Υποχρεωτικό χαρακτήρα είναι πιθανό να έχει στο κοντινό μέλλον η ασφάλιση των κτιρίων έναντι καταστροφών, μετά την πρόσφατη υπόθεση με την κατάρρευση της πολυκατοικίας στα Πετράλωνα. Η ρύθμιση αυτή εξετάζεται μεταξύ σωρείας άλλων παρεμβάσεων του υπ. Δικαιοσύνης, που θα νομοθετηθούν τους επόμενους μήνες στον υπό διαμόρφωση Κώδικα Ιδιοκτησίας.
Όπως αναφέρεται σε ρεπορτάζ της «Καθημερινής», πηγές αναφέρουν ότι η ασφάλιση αυτή θα αφορά τους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις των ακινήτων, παρέχοντας παροχές, όπως κάλυψη κτιρίου (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα) για τα τετραγωνικά της κοινόχρηστης περιουσίας. Υπενθυμίζεται ότι κοινόχρηστοι χώροι θεωρούνται η είσοδος, το κλιμακοστάσιο, η ταράτσα, το λεβητοστάσιο και ο ανελκυστήρας. Ειδικά σε ό,τι αφορά όμως περιπτώσεις όπως εκείνη στα Πετράλωνα, είναι δυνατόν να προστεθούν καλύψεις για περιπτώσεις καθίζησης, κατολίσθησης, ή κατάρρευσης εδάφους. Προς το παρόν πάντως, το ζήτημα της υποχρεωτικότητας στην ασφάλιση αποτελεί πρόταση που έχει «πέσει στο τραπέζι», χωρίς όμως να έχει ακόμα ληφθεί κάποια σχετική απόφαση.
Μέχρι σήμερα, η ασφάλεια κατοικιών γίνεται μεμονωμένα ανά διαμέρισμα και δεν έχει υποχρεωτικό χαρακτήρα, πλην των κατοικιών που έχουν αποκτηθεί με στεγαστικό δάνειο. Πηγές της ασφαλιστικής αγοράς ανέφεραν ότι η υποχρεωτικότητα στην ασφάλιση των κτιρίων, ειδικά έναντι φυσικών καταστροφών, είναι ένα μέτρο που κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, εφόσον τελικά θεσμοθετηθεί.
Διατάξεις και για την ταχύτερη επίλυση διαφορών
Εκτός βέβαια από την ασφάλιση των κτιρίων, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτήτη αφορά σε μια εις βάθος παρέμβαση που δρομολογείται από το υπ. Δικαιοσύνης, προκειμένου να επιλυθούν χρόνιες παθογένειες της συνιδιοκτησίας κατοικιών που έχουν φτάσει σήμερα να απειλούν την ασφάλεια και την ποιότητα ζωής των ενοίκων, ενώ ταυτόχρονα καταλήγουν να αποστερούν ακίνητα από την αγορά, λόγω αντιδικιών μεταξύ συνιδιοκτητών.
Οπως ανέφερε ο υπ. Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, «σχεδόν εκατό χρόνια μετά τον βασικό νόμο (3741/1929) για την οριζόντια ιδιοκτησία αποφασίσαμε να πάρουμε μια συνολική πρωτοβουλία που αφορά όλες τις εκκρεμότητες για την ιδιοκτησία και κυρίως τη συνιδιοκτησία των Ελλήνων. Σήμερα, υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις που είναι διασπαρμένες σε διάφορα νομοθετήματα». Το σχετικό έργο έχει αναλάβει ειδική επιτροπή, η οποία θα επεξεργαστεί το νέο νομοσχέδιο, με στόχο να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το προσεχές φθινόπωρο.
Μεταξύ άλλων, στο επίκεντρο θα βρεθεί και η δυνατότητα να επιλύονται ταχύτερα και αμεσότερα οι συνεχείς συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών σε μια πολυκατοικία, που σήμερα οδηγούν σε μαρασμό και απαξίωση δεκάδες χιλιάδες κτίρια, λόγω του ότι υπάρχουν αρκετά νομοθετικά κενά που επιτρέπουν ασύδοτες συμπεριφορές. Ακόμα δε κι όταν αυτές καταλήγουν στα δικαστήρια, απαιτούνται πολλά χρόνια προκειμένου να προκύψει αποτέλεσμα κι αν μάλιστα συμβεί κάτι τέτοιο. Ετσι, σε πολλά κτίρια δεν γίνονται οι απαιτούμενες παρεμβάσεις, επισκευές ή αναβαθμίσεις.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενοικιαστή, ο οποίος είχε τοποθετήσει στην ταράτσα του κτιρίου φωτοβολταϊκά χωρίς να έχει ενημερώσει τον ιδιοκτήτη Σ.Γ., ο οποίος μένει μόνιμα στη Γερμανία. Παρότι ο υφιστάμενος νόμος προβλέπει ότι απαγορεύεται οποιαδήποτε παρέμβαση, ή κατάληψη κοινόχρηστων χώρων, της στέγης και των διαδρόμων ενός κτιρίου, ακόμα περισσότερο χωρίς τη συναίνεση των ιδιοκτητών, ο συγκεκριμένος ενοικιαστής προχώρησε στην κίνηση αυτή, που έχει πλέον ακολουθήσει τη δικαστική οδό.
