Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα κρίσιμο ορόσημο, καθώς από την 1η Ιουλίου τίθεται σε εφαρμογή το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Οι αλλαγές που προβλέπει το πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δεν αφορούν μόνο όσους σχεδιάζουν να εισέλθουν στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά επηρεάζουν και ιδιοκτήτες που ήδη διαθέτουν ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ιδιαίτερα εάν προγραμματίζουν να πουλήσουν, να μεταβιβάσουν ή να δωρίσουν το ακίνητό τους.
Η αγορά ακινήτων παρακολουθεί με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τις εξελίξεις, καθώς για πρώτη φορά η δυνατότητα διατήρησης μιας νόμιμης δραστηριότητας συνδέεται άμεσα με τον τρόπο και τον χρόνο μεταβίβασης της ιδιοκτησίας.
Κρίσιμη προθεσμία η 1η Ιουλίου
Η 1η Ιουλίου αποκτά ιδιαίτερη σημασία κυρίως για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στη Θεσσαλονίκη.
Μέχρι τότε έχουν τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες έκδοσης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου, πριν τεθεί σε ισχύ η αναστολή νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Α’ Δημοτική Κοινότητα της πόλης.
Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη εξετάζουν το ενδεχόμενο να επισπεύσουν πωλήσεις, γονικές παροχές ή δωρεές, ώστε να αποφύγουν τις συνέπειες που μπορεί να επιφέρει το νέο καθεστώς.
Οι περιοχές που επηρεάζονται
Στο κέντρο της Αθήνας οι περιορισμοί εφαρμόζονται ήδη στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
Στην περιοχή περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
- η Πλάκα,
- το Μοναστηράκι,
- το Θησείο,
- το Κουκάκι,
- το Μεταξουργείο,
- το Κολωνάκι,
- τα Εξάρχεια,
- το Παγκράτι,
- ο Νέος Κόσμος,
- καθώς και άλλες γειτονιές όπου τα τελευταία χρόνια αναπτύχθηκε έντονα η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη το μέτρο επεκτείνεται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, δηλαδή στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο ποσοστό καταλυμάτων τύπου Airbnb.
Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις
Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Με βάση τη νέα ρύθμιση, στις περιοχές όπου ισχύει αναστολή νέων εγγραφών, ένα ακίνητο που σήμερα λειτουργεί νόμιμα μέσω Airbnb ενδέχεται να χάσει το δικαίωμα συνέχισης της δραστηριότητας εφόσον αλλάξει ιδιοκτήτη.
Αυτό σημαίνει ότι σε περιπτώσεις:
- πώλησης,
- γονικής παροχής,
- δωρεάς,
ο νέος ιδιοκτήτης ενδέχεται να μην μπορεί να διατηρήσει τον ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου και να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η εξέλιξη αυτή έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό στην αγορά, καθώς επηρεάζει άμεσα την επενδυτική αξία πολλών ακινήτων.
Εξαίρεση για τις κληρονομιές
Σε σχέση με το αρχικό σχέδιο νόμου, η τελική εκδοχή περιλαμβάνει μία σημαντική διαφοροποίηση.
Οι κληρονομικές διαδοχές εξαιρούνται από το νέο καθεστώς, γεγονός που σημαίνει ότι οι κληρονόμοι διατηρούν το δικαίωμα συνέχισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.
Η εξαίρεση αυτή θεωρείται σημαντική, καθώς αποφεύγεται η ανατροπή του καθεστώτος σε περιπτώσεις φυσικής διαδοχής της περιουσίας.
Η αξία των ακινήτων
Οι νέες ρυθμίσεις ανοίγουν και μια ευρύτερη συζήτηση για τον τρόπο αποτίμησης των ακινήτων.
Τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα στις περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση, η δυνατότητα αξιοποίησης μέσω Airbnb είχε ενσωματωθεί ουσιαστικά στην εμπορική αξία πολλών διαμερισμάτων.
Έτσι, ακίνητα σε περιοχές όπως το Κουκάκι, το Μοναστηράκι, το Μεταξουργείο ή ο Νέος Κόσμος δεν αξιολογούνται πλέον μόνο με βάση τα τετραγωνικά μέτρα ή τη θέση τους, αλλά και με βάση το εισόδημα που μπορούν να αποφέρουν.
