Με ένα μέτρο που μοιάζει «καταδικασμένο» να αποτύχει εν τη γενέσει του, δημιουργώντας παράλληλα και πληθώρα αρνητικών «απόνερων», μοιάζει ο σχεδιαζόμενος πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε 15% (από 3%) αποκλειστικά για τους αγοραστές κατοικιών που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε. Ηδη, μετά τις αρχικές έντονες αντιδράσεις από το σύνολο των φορέων της αγοράς ακινήτων (κατασκευαστές, μεσίτες, εμπορικά επιμελητήρια και ενώσεις), έχει αρχίσει το «ξήλωμα» του μέτρου με την προσθήκη εξαιρέσεων, αλλά και την έναρξη ισχύος του από την 1η Ιουλίου του 2027.
Ετσι, σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, στο πλαίσιο της εξειδίκευσης του μέτρου από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έγινε σαφές ότι θα αφορά μόνο κατοικίες που αγοράζονται από φυσικά πρόσωπα, εξαιρώντας δηλαδή τις αγορές μέσω εταιρικών οχημάτων. Επίσης, θα εξαιρούνται οι ομογενείς και οι επί μακρόν (τουλάχιστον έξι μήνες ετησίως) διαμένοντες, καθώς φαίνεται πως έγινε αντιληπτό στα κυβερνητικά στελέχη ότι ο πενταπλάσιος φόρος μεταβίβασης έρχεται σε ευθεία «σύγκρουση» με άλλα μέτρα προσέλκυσης επενδύσεων που έχει ψηφίσει η κυβέρνηση, με χαρακτηρικότερα παραδείγματα τα προγράμματα για τους nondom επενδυτές και τους συνταξιούχους που προέρχονται από χώρες του εξωτερικού. Σε μια περίοδο μάλιστα που οι ρυθμίσεις αυτές είχαν ξεκινήσει να αποδίδουν τους πρώτους σημαντικούς «καρπούς», η πρωθυπουργική εξαγγελία στη ΔΕΘ για την επιβολή φόρου μεταβίβασης 15% ειδικά για τους ανθρώπους που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε., μοιάζει με αυτοκαταστροφική κίνηση.
Σύμφωνα με την επιχειρηματολογία της κυβέρνησης, ένας από τους βασικότερους λόγους για τους οποίους αποφασίστηκε η αύξηση του φόρου, είναι η πληροφόρηση που έλαβαν στελέχη της από κατοίκους της Θράκης, ότι έχουν πολλαπλασιαστεί οι αγορές ακινήτων από Τούρκους πολίτες τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, όπως τονίζουν πηγές της αγοράς ακινήτων, αυτό δεν γίνεται μέσω φυσικών προσώπων, αλλά σχεδόν αποκλειστικά μέσω εταιρειών που συστήνονται συνήθως στη γειτονική Βουλγαρία, που είναι και μέλος της Ε.Ε. Οπως εξηγούν, ο λόγος που γίνεται αυτό είναι προκειμένου να μη χρειαστεί έγκριση από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπ. Εθν. Αμυνας, μιας και οι αγορές ακινήτων που γίνονται σε παραμεθόριες περιοχές από πολίτες τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε. δηλαδή) πρέπει υποχρεωτικά να περνούν και από το σχετικό «κόσκινο». Οταν όμως αυτό γίνεται μέσω εταιρειών, αίρεται αυτή η υποχρέωση και η συναλλαγή ολοκληρώνεται πολύ ταχύτερα και χωρίς μεγάλη γραφειοκρατία. Το ίδιο εύκολη καθίσταται και μια μελλοντική μεταπώληση. Επομένως, η επικείμενη ρύθμιση που θα εξαιρεί τις αγορές κατοικιών μέσω εταιρειών, ουσιαστικά δεν θα έχει κανένα απολύτως αποτέλεσμα σε ό,τι αφορά την ανάσχεση του «κύματος» αγορών από τη γειτονική χώρα.