Σε άλλη περίπτωση, ένοικος προχώρησε στο σπάσιμο της μόνωσης της οροφής του κτιρίου, προκειμένου να περάσει από εκεί καμινάδα για το τζάκι που έφτιαξε στο δικό του διαμέρισμα. Το αποτέλεσμα φυσικά είναι το ακίνητό του να έχει πλέον προβλήματα στεγανοποίησης και διαρροών νερού κάθε φορά που βρέχει, με τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη να ζητάει τώρα από τους υπόλοιπους να συμβάλουν οικονομικά στην επισκευή της ταράτσας… Μάλιστα, ο ίδιος έχει τοποθετήσει τρεις εξωτερικές μονάδες κλιματισμού και πάλι στην κοινόχρηστη ταράτσα, αντί για το μπαλκόνι του, ενώ στον ίδιο χώρο έχει επίσης τοποθετήσει καυστήρα, λέβητα και δεξαμενή πετρελαίου για ιδία χρήση, προφανώς χωρίς καμία πρότερη ενημέρωση των υπολοίπων ιδιοκτητών. Ουσιαστικά δηλαδή έχει κάνει πλήρη κατάληψη της κοινόχρηστης ταράτσας.
Τέτοιες περιπτώσεις είναι εκατοντάδες, με τις τριβές να είναι καθημερινές και να οδηγούν σε πολλαπλασιασμό αγωγών στα δικαστήρια, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την καθυστέρηση στην απονομή δικαιοσύνης. Εκτός από αυθαιρεσίες, τα πιο συνήθη προβλήματα αφορούν ενοίκους που αρνούνται να πληρώσουν ζημιές κι επισκευές στα κτίρια όπου μένουν, κοινόχρηστα, ενώ πολλοί «μπλοκάρουν» προσπάθειες είτε για αλλαγές στο καταστατικό της πολυκατοικίας, ή για να γίνουν εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, π.χ. αντικατάσταση καυστήρα πετρελαίου με αντλία θερμότητας, μέσω επιδοτούμενου προγράμματος κτλ.
Για τον σκοπό αυτό, μεταξύ των παρεμβάσεων που θα περιλαμβάνονται στο νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, θα είναι και η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών, ώστε να λαμβάνονται αποφάσεις με ποσοστό 51% για περιπτώσεις όπως η ενεργειακή αναβάθμιση, η συντήρηση της οικοδομής ή η κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών. Για παράδειγμα, σήμερα, οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαθμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες, π.χ. για φωτοβολταϊκά στις στέγες, σταθμούς φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, ή αντλιών θερμότητας, λόγω διαφωνιών επί των κοινόχρηστων χώρων.
Διατάξεις για οροφοδιαμερίσματα και οικόπεδα για αύξηση προσφοράς
Ενας εξίσου σημαντικός στόχος που έχει τεθεί από το υπ. Δικαιοσύνης είναι να διευκολυνθεί η αξιοποίηση κατοικιών αλλά και οικοπέδων. Για τον σκοπό αυτό προβλέπονται τρεις ξεχωριστές νομοθετικές λύσεις, τις οποίες έχει υποβάλει και η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων). Η πρώτη θα αφορά την πρόβλεψη δυνατότητας κατάτμησης ή ένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών, ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Με τον τρόπο αυτό, π.χ. μεγάλα οροφοδιαμερίσματα θα μπορέσουν να αξιοποιηθούν και να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, στο πλαίσιο των μέτρων που λαμβάνονται για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Η δεύτερη ρύθμιση θα αφορά την παροχή της δυνατότητας αξιοποίησης οικοπέδων με στόχο την ανέγερση, σε περιπτώσεις συγκυριότητας και εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών. Ειδικά για τέτοιες περιπτώσεις, η ΠΟΜΙΔΑ έχει καταθέσει αναλυτική πρόταση, ώστε να μπορεί η απόλυτη πλειοψηφία (51%) της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας οικοπέδου να κινήσει τη διαδικασία παροχής δικαστικής αδείας για ανοικοδόμησή του. «Η συνήθως καταχρηστική άρνηση της μειοψηφίας οδηγεί χιλιάδες οικοδομήσιμα οικόπεδα εκτός αγοράς και αποτελεί τροχοπέδη, ζημιώνοντας την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών και παρεμποδίζοντας την κατασκευή νέων κατοικιών, που τόσο έχει ανάγκη η χώρα», αναφέρει ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, προβλέπεται η δυνατότητα αυτή, αλλά με πλειοψηφία 65% επί του εκάστοτε οικοπέδου και παράλληλη προσκόμιση όλων των απαιτούμενων εγγράφων της αντιπαροχής, αλλά και με τη δυνατότητα αντιπροτάσεων της μειοψηφίας και άσκησης άλλων χρονοβόρων ένδικων μέσων, που τελικά έχουν οδηγήσει στη μη εφαρμογή της διάταξης. Για τον σκοπό αυτό η ΠΟΜΙΔΑ ζητεί όχι μόνο τη μείωση στο 51% του απαιτούμενου ποσοστού, αλλά και τη σύντμηση των προβλεπόμενων προθεσμιών και προϋποθέσεις εφαρμογής της ρύθμισης.