Δεν είναι τυχαίο ότι στις περισσότερες αγγελίες πώλησης κυριαρχούν πλέον χαρακτηρισμοί όπως:
- «επενδυτικό ακίνητο»,
- «έτοιμο Airbnb»,
- «υψηλή απόδοση»,
- «πλήρως επιπλωμένο»,
- «άμεση εκμετάλλευση».
Η έμφαση μετατοπίζεται από τη χρήση ως κατοικία στη δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος.
Οι αντιδράσεις της αγοράς
Εκπρόσωποι της αγοράς ακινήτων εκφράζουν έντονες επιφυλάξεις για τη νέα ρύθμιση.
Το βασικό τους επιχείρημα είναι ότι η εμπορική αξία ενός ακινήτου συνδέεται άμεσα με τις νόμιμες χρήσεις του.
Κατά συνέπεια, όταν ένα ακίνητο χάνει τη δυνατότητα να συνεχίσει μια απολύτως νόμιμη δραστηριότητα αποκλειστικά και μόνο επειδή άλλαξε ιδιοκτήτη, θεωρούν ότι επηρεάζεται αναπόφευκτα και η αξία του.
Επιπλέον, επισημαίνουν ότι οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες επένδυσαν σημαντικά κεφάλαια για αγορά, ανακαίνιση και εξοπλισμό των ακινήτων τους, στηριζόμενοι στο ισχύον μέχρι σήμερα θεσμικό πλαίσιο.
Προβληματισμός για τις γονικές παροχές
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί και η εφαρμογή του μέτρου στις γονικές παροχές.
Τα τελευταία χρόνια χιλιάδες οικογένειες αξιοποίησαν το υψηλό αφορολόγητο όριο μεταβίβασης περιουσίας από γονείς σε παιδιά.
Σύμφωνα με όσους ασκούν κριτική στη ρύθμιση, η απώλεια της δυνατότητας συνέχισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης λειτουργεί αποτρεπτικά για τέτοιου είδους μεταβιβάσεις και περιορίζει μια σημαντική πηγή συμπληρωματικού εισοδήματος για πολλές οικογένειες.
Ζήτημα διοικητικής συνέχειας
Παράγοντες της αγοράς θέτουν και ένα ακόμη ζήτημα.
Υποστηρίζουν ότι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου συνδέεται με τα χαρακτηριστικά και τις προδιαγραφές του ίδιου του ακινήτου και όχι με το φυσικό πρόσωπο που το κατέχει.
Κατά την άποψή τους, η απώλεια του ΑΜΑ λόγω αλλαγής ιδιοκτησίας δημιουργεί αβεβαιότητα, περιορίζει την προβλεψιμότητα των επενδύσεων και επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία της αγοράς.
Θα αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια;
Βασικός στόχος της κυβέρνησης είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση στις περιοχές όπου έχει διαπιστωθεί υπερσυγκέντρωση καταλυμάτων τύπου Airbnb.
Ωστόσο, αρκετοί επαγγελματίες της αγοράς εκφράζουν αμφιβολίες ως προς την αποτελεσματικότητα του μέτρου.
Όπως επισημαίνουν, μεγάλο μέρος των ακινήτων που σήμερα λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει ανακαινιστεί ειδικά για τουριστική χρήση ή διαθέτει χαρακτηριστικά που δεν το καθιστούν ιδιαίτερα ελκυστικό για μόνιμη κατοικία.
Κατά συνέπεια, θεωρούν ότι η απώλεια της δυνατότητας λειτουργίας ως Airbnb δεν σημαίνει απαραίτητα ότι τα ακίνητα αυτά θα διοχετευθούν αυτόματα στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης.
Το βέβαιο είναι ότι οι αλλαγές που τίθενται σε εφαρμογή από την 1η Ιουλίου ανοίγουν ένα νέο κεφάλαιο για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με τις επιπτώσεις τους να αναμένεται να αποτυπωθούν τόσο στις τιμές των ακινήτων όσο και στις μελλοντικές επενδυτικές αποφάσεις ιδιοκτητών και επενδυτών.