Αντίστοιχα, σημαντικό ρόλο στην απόφαση της κυβέρνησης να πενταπλασιάσει τον φόρο μεταβίβασης έχει διαδραματίσει η πρόθεση να δημιουργηθεί ένα αντικίνητρο στους ξένους επενδυτές που «ανταγωνίζονται» τους Ελληνες αγοραστές και έτσι αυξάνονται οι τιμές πώλησης κατοικιών. Δηλαδή, οι αγοραστές από το Ισραήλ, την Κίνα και την Τουρκία «κηρύχθηκαν» ουσιαστικά ανεπιθύμητοι, παρότι, όπως επισημαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, οι αγορές που γίνονται από τις χώρες αυτές έχουν περιοριστεί κατακόρυφα, μετά τις αλλαγές που έγιναν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Συγκεκριμένα, ειδικά στις περιοχές μεγάλης ζήτησης ή/και στεγαστικής πίεσης, όπως η Αττική, ο Δήμος Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά με μόνιμο πληθυσμό από 3.100 κατοίκους και πάνω, το ελάχιστο ύψος επένδυσης για τους αγοραστές έχει αυξηθεί από τον Αύγουστο του 2025 στις 800.000 ευρώ, κίνηση που, σε συνδυασμό με την απαγόρευση αξιοποίησης του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει ουσιαστικά «παγώσει» οριστικά τη ζήτηση από το εξωτερικό.
Ηδη άλλωστε, με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, το φετινό πρώτο εξάμηνο υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαμονής (395 αιτήσεις τον Ιούνιο), αριθμός που υπολείπεται κατά 44% του αντίστοιχου περυσινού, που είχε διαμορφωθεί σε 4.553 αιτήσεις. Μάλιστα, το μεγαλύτερο ποσοστό αυτών αφορά επενδύσεις για την αγορά κατοικιών που προέρχονται από αλλαγή χρήσης και οι οποίες μπορούν να αποκτηθούν έναντι ελάχιστου ποσού 250.000 ευρώ, εξασφαλίζοντας και άδεια διαμονής (αλλά όχι και αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης). Πρόκειται όμως για ακίνητα τα οποία προστίθενται στο απόθεμα κατοικιών μέσω της μετατροπής και ανακατασκευής κενών επαγγελματικών κτιρίων, όπως γραφεία, βιομηχανίες και αποθήκες. Επομένως, η δραστηριότητα αυτή συμβάλλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης προσθέτοντας νέες κατοικίες στο υφιστάμενο απόθεμα. Επιπλέον, κατά κανόνα, τα ακίνητα αυτά πωλούνται ως επενδυτικό προϊόν, δηλαδή προσφέρονται «πακέτο» με επαγγελματική διαχείριση της εκμετάλλευσής τους, μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων μίσθωσης σε φοιτητές, εργένηδες, στελέχη επιχειρήσεων και νέα ζευγάρια, ανάλογα με το προφίλ του κάθε έργου και της περιοχής στην οποία βρίσκεται. Δεν πρόκειται δηλαδή για σπίτια που αγοράζονται από ξένους και μένουν ανεκμετάλλευτα. Γι’ αυτό και ήδη στελέχη της αγοράς προτίθενται να ζητήσουν την εξαίρεση και της κατηγορίας αυτής από τον νέο φόρο.
Τα εξοχικά
Εν τω μεταξύ, απορία για τη στόχευση του μέτρου έχει προκληθεί και σε όσους δραστηριοποιούνται στην αγορά εξοχικής κατοικίας, όπου κι εκεί προβλέπεται ότι θα υπάρξει πλήγμα στη ζήτηση από το εξωτερικό, παρότι επίσης πρόκειται κυρίως για νέες κατασκευές σε περιοχές της περιφέρειας που ουδόλως αντιμετωπίζουν στεγαστική πίεση. Βέβαια, το κοινό αυτής της αγοράς είναι διαφορετικό. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας Elxisat Home in Greece, η οποία ειδικεύεται στην προώθηση εξοχικών κατοικιών αποκλειστικά σε αγοραστές από το εξωτερικό, την περίοδο 2024-2026 το 20% των αγορών που πραγματοποιήθηκαν αφορούσε αγοραστές από χώρες εκτός Ε.Ε. Οπως αναφέρει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος της Elxis: «Αναφορικά με το αγοραστικό κοινό εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, κύριες αγορές μας είναι η Αγγλία (αύξηση 20% από το 2024 στο 2026) και οι ΗΠΑ (αύξηση περίπου 30% από το 2024 στο 2026)».