Η τρίτη νομοθετική λύση που προτείνεται προς θέσπιση, αφορά την παροχή της δυνατότητας αξιοποίησης (π.χ. πώλησης, γονικής παροχής κτλ.) χιλιάδων κατοικιών, που σήμερα τελούν υπό ένα «γκρίζο» καθεστώς ιδιοκτησίας. Για τον σκοπό αυτό θα παρασχεθούν τίτλοι ιδιοκτησίας για χιλιάδες κατοικίες, κυρίως στη Βόρεια Ελλάδα, που σήμερα εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο κτηματολόγιο, λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να τις δηλώσουν. Πρόκειται για ακίνητα, τα οποία είχαν ανεγερθεί κυρίως τις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και είχαν πουληθεί με προσύμφωνο, δηλαδή πριν εισαχθεί στην αγορά ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης, που επέβαλε το οριστικό συμβόλαιο. Αυτά τα ακίνητα δεν είχαν περιγραφεί κατά τις αρχικές συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών των οικοδομών, με αποτέλεσμα το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς να είναι «γκρίζο» και ως εκ τούτου να μην είναι εφικτή ούτε η μεταβίβασή τους, αλλά ούτε και η δήλωσή τους στο κτηματολόγιο, παρότι είναι ηλεκτροδοτούμενα! Η πρακτική των προσυμφώνων ήταν ιδιαίτερα διαδεδομένη κυρίως στη Β. Ελλάδα, όπου και εντοπίζονται τα περισσότερα τέτοια ακίνητα.
Παράλληλα, στον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας θα προβλέπεται ο εκσυγχρονισμός των κανονισμών των πολυκατοικιών, μέσω της εισαγωγής σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας, ενώ θα κατοχυρωθεί θεσμικά ο ρόλος του διαχειριστή, μέσω της θέσπισης σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια. Στο ίδιο μήκος κύματος, θα νομοθετηθεί και ταχύρρυθμη νομική διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, που θα περιλαμβάνει ακόμα και την έκδοση διαταγής πληρωμής, ενώ υποχρεωτικό χαρακτήρα θα έχει και η δημιουργία μόνιμου αποθεματικού.
Σήμερα, η αλλαγή του καταστατικού μιας πολυκατοικίας αποτελεί συχνό σημείο τριβής μεταξύ των ενοίκων, καθώς για να γίνει η οποιαδήποτε νόμιμη τροποποίησή του απαιτείται ομοφωνία, δηλαδή το 100% των ιδιοκτητών, κάτι ιδιαίτερα σπάνιο σήμερα. Ακόμα όμως και αν υπάρξει συμφωνία, απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, με την υπογραφή όλων των ιδιοκτητών και στη συνέχεια μεταγραφή αυτής στο κτηματολόγιο. Προφανώς λοιπόν, ειδικά σε παλιά κτίρια, των οποίων οι κανονισμοί έχουν συγγραφεί πριν από 60, 70, ή ακόμα 80 χρόνια, είναι πρακτικά ανέφικτη η πραγματοποίηση αλλαγών που να προβλέπουν και να καλύπτουν σύγχρονες ανάγκες.
Στις προτάσεις που θα επεξεργαστεί τους επόμενους μήνες η ειδική επιτροπή του υπ. Δικαιοσύνης, περιλαμβάνονται επίσης η κωδικοποίηση μιας σειράς διατάξεων που αφορούν τη συνιδιοκτησία και είναι σήμερα διάσπαρτες σε δεκάδες διαφορετικούς νόμους και υπουργικές αποφάσεις. Επίσης, θα εναρμονιστούν οι διατάξεις αυτές, αφενός με το Εθνικό Κτηματολόγιο και αφετέρου με τις ρυθμίσεις του πολεοδομικού, κτιριακού και περιβαλλοντικού δικαίου, κάτι που θα γίνει σε συνεργασία με το ΤΕΕ και το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
