του συστήματος συγκρίνουν τη συνολική εικόνα που παρουσιάζει μια επιχείρηση στην αγορά με τα οικονομικά στοιχεία που δηλώνει στις φορολογικές αρχές.
Στο μικροσκόπιο μπαίνουν:
- αγγελίες ακινήτων,
- εταιρικές ιστοσελίδες,
- λογαριασμοί στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης,
- δηλώσεις ΦΠΑ,
- καθώς και κάθε διαθέσιμο ψηφιακό αποτύπωμα που μπορεί να αποκαλύπτει την πραγματική επιχειρηματική δραστηριότητα.
Όταν η εικόνα που προκύπτει από αυτά τα στοιχεία δεν συμβαδίζει με τους δηλωμένους τζίρους ή εμφανίζονται σημαντικές αποκλίσεις, η επιχείρηση χαρακτηρίζεται υψηλού φορολογικού κινδύνου και επιλέγεται για στοχευμένο έλεγχο.
Οι πρώτες υποθέσεις αποκάλυψαν κρυφά κέρδη
Οι πρώτοι έλεγχοι επιβεβαίωσαν, σύμφωνα με τις ελεγκτικές υπηρεσίες, ότι η νέα μεθοδολογία μπορεί να εντοπίσει περιπτώσεις σημαντικής φοροδιαφυγής.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μεσιτικού γραφείου στις Κυκλάδες, το οποίο δραστηριοποιούνταν σε μία από τις ακριβότερες αγορές ακινήτων της χώρας.
Παρά την έντονη παρουσία του στο διαδίκτυο και τη συμμετοχή του σε αγοραπωλησίες μεγάλης αξίας, η επιχείρηση δήλωνε ιδιαίτερα χαμηλό κύκλο εργασιών και ζημιογόνα αποτελέσματα.
Η ολοκλήρωση του φορολογικού ελέγχου ανέτρεψε πλήρως την εικόνα, καθώς οι δηλωμένες ζημιές μετατράπηκαν σε πραγματική κερδοφορία σχεδόν 230.000 ευρώ για μία μόνο διαχειριστική χρήση.
Από το μεσιτικό στην κατασκευαστική
Η διερεύνηση δεν περιορίστηκε στο συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο.
Ακολουθώντας τη διαδρομή των συναλλαγών, οι ελεγκτές προχώρησαν στην εξέταση κατασκευαστικής εταιρείας που συνεργαζόταν μαζί του.
Και σε αυτή την περίπτωση εντοπίστηκαν σημαντικές αποκλίσεις ανάμεσα στα δηλωμένα και στα πραγματικά οικονομικά δεδομένα.
Επιχείρηση που είχε δηλώσει ακόμη και μηδενικό κύκλο εργασιών, μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου εμφάνισε πραγματική κερδοφορία άνω των 600.000 ευρώ μόνο για το 2024.
Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, οι συγκεκριμένες υποθέσεις θεωρούνται ενδεικτικές και αποτελούν τη βάση για την επέκταση της νέας μεθοδολογίας σε επιχειρήσεις με αντίστοιχα χαρακτηριστικά.
Οι «μαύρες» μεσιτικές προμήθειες
Ένα από τα βασικά αντικείμενα των ελέγχων είναι οι προμήθειες που καταβάλλονται εκτός του επίσημου φορολογικού συστήματος.
Στην αγορά έχει επικρατήσει ως συνήθης πρακτική προμήθεια περίπου 2% επί της αξίας του ακινήτου, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις το ποσοστό φθάνει ακόμη και στο 3%.
Έτσι, σε μια αγοραπωλησία ακινήτου αξίας 200.000 ευρώ, η αμοιβή του μεσίτη μπορεί να διαμορφωθεί περίπου στις 4.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου προμήθεια καταβάλλεται τόσο από τον πωλητή όσο και από τον αγοραστή.
Οι ελεγκτικές αρχές εκτιμούν ότι μέρος αυτών των αμοιβών δεν αποτυπώνεται πάντοτε στα επίσημα φορολογικά στοιχεία, γεγονός που βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων.
Τα στοιχεία που προβληματίζουν την ΑΑΔΕ
Τον προβληματισμό της φορολογικής διοίκησης ενισχύουν και τα ίδια τα στατιστικά στοιχεία.
Για το 2025, τα 4.208 μεσιτικά γραφεία της χώρας δήλωσαν μέσο ετήσιο κύκλο εργασιών μόλις 16.678 ευρώ, ενώ οι 9.285 κατασκευαστικές επιχειρήσεις εμφάνισαν μέσο τζίρο περίπου 69.000 ευρώ.
Οι αριθμοί αυτοί θεωρούνται χαμηλοί σε σχέση με την εικόνα της αγοράς ακινήτων, η οποία τα τελευταία χρόνια χαρακτηρίζεται από υψηλές τιμές, αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και έντονη οικοδομική δραστηριότητα.
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει πάντως ότι τα στοιχεία αυτά δεν σημαίνουν πως το σύνολο των επιχειρήσεων παρανομεί.
Μέσω του συστήματος Risk Analysis, οι ελεγκτικές υπηρεσίες καταρτίζουν λίστες υψηλού κινδύνου και δίνουν προτεραιότητα μόνο στις περιπτώσεις όπου προκύπτουν ισχυρές ενδείξεις απόκρυψης φορολογητέας ύλης.
Στο κάδρο και το ξέπλυμα χρήματος
Πέρα από τη φοροδιαφυγή, οι έλεγχοι αποκτούν ιδιαίτερη σημασία και για έναν ακόμη λόγο.
Η αγορά ακινήτων θεωρείται διαχρονικά ένας από τους κλάδους με αυξημένο κίνδυνο νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Σύμφωνα με την τελευταία εθνική έκθεση αξιολόγησης για το ξέπλυμα χρήματος, οι επενδύσεις σε ακίνητα χρησιμοποιούνται συχνά για να προσδώσουν νομιμοφάνεια σε κεφάλαια που προέρχονται από εγκληματικές δραστηριότητες.
Υποθέσεις που έχουν απασχολήσει κατά το παρελθόν τις ελληνικές αρχές συνδέουν την αγορά ακινήτων με χρήματα από διακίνηση ναρκωτικών, απάτες, πλαστογραφίες, τοκογλυφία και άλλες μορφές οργανωμένου εγκλήματος.
Η αξιοποίηση της Τεχνητής Νοημοσύνης από την ΑΑΔΕ σηματοδοτεί μια νέα εποχή στους φορολογικούς ελέγχους. Με τη διασταύρωση χιλιάδων ψηφιακών δεδομένων σε πραγματικό χρόνο, οι ελεγκτικές υπηρεσίες επιχειρούν να περιορίσουν τόσο τη φοροδιαφυγή όσο και τις παράνομες χρηματοροές, μετατρέποντας την τεχνολογία σε βασικό σύμμαχο της φορολογικής συμμόρφωσης.
